1er mandamiento: no impugne lo que no le ataña

 

La cuestión que se plantea es en qué medida es posible para un propietario impugnar acuerdos de comunidad, por considerar que se dan los requisitos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) respecto a los acuerdos impugnables, por considerar contrario a la ley el acuerdo adoptado, cuando aparece como legitimado por haber salvado su voto en junta de propietarios y estar al corriente, pero el acuerdo no le afectaba en modo alguno, ni directa ni indirectamente. 

A este respecto hay que recordar que el apartado 1 del citado precepto establece como susceptibles de ser impugnados aquellos que sean, contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Y a continuación, el apartado 2 establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: la primera limita la posibilidad de impugnar a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto; el segundo condiciona la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o lasa haya consignado judicialmente, salvo que la impugnación se refiriera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. 

El problema que se plantea es el de la legitimación activa para impugnar, algo para lo que no basta el cumplimiento de los requisitos anteriores, sino que es necesario que exista una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, de forma que si no se da esa adecuación no hay legitimación. Se trata de una cuestión preliminar al fondo del asunto, aunque íntimamente ligada a él, que por su propia naturaleza puede y debe ser examinada de oficio por el tribunal aunque no haya sido invocado ni haya sido objeto de debate, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a un determinado sujeto, que es el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal. 

A la distinción entre legitimación y existencia del derecho controvertido se refiere la STS 144/2019, de 6 de marzo, en un supuesto en el que la cuestión jurídica controvertida radicaba en si el actor tenía o no legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en junta de propietarios sobre la contribución de los sótanos a los gastos de la comunidad, cuando el actor no tenía ninguna propiedad en dichos sótanos, sino una vivienda, de manera que los acuerdos no le afectaban. 

No hay que perder de vista los antecedentes, en particular la reincidencia del actor, pero la respuesta es muy clara al margen de esos antecedentes, y, después de recordarle que en una sentencia anterior ya le habían advertido de que tenía la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero que no podía sustentar su acción en el hecho de que se hubiera privado indebidamente del derecho a votar a algún copropietario, que sería el único legitimado para hacerlo, y carecía de legitimación activa porque no podía actuar en beneficio de otros propietarios, que no habían impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, habían mostrado su conformidad con lo decidido, señala:

 

¾      Que de la referida doctrina jurisprudencial se deducía que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

 

¾     Que en el caso examinado no constaba perjuicio alguno para el demandante dado que, no era copropietario del sótano, no le afectaba negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, loque realidad le beneficiaba porque potenciaba las arcas de la comunidad, y, de hecho, en el recurso de casación no había dedicado ni un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causaba el acuerdo impugnado, alegando que actuaba en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, un argumento que rechaza la sala, dado que con dicha impugnación no se pretendía preservar el orden jurídico sino obstaculizar, sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios.

 

¾   Que en consecuencia debe rechazarse el recurso de casación, puesto que el demandante no es titular, ni lo pretende siquiera, del objeto litigioso.

 No sé si será el primer mandamiento para evaluar la impugnación de juntas, pero sin duda es relevante: no impugne lo que no le atañe.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Las fórmulas sacramentales en el orden del día de la convocatoria de juntas generales de propietarios

 

No hay fórmulas sacramentales en el orden del día de las juntas generales de propietarios, vaya por delante, y aunque, lógicamente, hay que observar unos requisitos mínimos para asegurar que todos los propietarios han podido tener conocimiento de los temas a tratar, para poder participar y votar a favor o en contra de lo que se acuerde, no es posible ni es deseable agotar, o tratar de que se agoten, las posibilidades de lo que pueda ocurrir en el curso del debate, por medio de una puntillosa redacción del punto del orden del día.

El problema se suscita cuando hay una controversia en el seno de la comunidad, y se suscita la polémica sobre el alcance del acuerdo que se pueda adoptar por razón de la redacción del punto en el orden del día en el que se trate, cuyo contenido se considera insuficiente para cumplir con los requisitos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). Dicha insuficiencia se esgrime, bien en la misma junta, para tratar de limitar el alcance del acuerdo que se quiera adoptar, porque podría ser motivo de impugnación y se amenaza con ella, bien como motivo de impugnación, de adoptarse finalmente el acuerdo, o de excepción frente a la reclamación de la comunidad. 

Lo que dice la ley (artículo 16.2 LPH) respecto de la convocatoria en cuanto a este extremo es que debe contener una «indicación de los asuntos a tratar», y ello no exige de «adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de voluntad de la junta», como señala la STS núm. 422/2016, de 24 de junio.

 Trata esta sentencia de un supuesto en el que se excepciona la «falta de legitimación activa ad causam de la parte actora», por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales. Se argumentaba que aunque, en virtud del artículo 13.3 LPH, el presidente ostentaba legitimación ad procesum, de conformidad con el artículo 14 e) LPH la legitimación ad causam requería del previo acuerdo de autorización de la junta, que es en la que reside exclusivamente la facultad de tomar decisiones como órgano supremo y deliberante de la comunidad, no constando dicha autorización porque, aunque se solicitó, el administrador no incluyó ese punto en el orden del día de la junta, tal y como acreditaba el acta de la misma. 

El punto del orden del día se refería a la aprobación, si procedía, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban a determinadas zona (al puerto y a la zona ajardinada) y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre; y lo que señala la sentencia de la Audiencia que conoció de la apelación, es que dicho punto del orden del día autorizaba la adopción de un acuerdo de no autorización de esos cierres, como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, existiendo, en consecuencia, una «conexión indudable» entre el acuerdo adoptado y el punto del orden del día. Añadía, en consonancia con el argumento de primera instancia, que al no estar afectado ese acuerdo de nulidad radical ni haber sido impugnado, dicho acuerdo debía entenderse válido por cuanto los posibles defectos habrían sanado con el transcurso del plazo de caducidad. 

Pues bien, lo que señala la referida sentencia 422/2016 del Tribunal Supremo, es:

 1º) Que la LPH solo exige expresamenmte el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH); pero es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. 

2º) Que dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que, por mayoría, no se aprobó el cierre de las indicadas terrazas y se acordó el ejercicio, por la comunidad, de las acciones legales pertinentes para que se restituyeran a su estado original, había de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al recurrente, ya que lo contrario hubiera supuesto exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta. 

«In claris non fit interpretatio» (en las cosas claras no se hace interpretación) podría decirse, pero no sería del todo correcto porque eso ya es en sí una interpretación, que depende de las circunstancias de cada caso, que hay que examinar, interpretar y valorar, en cada caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, que pone el foco en las comunidades de propietarios más que en la burocracia propia dle sistema, que puede terminar complicando demasiado el acceso a esas ayudas, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la anteror redacción del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que, tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH), cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Celebrar en tiempos de pandemia

 

Las comunidades de propietarios han sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la contada excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia que reviste esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y que los órganos de gobierno como el presidente y el administrador tienen muy limitado su campo de acción dadas las amplias competencias que corresponden a las juntas de propietarios conforme al artículo 14 LPH.

 Pero en estos tiempos, ¿es posible celebrar juntas de propietarios?  

La regulación básica la encontramos en el RD 926/2020, de 25 de octubre (BOE 25-10-2020) y, en el ámbito de la Región de Murcia, en el Decreto del Presiente 6/2020, de 26 de octubre, y la Orden de la misma fecha de la Consejería de Salud. 

En artículo 7 del RD se refiere en su punto 1 a la limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, que queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, y en el caso de agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes ―entre las cabría entender incluidas las comunidades de propietarios―, el número máximo sería el de seis personas. Sin embargo el punto 4 excluye de límites las actividades laborales e institucionales y aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.

Por su parte el artículo 1 del Decreto del Presidente de la CARM se limita a ordenar la inmediata eficacia de las medidas previstas en el artículo 7 del RD 926/2020, y la Orden de la Consejería se limita a establecer una serie de medidas y recomendaciones, unas con carácter general y otras específicas para determinadas actividades, ninguna de las cuales se refiere específicamente a las comunidades de propietarios; pero de su conjunto es posible extraer algunas conclusiones, y las recomendaciones realizadas por la Dirección General de Salud Pública para la celebración de juntas de propietarios.

 La conclusión es que es posible la celebración de juntas, pero es poco recomendable, y es el presidente de la comunidad especialmente, como órgano que convoca la junta, y el administrador en cuanto participa en la organización quienes asumen la responsabilidad de que se cumplan las medidas de seguridad, partiendo de la base de que el riesgo cero no existe, y que cualquier reunión implica en sí misma un riesgo.

 ¿Y cuáles son esas recomendaciones?

 

1º. Evitar en la medida de lo posible la celebración de juntas de propietarios.

 

2º. En aquellos supuestos en que sea imprescindible por la importancia de los acuerdos a adoptar ―y hay que entender que de importancia para la comunidad, no para los intereses de propietarios individuales― hay que tener en cuenta una serie de recomendaciones/obligaciones

 ― Queda prohibida la asistencia de cualquier persona en régimen de aislamiento y/o cuarentena, así como cualquier persona con síntomas sugestivos o sugerentes de COVID-19 aunque estos no estén confirmados.

 ―  Hay que garantizar la relación nominal de asistentes.

 ― Las reuniones deben celebrarse preferiblemente al aire libre, o en su defecto en salas o espacios con ventilación apropiada donde se garantice: 

a. La entrada y salida sin aglomeraciones.

b. Una distancia de seguridad mínima entre personas de 2 metros.

c. El uso de mascarillas de forma permanente durante la reunión.

d. Existencia de solución hidro-alcohólica para lavado de manos a la entrada y a la salida.

e. Los asistentes deben estar sentados.

f. Debe evitarse en lo posible el paso de personas entre filas que suponga no respetar la distancia de seguridad.

 Además, cabe añadir, hay que recomendar que asista el menor número posible de personas el menor tiempo posible, lo que implica:

 

1º. Que es recomendable que acuda un solo propietario/a por voto, evitando la práctica de acudir varias personas, aunque sean convivientes.

 

2º. Que el tiempo de la junta debe limitarse al mínimo imprescindible para la toma informada de decisiones de los puntos del orden del día.

 

3º. Que debe facilitarse en lo posible la asistencia a la junta por vía telemática, algo que no puede imponerse. 

Se trata esta última de una cuestión que se plantea de forma frecuente, si es posible no ya la asistencia de forma telemática, sino la celebración íntegra de la junta por vía telemática, y la respuesta debe ser que la LPH no lo prevé, y por lo tanto no lo prohíbe, pero puesto que es un derecho principal de los propietarios la asistencia personal a la junta, la respuesta debe ser forzosamente negativa salvo que concurra la voluntad de los propietarios de que se pueda celebrar así, o por lo menos de que no se oponen; es decir, que no puede imponerse. 

Pero, ¿cómo conseguir que los propietarios acepten la celebración íntegra de la junta por videoconferencia, si no es posible celebrar una junta en la que así se acuerde? 

El Magistrado y experto en propiedad horizontal D. VICENTE MAGRO SERVET, publicaba un artículo en El Derecho el 7-5-2020 abordando esta problemática en tiempos de confinamiento, aconsejaba un protocolo para permitir la celebración telemática de juntas, y si bien se refería al tiempo del confinamiento creo que, con todas las cautelas, puesto que no es la misma situación, podría ser extensible a estos tiempos de semi-confinamiento. De forma resumida el protocolo sería el que sigue: 

1.- Aprobación provisional de la celebración de unta por medios telemáticos (videoconferencia) que debería conseguirse por mayoría simple en una junta al efecto celebrada por esos medios. 

2.- Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación. 

3.- Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, con base en la excepcionalidad de la situación, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física. 

4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia cual sería el tema a tratar en la junta, para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico. 

5.- Envío de comunicación advirtiendo del uso de la videoconferencia, explicando cómo se utiliza y facilitando la debida información acerca del uso de dicho sistema para evitar el rechazo y la expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema. 

6.- Advertir en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no, y advertir de la urgencia de la junta y la necesidad de evitar la oposición por las consecuencias para la comunidad. 

7.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional, para poder proceder a la convocatoria de junta de propietarios. 

8.- La convocatoria de la junta debe incluir los mismos puntos del orden del día que se advirtieron en la primera comunicación, e informar en la misma de los parámetros sobre el desarrollo de la junta por medios tecnológicos, y aconsejando probar el sistema antes del día de la junta (un simulacro, por ejemplo) para evitar suspensiones por desconocimiento de la forma de funcionamiento el mismo día de la junta. 

Por supuesto hay más problemas, como los derivados de los confinamientos perimetrales o el toque de queda, pero como en todo en la vida, hay que resolverlos acudiendo al sentido común, y con respeto siempre absoluto a las normas de seguridad y a los derechos de los propietarios, examinar caso por caso; no es lo mismo una comunidad de gente joven y habituada al uso de medios telemáticos ―aunque la experiencia demuestra que no hay siempre correlación entre edad y uso de estos medios―, que una comunidad en la que hay más propietarios más mayores que, además, sean activos en la vida de la comunidad y asistan habitualmente las juntas.

 En cualquier caso, privar de su derecho a asistir a un propietario por la vía de los hechos y pese a que le asista el Derecho no es una opción a considerar, y además puede salir muy caro.

José Ignacio Martínez Pallarés

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Los complejos inmobiliarios y su régimen de constitución y gobierno.

Dice el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su apartado 1, que «El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil ––que se refiere a la propiedad horizontal–– será aplicable a aquellos “complejos inmobiliarios privados” que reúnan los siguientes requisitos:

a.    Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b.    Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».

Las cuestiones que nos planteamos son, qué es lo que hay que entender por complejo inmobiliario, cómo lo identificamos, y cuál es su régimen de constitución y gobierno, puesto que aparece regulado de forma específica en la LPH.

¿Qué es, o cuándo puede entenderse que estamos ante un «complejo inmobiliario»?

De la definición del art. 24 LPH, que es una novedad introducida por Ley 8/1999, de 6 de abril, y de la STS 992/2008, de 27 de octubre, cabe extraer que estos complejos se caracterizan por la existencia de una pluralidad de parcelas o edificaciones independientes, pero conectados entre sí por la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellos, de elementos inmobiliarios o de servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los propietarios partícipes de los mismos.

Por su parte, el artículo 26 in fine de la Ley del Suelo (RDLeg. 7/2015 - TRLS) lo define como «todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

Por tanto, es indistinto que exista una pluralidad de edificaciones independientes en una pluralidad de parcelas (unas edificadas y otras no, o incluso no edificada ninguna), o que estén todas ellas, como los elementos comunes (viales, piscina, etc.), en una sola parcela - finca registral única (artículo 26.4 TRLS), o que estén más o menos próximas. Lo relevante para identificar un complejo inmobiliario es la existencia junto a esa realidad –––que tendrá su reflejo registral–– de una conexión funcional, de propiedad compartida sobre elementos inmobiliario, o de servicios, limitaciones o deberes comunes a todos los propietarios de esas edificaciones, como serían los viales, la piscina, las servidumbres, los servicios, o la existencia de un conjunto de normas comunes a todos ellos.

Pero la realidad es muy variada, ¿cómo saber si estamos ante un complejo inmobiliario u otro tipo de propiedad horizontal, como una propiedad horizontal tumbada?

Examinando la propia escritura de compraventa del inmueble de que se trate (vivienda, local, etc.), y de obra nueva y división horizontal que debe aparecer referenciada en la anterior, en la que aparecerán tanto la descripción del inmueble como la del conjunto inmobiliario y elementos comunes, las reglas por las que se deba regir el conjunto inmobiliario, aparte de las que sean propias de la edificación, y las cuotas de participación que le corresponden, tanto en el inmueble adquirido como en el complejo inmobiliario.

Si existe una sola cuota que expresa el valor del inmueble en relación con el conjunto total y la suma de todos es 100 ––puesto que la cuota se expresa en centésimas en relación con el inmueble en su totalidad (art. 5 LH)––, estaremos ante una comunidad de propietarios, aunque veamos conjuntos de viviendas o bloques de viviendas separados. Si existe una cuota de participación con respecto a cada conjunto o bloque (sumando 100 las de cada uno de ellos), y otra respecto del conjunto en el que se integran esos conjuntos de viviendas o bloques, podemos asegurar que estamos ante un «complejo inmobiliario».

Ya sabemos que estamos ante un «complejo inmobiliario», y esto ¿en qué se traduce respecto de su régimen de constitución y gobierno?

La LPH es de aplicación a los complejos inmobiliario, conforme a lo previsto en el apartado c) de su artículo 2, en los términos establecidos en la propia Ley, es decir, conforme a lo previsto en el mismo artículo 24 LPH cuyo apartado 2 relaciona su forma de gobierno con la forma en la que se haya constituido, al señalar que:

«2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios», en cuyo caso le será de aplicación el régimen previsto en el apartado 3 del mismo precepto, el cual señala que se regirá por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal con las siguientes especialidades:

«a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva».

Por lo tanto, no cabe presumir de la existencia de un complejo inmobiliario cual sea su forma de gobierno, porque puede ser cualquiera de ambas, comunidad única o agrupación de comunidades. Habrá que estar a la forma en que se haya constituido el complejo inmobiliario para saber si es el propio de una comunidad única, en cuyo caso sus órganos de gobierno serán los que establece el art. 13 LPH ––Junta de propietarios, presidente, y vicepresidente en su caso, secretario y administrador––, o si se ha constituido como una agrupación de comunidades, en cuyo caso cada una de las comunidades que la integran se regirán por dicho precepto, y la comunidad agrupada por la misma Ley, con las especialidades previstas por el citado artículo 24.3.

Respecto a la forma de constitución habrá que estar a su título constitutivo, que vendrá dado por la escritura o escrituras de obra nueva y división horizontal, porque puede ser una o varias, si se ha otorgado de forma sucesiva, por ejemplo, si el complejo se ha construido por fases. En todo caso:

• Si en la escritura de constitución aparece la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y se fija la «cuota de participación de cada una de las comunidades integradas» ––no de cada uno de los propietarios, sino de cada una de las comunidades que se integran––, para responder conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales estaremos ante una agrupación de comunidades.

• Si, por el contrario, la cuota de participación, en el título constitutivo y en la escritura de cada propietario es de cada uno de estos respecto del conjunto estaremos ante un complejo organizado como comunidad única. Ello sin perjuicio de la organización que pueda tener cada una de las comunidades/subcomunidades ––la denominación es indiferente–– integradas en el complejo inmobiliario, que se regirá igualmente por la LPH.

Por supuesto, es absolutamente imposible un sistema mixto, o es una cosa u otra, aunque es posible cambiar de un sistema a otro, pero siempre que se cumplan todos los requisitos legales. Por ejemplo, para cambiar de un sistema de comunidad única a un sistema de comunidades agrupadas se requiere, básicamente, que todas (y digo todas) las comunidades de todos los bloques o edificios del complejo inmobiliario estén formalmente constituidas, que todos (y digo todos) acuerden por mayoría convertirse en una agrupación de comunidades en sus respectivas juntas generales de propietarios, que exista una junta de todos los presidentes de las comunidades que acepte por unanimidad su constitución como comunidad agrupada, y que otorguen una nueva escritura pública, un nuevo título constitutivo para modificar el inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dos problemas más nos podemos plantear, comunes a este tipo de comunidades complejas: si es posible la segregación, y cuáles son las competencias de la comunidad agrupada.

Respecto a la primera, se haya constituido de una forma u otra, solo será posible la segregación en determinados casos porque, como señala la citada STS 992/2008, «si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión». Mucho menos si no existen parcelas independientes, sino que el complejo se ha constituido en una sola parcela / finca registral. Y tampoco sería procedente respecto de otros terrenos al servicio del conjunto, como instalaciones recreativas o deportivas de uso común ––aunque fueran segregables urbanísticamente–– por ser elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios, que pueden quedar desafectados para esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad, que será de unanimidad cuando implique una modificación de la cuota de cada propietario en el conjunto del complejo.

Respecto de las competencias de la comunidad agrupada, como es lógico y así se prevé por la LPH, no pueden menoscabar las propias de las comunidades de propietarios integradas, pero éstas tampoco las de aquella, que se extiende a todos los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Así, por ejemplo, corresponde a la comunidad agrupada (o comunidad general) la legitimación para la exigencia de cumplimiento de las normas que atañen al conjunto del complejo, y la legitimación para la reclamación de gastos que puedan tener ese carácter (STS 992/2008, de 27 de octubre).

Se trata de una realidad compleja, mucho más extensa que la recogida en estas líneas, y ante la duda es mejor asesorarse por un jurista con competencia en esta concreta materia.

José Ignacio Martínez Pallarés.

Salvar el voto en una junta de propietarios.

Dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, y a continuación añade que «2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta...», además de los ausentes y los indebidamente privados del derecho de voto.

La cuestión es, qué significa «salvar el voto», una exigencia que fue introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque hasta dicha reforma quien estaba legitimado para impugnar los acuerdos de junta era cualquier propietario disidente.

Tras dicha reforma hubo tribunales que entendieron que no podía entenderse que hubiera «salvado su voto» el propietario que se limitaba a votar en contra del acuerdo, sino que había que hacer constar expresamente que se salvaba el voto ―aunque no se exigiera una fórmula ritual especial―, a efectos de poder impugnar judicialmente el acuerdo adoptado en junta

No fue sin embargo una opinión unánime, y hubo otros tribunales que sostuvieron que el art. 18.2 LPH es una norma restrictiva de derechos, que debía ser interpretada restrictivamente, en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que existiera diferencia alguna entre ambos conceptos, puesto que votar en contra era la expresión más evidente de disconformidad con el contenido del acuerdo adoptado.

La trascendencia de la interpretación dada en cada caso del término al artículo 18.2 LPH es evidente, puesto que se hace depender de ello la legitimación activa del propietario disidente para impugnar ante los Tribunales el acuerdo adoptar en una junta de propietarios.

Pues bien, la STS núm. 242/2013, de 10 de mayo, vino a poner fin a ese debate, y a la inseguridad jurídica que suponía la existencia de interpretaciones contradictorias, al señalar que no compartía la doctrina de las Audiencias que consideraban que el propietario presente en la junta que votaba en contra del acuerdo comunitario no estaba legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no había salvado previamente su voto, y reconociendo que salvar el voto y votar en contra no suponía lo mismo, porque no era posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir entre otras cosas una expresión tan controvertida como la de «salvar el voto», también afirmó:

1.- Que el hecho de votar en contra significa, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, que el propietario está legitimado para impugnar los acuerdos en la forma prevista por la LPH.

2.- Que «La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o contenido suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse en la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido».

Y esto es, precisamente, lo que la STS declara doctrina jurisprudencial en el punto 3º del fallo: que «la expresión “hubieren salvado el voto” del art. 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene».

Para poder impugnar ante los tribunales un acuerdo adoptado en una junta de propietarios, desde dicha sentencia del Tribunal Supremo, está claro que basta que el propietario vote en contra de dicho acuerdo, y así conste en el acta de la Junta, o bien, en caso de que por decida abstenerse en la votación, que el propietario manifieste expresamente de cualquier forma, y así conste en el acta, que salva su voto.

Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.