La
cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una
vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente
independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división
material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la
segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción
registral.
Aparte
los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que
cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización
de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación
del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en
su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un
número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le
asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una
modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en
cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto
es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones
al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH
por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de
3/5.
El
problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo
no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a
lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual
que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los
colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto
de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH,
cuando señala:
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“1. Tendrán
carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas
a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los
actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros
más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de
sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la
inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo
en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones
referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente
[…]
3. Requerirán
autorización administrativa, en todo caso: b) Cuando así se haya
solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos,
para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie
por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el
cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar
la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”
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¿Es
posible interpretar, dada la redacción de este precepto, que basta la solicitud
del propietario de división material para formar unas viviendas más reducidas e
independientes, y la autorización de la junta, por esa mayoría de 3/5, para que
quede autorizada la segregación y para fijar las nuevas cuotas de cada una de
las fincas segregadas?
No
en mi opinión, no en cualquier caso al margen del concreto supuesto al que se
refiere el propio precepto, que hay que leer en su conjunto, en el contexto de
la reforma de la Ley 8/2013, y ello entiendo que es así por las siguientes y
fundadas razones:
- El derogado artículo 8 LPH se refería a la posibilidad de que los pisos o
locales y sus anejos pudieran ser objeto de división material, para formar
otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte,
exigiendo, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación
de la junta de propietarios a la que incumbía la fijación de las nuevas cuotas
de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el
artículo 5 LPH, sin alteración de las cuotas de los restantes. Para dicho
cuerdo se requería la unanimidad, conforme a lo establecido en el propio
artículo 5LPH in fine, al señalar que para cualquier modificación del título se
exige lo mismo que para la constitución, es decir, la unanimidad, conforme al
artículo 17 LPH, que no prevé ninguna excepción para este supuesto.
- Nada
ha cambiado con la derogación de dicho artículo 8 LPH, porque el artículo 5 LPH
continúa incólume, y el artículo 17 LPH, sí que ha aumentado el número de
supuestos concretos en los que se exige una mayoría distinta de la unanimidad, pero
este supuesto concreto de segregación de una vivienda no está entre ellos, y su
apartado 6 sigue exigiendo la unanimidad para todos aquellos supuestos no
expresamente exceptuados de tal requisito.
- El nuevo artículo 10 LPH, que hay que relacionar con los fines perseguidos por la
ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, sí que es verdad que establece en su apartado 3 la aprobación por las 3/5 partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de
participación, de la división material de los pisos o locales y sus anejos,
para formar otros más reducidos e independientes, pero dicho apartado 3 se
refiere a la autorización administrativa exigible para tales casos (no que
baste la autorización administrativa para hacerlo) , y hay que ponerlo en
relación con el resto del precepto cuyo apartado 1 es el que prevé dicha posibilidad
de división a instancias de un propietario en un supuesto muy concreto: cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia
de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbanas.
La conclusión parece clara, salvo mejores razones, y es que no existe una
modificación general del requisito de la unanimidad para la modificación del
título constitutivo en el caso de la división o segregación de una vivienda, salvo
en el concreto supuesto a que se refiere el artículo 10.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
