Establece
el artículo 9.1.d LPH la obligación de todos los propietarios de una comunidad
en régimen de propiedad horizontal de permitir la entrada en su vivienda o
local a todos los efectos previstos en los apartados anteriores del propio
precepto, esto es, comprobar el cumplimiento por los propietario de las
obligaciones de respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, y que
se está haciendo un uso adecuado de los mismos sin causar desperfectos (a), así
como el buen estado de conservación del piso o local e instalaciones
privativas, de forma que no perjudiquen a la comunidad u otros propietarios
(b), y consentir en su vivienda o local las reparaciones oportunas deseos elementos
comunes, permitiendo las servidumbres imprescindibles a tales efectos.
El problema se presenta, y no es
infrecuente, cuando el propietario está ausente de su domicilio y no está
localizable (p. ej. por trabajo o vacaciones), o se desconoce quién sea el
propietario, o éste no permite la entrada en su vivienda, y es preciso entrar
en ella con urgencia, para hacer las reparaciones necesarias para evitar o
minimizar en lo posible daños a las propiedades de otros propietarios, o a la
misma comunidad.
¿Existe alguna vía legal que sea
lo suficientemente rápida y expeditiva para hacer efectiva esa obligación, y
evitar los daños que ya están causando?
El problema, obviamente, no se va
a plantear cuando, como solía ser frecuente en viviendas que están más tiempo
vacías, como las vacacionales, y puede suceder en otros casos, se han dejado
las llaves al portero, o algún vecino, para prevenir tales contingencias,
supuesto en que, sin perjuicio de que normalmente será posible comunicar con
dicho propietario antes de hacer nada para informarle, en su defecto puede
presumirse la voluntad de permitir la entrada cuando la urgencia lo requiera,
lo que habrá que documentar para justificarlo cumplidamente. El problema se
planteará cuando la localización es imposible, y para poder acceder habría que
forzar la entrada a la vivienda, o bien el propietario se niega a permitir esa
entrada, puesto que la inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental
en nuestra Constitución (artículo 18.2 CE), que goza de la máxima protección, y
no es posible la entrada en el mismo sin consentimiento del titular o
resolución judicial que lo autorice, salvo en caso de delito flagrante.
La vía penal podía ser efectiva a
tales efectos, denunciando los daños en el juzgado de guardia y la urgencia de
la autorización judicial para acceder a la vivienda y evitar mayores daños y
perjuicios a otros propietarios y a la comunidad, en definitiva para proteger a
los perjudicados, siempre que se justificara debidamente la gravedad de dichos
daños y la urgencia de la actuación y de la autorización para ello, porque en
caso contrario el auto de incoación de diligencias y de sobreseimiento libre
por no ser los hechos constitutivos de delito sino una pura cuestión civil eran
casi simultáneos. La desaparición de las faltas penales, por LO 1/2015, de 30 de
marzo, de modificación del CP, y el requisito de que los daños sean superiores
a 80.000 € para que puedan tramitarse unas diligencias por daños imprudentes (artículo
267 CP), hacen inviable hoy en la práctica, normalmente, que un juez de instrucción
acuerde la entrada en una vivienda o local.
También es inviable la
intervención policial, previa interposición de denuncia, puesto que lo que hará
la policía será ponerlo en conocimiento del juzgado de guardia, lo que nos
remite al punto anterior, y hay que descartar una actuación directa de la
policía sin autorización previa del juzgado, puesto que el artículo 15.2 LO
4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana limita tal posibilidad a
supuestos extremos, al señalar como causa legítima para la entrada en el
domicilio “la necesidad de evitar daños inminentes y graves a
las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina
inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad", lo
que parece evidente que no va a encajar normalmente, en modo alguno, en el
supuesto que nos estamos planteando.
Solo resta
la vía civil, estando claro cual es el fundamento legal de la intervención que
se solicita, el artículo 9.1.d LPH que obliga a los propietarios a
permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores (a), b) y c)), naturalmente con el mismo deber de
resarcimiento, pues siendo análoga la causa o razón de la limitación o gravamen
idéntica debe ser la indemnidad del afectado, el incumplimiento de esta
obligación por el propietario o la demora en hacerlo, cuyo origen legal y
carácter imperativo lo convierte en abusivo, le hace responsable del perjuicio
o de la agravación de los daños causados a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1.089, 1.090, 1.100 y 1.101 CC, ya que precisamente el origen legal
del deber excluye la ignorancia e impide que el nexo con el resultado dañoso
pueda quedar interrumpido o aminorada la responsabilidad cuando la Comunidad de
Propietarios no hace dejación de su derecho.
No está tan
claro sin embargo que pueda garantizarse la efectividad de este derecho, y la
exigencia de la obligación de autorizar la entrada y actuaciones que sean
precisas porque la carga de trabajo que acumulan los juzgados, y el consecuente
retraso, pueden convertirlo en tal en determinados casos especialmente urgentes
por la entidad de los daños y otros derechos que pueden verse afectados.
Piénsese, por ejemplo, en una bajante cuya rotura afecte a la habitabilidad de
la(s) vivienda(s) o local(es) inferior(es), o piénsese, por ejemplo, en una
rotura que afecte al suministro de agua de otras viviendas o de toda la
comunidad. Las soluciones pueden ser distintas, pero requerirían una
tramitación urgente.
En el primer caso – roturas que estén causando daños – el
instrumento procesal adecuado será un juicio ordinario, presentando con
carácter previo una medidas cautelares inaudita parte, de las previstas en los
artículos 726.2 y 727.11ª LEC, con el objeto de que el juzgado permita el
acceso al piso o local y autorice la realización de las reparaciones que sea
precisas e imprescindibles – las medidas provisionales y urgentes que haya que
adoptar - para evitar mayores daños, mientras que se dicta una sentencia
definitiva sobre el fondo del asunto.
En el segundo caso – pérdida del suministro de agua –
sería factible un proceso sumario de tutela de la posesión, puesto que del
tenor
literal de los artículos 430, 431, 432 y 438 CC se deduce que tanto cabe la
posesión tanto de cosas como de derechos, como expresa el artículo 437 CC
cuando señala que sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos
susceptibles de apropiación, siendo a tales efectos indiferente que la posesión
sea natural o civil, en concepto de dueño o en otro distinto, que se fundamente
en un derecho real, o personal, como un arrendamiento, comodato o depósito, o
incluso que se carezca de título como el precarista, estando con claro "animus spoliandi" del
propietario que infringiendo su obligación legal no permite el acceso a sus
elementos privativos para comprobar la causa que lleva al resto de propietarios
a verse privados del servicio de agua en sus viviendas.
Aunque
hay quien señala, ante la realidad de la lentitud de la tramitación judicial a
través de estos instrumentos, que de lege ferenda sería deseable que se
recogiera expresamente en la ley procesal una solución específica para este
tipo de contingencias, yo no lo creo, no se puede fiar todo a innovaciones
procesales, por importante que sea contar con los medios adecuados, pero nada sustancial
pueden solucionar si los medios materiales y humanos siguen siendo los mismos.
Claro que esto es otra historia.
José
Ignacio MartínezPallarés
