La
cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes
el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a
sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es
posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el
recalentamiento de las paredes de la vivienda.
La propiedad
de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de
Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como
"institución de carácter complejo", en la que coexisten
la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad
existente en relación a los elementos comunes. En este
régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones
que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad,
con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia
de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los
condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento
de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local
la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o
estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a
LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la
comunidad.
No
cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque
las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los
propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado
exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente
formado en junta de propietarios.
Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera
el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la
jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y
no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio
cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o
se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra
arquitectónica.
La
cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos,
por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de
la configuración o estado exterior de la edificación que precise del
consentimiento de los propietarios?
Sin lugar a dudas
sí, puesto que, si bien es verdad que no todas las obras o actuaciones son
iguales, aunque tengan relación con los elementos comunes (no es lo mismo
actuar sobre un forjado, que efectuar un cerramiento, o colocar un toldo), afecta
a la “imagen o configuración” (artículo 396 CC) de la fachada, sin que sea
posible para un propietario ampararse en que hay alguno ya colocado (en el caso
de que no estén permitidos), porque en
la ilegalidad no hay desigualdad, salvo claro está, que de forma flagrante o
manifiesta la gran mayoría de condóminos se encuentren en situación irregular
de forma consolidada, es decir, con un grado de consolidación, tolerancia y
sobre todo extensión tal que lo que en realidad distorsiona en la fachada ya no
es lo irregular, sino lo regular.
A
la hora de tomar la decisión de instalar un toldo, habrá que atender en primer
lugar a lo que esté previsto en el título constitutivo, normas y acuerdos de
comunidad, y en su defecto habrá que solicitar el permiso de la comunidad, que
solo puede otorgar con la mayoría pertinente y necesaria la junta de
propietarios, debidamente convocada con un punto del orden del día al efecto, y
ello siempre que las características de la instalación no causen daño en la
fachada o en la terraza o cubierta del edificio, y no perjudique los derechos
de otro propietario (por ejemplo vistas, o ventilación) de una forma que no
esté obligado a soportar por ir más allá de lo que es razonable exigir por el
hecho de vivir en vecindad, que es un límite del derecho de propiedad, de forma que no se trate de un perjuicio
permanente y cumpla una finalidad lícita.
Estos temas llevan su tiempo, y cuando
llegan estas fechas ya puede ser tarde para convocar una junta de propietarios
que lo autorice y regule (salvo en las comunidades de playa) eligiendo en su
caso el modelo y color que preserven, en lo posible, cierto grado de uniformidad y
estética en la fachada.
Pero no es aconsejable para ningún propietario correr
el riesgo de que la comunidad decida actuar contra él por poner un toldo en la
parte de fachada de su vivienda, sin contar con su autorización, por muy
razonable que le pueda parecer protegerse del sol con un toldo, y satisfecho
que esté de su propio gusto.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
