De lo comprendido salvo prohibición, a la prohibición salvo autorización: las viviendas turísticas

 

En un post del pasado 8-4-2024, «Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico»,  [URL: https://noticiasdelforo.blogspot.com/2024 /04/cambio-de-destino-y-limitaciones.html ] recogía el estado de la cuestión hasta ese momento, como consecuencia de  diferentes sentencias del Tribunal Supremo que se referían a supuestos particulares, a partir del reconocimiento de la plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que pudieran verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideraran más adecuada, salvo que ese uso estuviera legalmente prohibido o que el cambio de destino apareciera expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

Con posterioridad a esa fecha, y aunque hubo otras sentencias de nuestro Alto Tribunal, no cambió en nada el criterio, ni siquiera la STS 1232/2024, de 3 de octubre, que se pronunciaba por primera vez sobre el alcance del término «limitar» recogido en el apartado 12 del artículo 17 LPH (introducido por RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, permitía la prohibición de tal destino o si, por el contrario, una decisión de tal clase constituía un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH, por cuanto los términos «condicionar» o «limitar» no comprenderían prohibir.

La cuestión se resolvió a favor de entender comprendido dentro de esos términos («limitar», «condicionar») la posibilidad de prohibir destinar las viviendas a viviendas turísticas (lo que por otra parte ya venía siendo pacíficamente aceptado por los Registros de la Propiedad tras la Resolución de la DGSJFP de 5-11-2020, aunque no resultara todavía pacífico en las Audiencias), autorizando que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el ejercicio de esa actividad por mayoría cualificada de tres quintos.

La cuestión ha experimentado, sin embargo, un giro de 180º a raíz de la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia (BOE 3-1-2025), que hoy, día 3 de abril de 2025 entra en vigor, al menos en este punto.

Para centrar, la actividad a que se refiere es la definida en el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la norma sectorial turística, que se refiere a: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son las conocidas como «Viviendas Turísticas».

Y para resumir, antes la posibilidad de destinar la vivienda a dicha actividad estaba permitida si no estaba expresamente prohibida; a partir de hoy estará prohibida si no se permite expresamente por la comunidad, salvo para quienes ya la vinieran ejerciendo. Y lo hace la Ley en su disposición final cuarta, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, señalando:

1º.- Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la LPH, disponiendo que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a la actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 LPH.

2º.- Dicho preceptos mantiene la misma mayoría cualificada de tres quintos que ya existía para los acuerdos por los que se limitara o condicionara dicha actividad, para adoptar los acuerdos por los que «se apruebe, limite, condicione o prohíba» su ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo, sin que, afirma, dichos acuerdos puedan tener efectos retroactivos.  

3º.- Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH, estableciendo que aquellos propietarios que ya vinieran ejerciendo dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (hoy, 3 de abril), que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad en las condiciones y plazos establecidos.

Sin duda se plantearán dudas y cuestiones al hilo de esta nueva regulación limitadora del derecho de propiedad, unas limitaciones que siempre deben ser entendidas en sentido restrictivo, y que se irán solucionando con el tiempo, pero la regla general es la expresada, y la vulneración de lo así previsto permite a la comunidad de propietarios, desde el punto de vista civil, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el mismo artículo 7 en el que se ha insertado este nuevo apartado 3 que prohíbe dicha actividad, salvo que se autorice expresa y previamente en junta.

Las reglas han cambiado, ya habrá que tenerlas en cuenta.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico

 

La cuestión se plantea a propósito de consultas realizadas por las noticias aparecidas en algunos medios, interpretadas en el sentido de que el Tribunal Supremo habría prohibido el uso de viviendas como viviendas turísticas. Vamos a anticipar la respuesta, no es así, no es eso lo que ha dicho, pero explicarlo requiere recordar, brevemente, la doctrina del TS sobre las limitaciones a la propiedad, la regulación de las viviendas turísticas, y, muy fundamentalmente, atender a los casos concretos tratados en esas sentencias, y a la interpretación que hacen de una prohibición ya contenida en los correspondientes Estatutos.

En primer lugar, hay que recordar: 1. Que está constitucionalmente reconocido el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE), que se concibe en nuestro ordenamiento de una forma amplia, sin más limitaciones que las legal o convencionalmente establecidas. 2. Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a ese derecho, para proteger el interés general de la comunidad, dentro de las que cabe incluir las referidas al cambio de uso. 3. Que es indiferente la obtención de las licencias precisas, cuya concesión o rechazo por las autoridades administrativas no vinculan a la comunidad de propietarios. 4. Que la simple descripción del uso de la finca o edificio en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para eso es preciso que consten clara y expresamente. 5. Que por la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que pueden suponer, la interpretación de esas limitaciones debe hacerse de forma restrictiva.

En resumen, existe plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que puedan verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideren más adecuada, salvo que ese uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

A partir de aquí hay que recordar que el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal un apartado 12, en el artículo 17, con el fin de que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar, por mayoría de tres quintos, el ejercicio de la actividad a la que se refiere el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que excluye de la propia Ley «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

Esta regulación plantea diferentes cuestiones, cuyo estado actual cabe resumir en que solo esa actividad (y no otras) es susceptible de ser limitada o condicionada por la citada mayoría, requiriendo de unanimidad el resto de posibles limitaciones, y que el concepto de limitación incluye la posibilidad de prohibición absoluta de uso para dicha actividad.

Pero la cuestión que se planteaba en estas sentencias no era de aplicación del RDL, sino de interpretación de una restricción ya contenida en los Estatutos de la comunidad, y en qué medida el uso como vivienda turística puede ser asimilado al residencial, o no.

Así, la STS núm. 1643/2023, de 27 de noviembre, se refiere a un supuesto en el que el edificio contaba dos accesos diferenciados, uno para oficinas y locales y otro para viviendas, constando expresamente para estas últimas una prohibición estatutaria que impedía dedicarlas a «actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo». Por su parte, la STS núm. 90/2024, de 24 de enero, se refiere a un supuesto en el que en los estatutos estaba prevista expresamente la consideración de las viviendas como residencias familiares, exclusivamente, y que, en consecuencia, no podrían desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares, inquilinos o terceras personas, ninguna actividad profesional, comercial o industrial, o cualquier otro uso no mencionado expresamente que alterara el concepto de «residencia familiar»

Lo que señalan dichas sentencias es:

1º. Que el hecho de que no se mencionara en los estatutos, explícitamente, la prohibición de uso turístico de las viviendas no era relevante, dado que la norma estatutaria era anterior a la existencia de dicha actividad, que estaría comprendida dentro de la prohibición expresada de utilizarlas para actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales.

2º. Que no cabía duda del carácter empresarial y comercial prestado por la sociedad mercantil titular de las viviendas que actuaba en el tráfico con ánimo de lucro, explotándolas como viviendas de uso turístico, una actividad que implica no solo la puesta a disposición material de los inmuebles para su utilización por terceras personas, que acceden a su uso mediante el pago de un precio y, de esta forma, cubren sus transitorias necesidades de habitación (como turistas, que alquilan por días o semanas), sino también la prestación de servicios adicionales (mobiliario, electrodomésticos, enseres, reservas, mantenimiento, publicidad e información a clientes, identificación, asistencia telefónica, etc.) definidos por la normativa autonómica reguladora.

3º. Que no cabe asimilar una vivienda alquilada por días o semanas por turistas, con un uso residencial, que implica, por sí mismo, una vocación de estabilidad y permanencia de la que aquella carece, asemejándose más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar, pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día;  ni tampoco cabe asimilarla a una relación de inquilinato sujeta a la LAU, en la que también existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia.

En defecto de esas prohibiciones estatutarias, interpretadas rectamente, regirá el principio general inicialmente indicado de libertad de uso, salvo que se acuerde su limitación o se condicione dicha actividad en junta de propietarios, debidamente convocada y celebrada, y con la indicada mayoría. 

En todo caso, y como siempre puede haber margen para la interpretación y la duda (a la vista está por el impacto de la noticia y preguntas suscitadas), cualquiera que sea la posición que se ocupe, lo más prudente es asesorarse previamente, antes de embarcarse en aventuras (sean inversiones o pleitos) que pueden salir muy caras.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado