Sobre la inanidad de una reforma al hilo del «gran apagón», y la irrelevancia de su derogación

 

El pasado 25 de junio se publicaba en el BOE el RDL 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprobaban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico, unas medidas que recogen en buena parte las recomendaciones formuladas por el comité creado para analizar las causas del gran apagón de 28-4-2025, un apagón del sistema eléctrico sin precedentes en nuestro país, por su extensión, pues afectó a la totalidad del país, además de Portugal y Andorra, y que ocasionó innumerables problemas, y algo más. 

No es este el lugar para analizar dichas medidas, destinadas a la resiliencia del sistema eléctrico, almacenamientos y flexibilidad del sistema eléctrico, o la electrificación, que pretende (esta última) impulsar la electrificación para permitir un mejor aprovechamiento del sistema eléctrico y, en consecuencia, un menor riesgo de que se produzcan incrementos de tensión asociados a una baja demanda de electricidad. Y en relación con este impulso de la electrificación hay una medida en particular relacionada con las comunidades de propietarios, sobre la electrificación de la climatización, que implicaba una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. 

Dice el preámbulo del RDL, que en cuanto a la electrificación de climatización, se incorporan dos medidas que facilitan la adopción de instalaciones de bombas de calor, como pueden ser la aerotermia y geotermia; una de ellas es de carácter fiscal, al objeto de actualizar la normativa de los tributos locales, de modo que se puedan recoger en el IBI y en el ICIO bonificaciones para incentivar la instalación de sistemas como la aerotermia como ya se recoge para los sistemas de aprovechamiento de energía solar; la que nos interesa es que dice «actualizar» la Ley de Propiedad Horizontal para clarificar que el marco para la toma de decisiones en la junta de propietarios con respecto a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables incluye también tecnologías como la aerotermia o la geotermia, al objeto de aportar seguridad jurídica y facilitar la electrificación de la climatización en estos ámbitos. 

A tales efectos, el artículo 27 del RDL, sobre la inclusión de aerotermia y geotermia en comunidades de vecinos, modificaba el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la LPH, que quedaba con la siguiente redacción:

 

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».

Como es posible apreciar, la reforma incluía de forma expresa «la aerotermia y geotermia», entre las energía renovables a las que es de aplicación el precepto, que acoge una mayoría reducida para la aprobación en junta de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, lo cual suscita algunas preguntas: si era discutible, o era discutido en las comunidades de propietarios que lo fueran, es decir, si era un problema o una necesidad real; si el hecho de no estar recogidos expresamente impedía la aplicación del precepto, porque, por ejemplo, tampoco se refiere expresamente a la energía solar ni a la eólica; si la derogación del RDL por Resolución de 22 de julio de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE 24-7-2025) —que ha implicado que el precepto vuelva a su redacción original— impide, a partir de ahora, la aplicación del precepto a las propuestas de esas instalaciones; si la reforma suponía una aportación tangible a la clarificación del marco y la seguridad jurídica para la toma de decisiones por comunidades y propietarios. 

No. Para ser breve: la modificación del artículo 17 LPH era tan inane como su derogación. 

Primero. No admite discusión que aerotermia y geotermia son energías renovables, como lo son la energía solar o la eólica, sin necesidad de que se citen en el precepto, que se refiere con carácter general a la «energías renovables», para que les sea de aplicación.

Segundo. Podríamos preguntarnos si, pese a ello, existían controversias en las comunidades de propietarios, y en los tribunales, sobre la mayoría aplicable a este tipo de instalaciones que fuera necesario zanjar para favorecer la electrificación de la climatización. La respuesta es también negativa. Una búsqueda rápida se sentencias por conceptos da un pobre resultado, hay pocas sentencias que en el ámbito de la propiedad horizontal traten de aerotermia o geotermia, y la controversia es ajena a su consideración como energía renovables o no; estás relacionadas con los ruidos y molestias derivados de su instalación en un patio [SAP Cáceres, Secc. 1, núm. 417/2023, de 4 de julio], la alteración de elementos comunes derivada de un cambio de destino [SAP Navarra, Secc. 3, núm. 394/2022, de 6 de junio], la ocupación injustificada de elementos comunes [SAP Gijón, Secc. 7, núm. 283/2024, de 20 de mayo], la impugnación del acuerdo de su instalación en el contexto de una reforma ya aprobada que afectaba a la envolvente del edificio [SAP Vigo, Secc. 6, núm.. 410/2025, de 16 de mayo], o sobre la ubicación del aparato de aerotermia [SAP Vitoria, Secc. 1, núm. 192/2025, de 11 de febrero]. Poco más. 

Tercero. Estén o no expresamente citados, dichos sistemas siguen siendo energías renovables (como la fotovoltaica, térmica o eólica, que tampoco aparecen citadas expresamente), y les era y sigue siendo de aplicación la mayoría reducida del párrafo primero del artículo 17.1 LPH. 

Cuarto. Como consecuencia necesaria de todo lo anterior, la modificación legislativa del artículo 17.1 LPH no aportaba nada que clarificara ni diera seguridad jurídica en la toma de decisiones por los órganos de las comunidades, una seguridad que, en realidad, no se ve perjudicada por su inclusión y derogación sino por razón de su propia inanidad. 

No hay nada más, una reforma que no era más que una pompa de jabón, que desaparece sin dejar rastro de su breve existencia, salvo la sensación de que en ocasiones prima la improvisación sobre la reflexión. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, que pone el foco en las comunidades de propietarios más que en la burocracia propia dle sistema, que puede terminar complicando demasiado el acceso a esas ayudas, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la anteror redacción del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que, tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH), cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre la proscripción de comportarse como el perro del hortelano en el uso de la cosa común

 

Son varias las razones que llevan a tener que compartir la propiedad de una cosa o un derecho, como son numerosas las controversias que pueden derivarse de dicha situación de «pro indiviso», y de una mala comprensión de los derechos, obligaciones y limitaciones que nacen de ella.

La regulación se contiene en los artículos 394 y 398 del Código Civil (CC). El primero de ellos establece que «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»; el segundo que «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior». Si no hay acuerdo, ¿hay que acudir al juez para desempatar?

Dando por supuesto que no existe contrato que regule ese uso, porque en tal caso habría que estar a lo en él dispuesto (ex artículo 392 CC), las cuestiones que se plantean son, si ese uso debe ser proporcional a la cuota en la propiedad que tenga un comunero, y en qué medida puede tratar de limitarse ese uso por uno de los partícipes a otro u otros.

Respecto a la primera cuestión, el artículo 394 CC permite a cada comunero utilizar la cosa común de manera plena sin exigir que sea proporcional a su cuota. Doctrina y jurisprudencia se refieren a él como «uso solidario», y significa que, mientras que un comunero respete las restricciones indicadas en el propio artículo 394 CC, los demás no pueden impedir su uso, aunque sea superior a su cuota, aunque sea exclusivo incluso, ni ejercitar acciones dirigidas a restringirlo, impedirlo, o reclamar indemnizaciones por ese «exceso» de uso respecto de su cuota de participación.

Los límites de del artículo 394 CC -que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho»-, no plantean especiales problemas de interpretación, ese «destino» será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa en común, y, desde luego, es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente, impidiendo el ejercicio por otro u otros partícipes de su igual facultad de uso solidario de la totalidad de la cosa común. Otra cosa será la prueba de esos hechos.

La relación entre el uso solidario y el interés de la comunidad a que se refiere el artículo 398 CC, y la posibilidad de establecer limitaciones por mayoría a ese uso solidario en «interés de la comunidad», plantea, sin embargo, mayores dificultades interpretativas.

Claro que hay supuestos en los que habrá presumir que el «interés de la comunidad» coincide con el de la mayoría, y podrá considerarse ilícito el uso al margen de la reglamentación establecida por esa mayoría. Piénsese en el supuesto, nada infrecuente, de una comunidad hereditaria sobre una vivienda, que es indivisible, en la que la convivencia entre los coherederos es imposible, haciendo también imposible el goce y disfrute solidario por todos los partícipes. Se trata de un supuesto al que se refiere la STS núm. 700/2015, de 9 de diciembre, que se refiere a resoluciones similares anteriores, y que termina estableciendo unos turnos alternos y sucesivos fijados por sorteo, en proporción a la cuota de cada partícipe, cuota con la que contribuirían a los gastos.

Pero no es esa la regla general. La regla general, como señala la STS núm. 93/2016, de 19 de febrero, es que, «la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de “acto de administración” en el sentido del artículo 398.1 CC --en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse “acto de administración”, competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común--; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común" que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC».

Debe en consecuencia rechazarse toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a este y no cause a aquél ningún perjuicio relevante, señalando la Sala, en la última de las sentencias citadas, que debe reiterar la doctrina de que, «respecto del uso por los comuneros de la cosa o el derecho común, regiría a todas luces —aun si el artículo 394 CC no existiera— la regla o máxima jurídica “quod tibi non nocet et alii prodest non prohibetur” O por expresarlo de un modo más clásico y castizo: el Derecho no ampara que, a ese respecto, los comuneros se comporten como “el perro del hortelano”».