Responsabilidad civil, propia o impropia, a efectos de interrupción de la prescripción en el ejercicio de acciones por vicios de la construcción.

Establece el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), en relación con la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación - básicamente, el promotor, la dirección técnica del proyecto y/o ejecución, y el constructor – que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en ese proceso responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (viviendas, locales, garajes…) de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que se indican, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

- Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del artículo 3.c.1 dela misma Ley, que se refiere a las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad, y de protección del medio ambiente.

- Además el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La responsabilidad civil, señala el apartado 2 del mismo precepto, será exigible a los agentes de la construcción en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por los de aquellas personas por las que, con arreglo a la misma LOE, se deba responder, señalándose a continuación, en el apartado 3, que “No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”

Además, para el ejercicio de las acciones judiciales derivadas de esos vicios o defectos, el artículo 18 LOE establece un plazo de prescripción de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir derivadas del incumplimiento contractual, que pueden acumularse a las que se derivan de la LOE, y que tienen su propio plazo de prescripción; dichos plazos pueden interrumpirse, conforme establece el artículo 1.973 CC, por el ejercicio de la acción “ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de deuda por el deudor.”, señalando el artículo 1.974 CC que “La interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. ¿Cómo hay que interpretar este último precepto? ”

Una muy breve aproximación al concepto de abuso de derecho en propiedad horizontal

Decía un antiguo adagio romano que “qui iure suo utitur, neminem laedit”, lo que significa que quien ejercita su derecho no daña nadie, aunque sería más apropiado decir que no daña ilegítimamente a nadie, en cuanto el ejercicio de un derecho subjetivo, que implica la atribución a su titular de un poder de actuación para la satisfacción de sus intereses, implica también, la mayor parte de las veces, el correlativo sometimiento del derecho o intereses de otro u otros, precisamente porque tal efecto es el contemplado por el ordenamiento jurídico que opera así como causa de justificación y de exclusión de responsabilidad de quien ejercita su derecho.

Ahora bien, ya desde antiguo se reconoció la necesidad de que hubiera límites a este principio, durante siglos omnímodo e indiscutible, y si en el medievo se hablaba de los “actos de emulación”, sobre todo en el ámbito de las relaciones de vecindad, como una vía para reprobar actos que, realizados en el ejercicio de un derecho, se llevaban a cabo sin provecho propio y con la sola intención de perjudicar a otros, en la actualidad nuestro Código Civil, tras la reforma de su Título Preliminar operada por Ley 3/1973 de Bases y Texto articulado aprobado por Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, prescribe en su artículo 7, como principio de carácter general de nuestro Ordenamiento – porque ya antes había sido introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos - , que “1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe”, y que “2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daños para un tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”

El fundamento de la doctrina del abuso de derecho continúa, pues, siendo básicamente el mismo, como señala la STS núm. 728/2010, de 15 noviembre (RJ 2010\8869) cuando afirma en su FD 8º que “La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº.1820/2000) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).”

Ahora bien ¿qué alcance tiene y cómo debe aplicarse en el ámbito de la propiedad horizontal?

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para reclamar por vicios de la construcción

La ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece en su art. 6 [Capacidad para ser parte] que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades de propietarios – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”; las comunidades de propietarios, por tanto, deberán comparecer en juicio por medio de su Presidente que es el quien ostenta legalmente, según el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.”

La cuestión que se plantea, en no pocas ocasiones, cuando una comunidad de propietarios acuerda el ejercicio judicial de las acciones que le otorgaba el art. 1.591 CC y actualmente la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE), contra los agentes de la edificación, es decir, contra – art. 8 LOE - las personas, físicas o jurídicas, que han intervenido en el proceso de edificación (ya sea como promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución) y a las que considera responsables de los daños materiales y vicios ruinógenos que padece el edificio, es la del ámbito de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, y en concreto, si esa legitimación se limita a los daños, vicios y defectos en elementos comunes o, por el contrario, se extiende a los que son propios de cada una de las viviendas; y es que no es infrecuente que se plantee, por los agentes de la edificación demandados judicialmente, la excepción de falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los daños y defectos que son propios de cada una de las viviendas al considerar que esa legitimación la ostenta única y exclusivamente su propietario.

No es así, sin embargo, como dice la STS (Sala de lo Civil)  núm. 399/2003 de 14 abril (RJ 2003\3709) que desestima el recurso de casación con base en la supuesta infracción del artículo 13 LPH, por falta parcial de legitimación del Presidente de la Comunidad para accionar por daños que, excediendo de elementos comunes, afectasen a viviendas o locales susceptibles de titularidad individual o privativa de los distintos copropietarios integrantes de la Comunidad. Dicha sentencia aclara en primer lugar que “En realidad, el precepto - el art. 13 LPH - se limita a señalar… que el «presidente representara en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que le afectan», es decir, el tema que se plantea no es de legitimación, sino de representación (por tanto subsanable a diferencia de la legitimación) y se concreta a la extensión del poder legal que la Ley reconoce al Presidente de la Comunidad. “, para señalar a continuación que “En principio, los daños referidos a una vivienda concreta afectan a su titular o copropietario, no directamente a la comunidad, por lo que de las acciones correspondientes dispone éste, no obstante, pueda otorgar su representación a otra persona y, desde luego, al Presidente de la Comunidad, salvo incompatibilidad de intereses.”, y así ocurre de hecho cuando la Comunidad acuerda en junta general el ejercicio de esas acciones judiciales.

Pero es que además, añade la sentencia, hay que considerar el  edificio como un todo, y por eso da un paso más y establece el principio contrario, la presunción de esa autorización de los propietarios individuales de no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, al añadir que “Empero, cuando de la reclamación, por vicios de la construcción, se trata, los daños afectan, a veces, tanto a la estructura y elementos comunes del inmueble, como a otros que se concretan en determinados apartamentos, para cuya valoración técnica, según mayor o menor generalidad, no puede, abstraerse del conjunto en cuanto contribuye a la fijación del concepto de «ruina funcional» sobre el que tanta jurisprudencia existe, contemplando el edificio como un «totum», sin determinación exacta de los propietarios más afectados. De ahí, que deba sentarse, el postulado de que en los supuestos de reclamaciones «ex» artículo 1.591, sin perjuicio de las legitimaciones propias, la representación del Presidente, a no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, debe entenderse bastante para extenderse a todas las reparaciones que afecten al edificio, sean de incidencia directa sobre pisos determinados, sean de carácter más general.”, señalando que el simple hecho de “la actuación de la Comunidad al encargar el exhaustivo informe aportado con la demanda, sufragado por los comuneros, demuestra que existe la conformidad necesaria del encargo total al Presidente.”

Por ello la excepción de falta de legitimación activa que a veces se alega en las contestaciones a las demandas por vicios y defectos de la construcción con base en la carencia de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los defectos que son propios de cada una de las viviendas por ostentarla única y exclusivamente el propietario, puede afirmarse que carece de consistencia alguna, y ya no solo porque la misma existencia del acuerdo de la Comunidad para litigar lleva consigo esa voluntad de los propietarios individuales, sino porque cuando así se reclama es porque hay daños que afectan conjuntamente a elementos comunes y privativos, sin que sea posible desligar unos de otros al ser el edificio un todo, estando reconocida de forma inequívoca por el Tribunal Supremo (SSTS  16/11/2001; 14/04/2003; 15/04/2004 y 20/10/2004, entre otras muchas) la legitimación del Presidente de la comunidad de propietarios de un edificio afectado en su conjunto por vicios ruinógenos para demandar también las reparaciones necesarias en los elementos privativos.



José Ignacio MartínezPallarés
www.masabogado.com

ADENDA (26/05/2014). 

La reciente STS 183/2014 de 11 abril (RJ 2014\2193), vuelve a confirmar recientemente dicha doctrina en un supuesto en el que la Audiencia deniega la legitimación del Presidente de la Comunidad, en cuanto a la acción para reclamar por vicios de la construcción en elementos privativos, cuando estima el recurso de casación y declara que “3. En la cuestión planteada debe señalarse que no cabe desconocer que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente, como las más recientes de  23 de abril de 2013  (RJ 2013, 3496)  (núm. 278/2013 ) y  24 de octubre de 2013  (RJ 2013, 7859)  (núm. 656/2013 ), ha precisado el contexto doctrinal que acompaña a la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las mismas, en el sentido que tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.”