No es posible para un propietario adquirir elementos de un edificio por usucapión, ¿o sí?

Nos referíamos en la anterior entrada al problema, que no es nada infrecuente en la práctica, de la apropiación por un propietario de elementos comunes de un edificio, que se traía a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirmaba la de segunda instancia, y rechazaba que los propietarios de unas viviendas en un edificio en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio (el subsuelo) que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En este caso nos vamos a referir a otra sentencia que sigue el proceso contrario, y que llega a la conclusión contraria a la que llegó la Audiencia Provincial que falló en segunda instancia (SAP 280/2019, de 13 de mayo) confirmando la dictada en primera, que estimó la acción reivindicatoria, ejercitada por tres propietarios en nombre propio y de la comunidad de propietarios, de la propiedad de tres trasteros transformados en vivienda y de la terraza en la que se ubicaban, rechazando la validez del contrato de vivienda de ese espacio, que era común, que se hubiera producido la desafección de ese espacio, y de que se hubiera podido producir la adquisición prescriptiva a favor quienes lo ocupaban. 

Pues bien, la STS 623/2024, de 8 de mayo, llega a la conclusión contraria, y estima el recurso de casación, centrando la cuestión en la existencia de título para la usucapión (prescripción) ordinaria, y a este respecto: 

1º) Señala que la prescripción adquisitiva requiere de la posesión por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y «justo título» (artículos 1.940 y 1.957 CC)  considerando como tal aquel que, siendo verdadero y válido, por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil. A este respecto apunta que la usucapión ordinaria «no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título». 

2º) Señala que precisamente eso es lo que ocurrió, que la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad fue porque el constructor perdió el poder de disposición sobre esa zona, por ser un elemento común, pero que eso no hace nulo el contrato, porque esa falta de poder de disposición es lo que, de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión. 

3º) Rechaza que la nulidad del contrato viniera determinada también por la imposibilidad de disponer de un elemento común, señalando que la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad; recuerda que la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, lo que no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS 273/2013, de 24 de abril); y recuerda que recientemente la sentencia 80/2024, de 23 de enero, ha afirmado que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales «en la medida que el artículo 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum», lo que permite que, «bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc."». 

4º) Atiende a todo un conjunto de circunstancia concretas, como si la terraza revindicada era o no la cubierta del edificio, la naturaleza de la terraza revindicada, susceptible de desafectación y propiedad privativa, el hecho de que el espacio formara parte del contrato de compraventa en un momento en el que la escritura no contemplaba los trasteros, el hecho de que los trasteros nunca fueran entregados a quienes los reivindican y de que los demandados vinieran actuando como propietarios y pagando su cuota de comunidad, la existencia o no de requerimientos previos, etc.,  y 

5º) Concluye afirmando que considera a los demandados como propietarios actuales de la vivienda litigiosa (trasteros y terraza), al haberla adquirido por usucapión, lo que comporta la desestimación de la demanda puesto que, habiendo ejercitado la actora la acción reivindicatoria, no logró acreditar su propiedad actual sobre el objeto reivindicado, recordando que a ello no se opone la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, porque es posible la usucapión contra tabulas (artículo 36 LH). 

A veces merece la pena jugar el «partido» hasta el final, aunque es indudable que, en el caso, que implicaba la pérdida de la vivienda adquirida y en la que habían residido durante años (la adquisición se produce en 1990), a los demandados no les quedaba otra opción. En todo caso, como ya señalamos en la entrada anterior, la resolución depende de la naturaleza de la zona común y todo un conjunto de concretos hechos y circunstancias que hay que examinar y valorar (por todas las partes implicadas) en cada caso concreto. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Es posible para un propietario adquirir por usucapión elementos comunes de un edificio, ¿o no?

 

El problema (nada infrecuente) que se trae a colación viene a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirma la de segunda instancia, y rechaza que los propietarios de unas viviendas en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En particular el supuesto se refiere a la apropiación de unos vacíos sanitarios existentes bajo el forjado de la plante inferior de un edificio situado en pendiente, y la posterior excavación del subsuelo de las viviendas por cada uno de sus propietarios a lo largo del tiempo hasta ocuparlo en mayor o menor medida, excavando para conseguir mayor altura, llegando a duplicar en algunos casos el tamaño de las viviendas, que fueron redistribuidas interiormente para convertirlas en dúplex, e incluso abriendo ventanas y puertas para dar acceso desde ese espacio al jardín común. 

La STS 486/2024, de 11 de abril, confirma la dictada por la Sección 2ª Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa núm. 707/2019, de 18 de octubre), que revocó la dictada en primera que sí apreció la prescripción adquisitiva, que señalaba: 

1º) Que los espacios objeto de litigio eran el resultado de la excavación realizada en el subsuelo a lo largo del tiempo por los propietarios de los apartamentos, no constaban descritos en el título constitutivo (ni esos espacios sanitarios, ni mucho menos el resultado de las excavaciones) ni como elementos privativos ni como anejos a los apartamentos, y, siendo el subsuelo un elemento común por naturaleza, no era susceptible de ser adquirido por los propietarios por prescripción adquisitiva, ni ordinaria ni extraordinaria. 

2º) Que aún cuando se considerara (hipotéticamente) que dicho elemento común (espacio  sanitario y subsuelo) lo era por destino, y no por naturaleza, tampoco era posible su adquisición por prescripción adquisitiva, al no haberse producido el acto de desafectación necesario a tales efectos. Dicho acto de desafectación requería de un acuerdo unánime de los propietarios, que no existió inicialmente, desde el momento en el que el promotor que otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal ni lo recogió en el título, ni pudo hacerlo una vez que dejó de ser el propietario único, y tampoco con posterioridad existió un acuerdo de los propietarios para su desafectación, ni expreso ni tácito. 

En este punto se rechaza que el silencio o la actitud tolerante que mantuvo la comunidad de propietarios durante un periodo de tiempo más o menos prolongado, en el que no fue consciente de la gravedad y extensión de las alteraciones, implicara la existencia de un acuerdo unánime de desafectación; y ello pese a que, durante un tiempo, los propietarios de dichos apartamentos hubieran venido contribuyendo al pago de los gastos comunes del inmueble en un porcentaje superior al que constaba en el Registro de la Propiedad, un aumento de cuota que pudo producirse, dice la sentencia, a modo de contrapartida por el uso exclusivo que del elemento común estaban haciendo dichos propietarios. 

A este respecto señala la STS 486/2024, de 11 de abril, que confirma la anterior, que no «se puede asumir y dar por sentado que la comunidad consintiera, ni siquiera tácitamente, las obras realizadas en dichos espacios, y que el uso exclusivo que han venido haciendo de ellos los propietarios de los apartamentos fuese público y consentido pacíficamente por la comunidad, ya que dicha apreciación no está en correspondencia con la base fáctica de la sentencia recurrida, que lo que pone de manifiesto es: (i) que la extensión y alcance de dicho uso exclusivo no fue conocido plenamente por la comunidad, al menos, hasta el año 2011; (ii) que lo que esta ha hecho es guardar silencio o mantener una actitud tolerante durante un periodo más o menos prolongado de tiempo; y (iii) que desde el año 1994 se ha venido intentando sin éxito, dadas las discrepancias existentes al respecto, recalcular las cuotas de participación y regularizar la situación de los espacios litigiosos». Y recuerda que, como había recordado recientemente en la sentencia 107/2024, de 30 de enero, con cita de la 540/2016, de 14 de septiembre, la Sala tiene declarado «en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento [sobre todo, cabría decir ahora, cuando este no es pleno y efectivo], ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes)."». 

Las sentencias examinadas son claras, pero pese a ello hay que advertir, 1) que, aunque en el caso se trata de esos espacios sanitarios y del subsuelo, dichas circunstancias de uso exclusivo y excluyente, y de apropiación y reivindicación se pueden producir con otros muchos espacios que son de la comunidad; y 2) que, en todo caso, como hacen las propias sentencias examinadas, hay que hacer un cuidadoso examen y valoración de todas las circunstancias concurrente para atender al caso concreto.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

 

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

 

PUBLICADO en: LA LEY mediación y arbitraje

Enlace: https://dialnet.unirioja.es/ejemplar/670046

 

RESUMEN: La UE quiere fomentar el recurso a la mediación, como una alternativa al sistema judicial para que los ciudadanos resuelvan sus disputas de forma rápida y económica. Sin embargo, el fracaso de las expectativas generadas al amparo de la Directiva 2008/52/CE ha devenido en la denominada «paradoja de la mediación en la UE». Se trata de una expresión no neutral, como tampoco lo son las sucesivas propuestas para «reiniciarla» , esencialmente mediante fórmulas dirigidas a imponer la mediación. La cuestión es si se existen las premisas que justifican la paradoja, y si la mediación obligatoria contribuye a fomentar su uso y a mejorar el acceso a la justicia, al margen de la necesaria dotación de medios a los juzgados y tribunales.

PALABRAS CLAVE: conflicto, justicia, proceso civil, Justicia, litigación, MASC, paradoja de la mediación

 

ABSTRACT: The EU aim to promote the use of mediation as an alternative to the judicial system for citizens to resolve their disputes quickly and inexpensively. The failure of the expectations generated under Directive 2008/52/EC has, however, resulted in the so-called ‘paradox of mediation in the EU’. This is not a neutral expression, nor are the successive proposals to ‘reboot’ it, essentially by formulas aimed at imposing mediation. The question is whether the premises of the paradox exist, and whether the mandatory mediation contributes to promoting its use and improving access to justice, apart from the necessary provision of resources for courts and tribunals.

KEYWORDS: dispute, justice, civil procedure, litigation, ADR, mediation paradox.

 

SUMARIO:

I.- INTRODUCCIÓN.

II.- LA SITUACIÓN DE LA JUSTICIA: LA CRISIS DEL PARADIGMA.

III.- LA MEDIACIÓN: CONCEPTO, PREMISAS Y PARADOJAS.

1.-La mediación como procedimiento definido por la intervención de un mediador.

2.- Revisión de algunas de las premisas de partida de la mediación.

IV.- LA PARADOJA DE LA MEDIACIÓN: SOLUCIONES APOSTADAS E IMPOSTADAS.

1.- Paradoja en la Unión, y soluciones apostadas.

 2.- El estado de la mediación en España, y soluciones impostadas.

V.- CONCLUSIÓN: MEDIACIÓN, LITIGANTES Y MASC EN TIEMPOS DE CÓLERA.

VI.- BIBLIOGRAFÍA

 

 

1er mandamiento: no impugne lo que no le ataña

 

La cuestión que se plantea es en qué medida es posible para un propietario impugnar acuerdos de comunidad, por considerar que se dan los requisitos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) respecto a los acuerdos impugnables, por considerar contrario a la ley el acuerdo adoptado, cuando aparece como legitimado por haber salvado su voto en junta de propietarios y estar al corriente, pero el acuerdo no le afectaba en modo alguno, ni directa ni indirectamente. 

A este respecto hay que recordar que el apartado 1 del citado precepto establece como susceptibles de ser impugnados aquellos que sean, contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Y a continuación, el apartado 2 establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: la primera limita la posibilidad de impugnar a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto; el segundo condiciona la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o lasa haya consignado judicialmente, salvo que la impugnación se refiriera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. 

El problema que se plantea es el de la legitimación activa para impugnar, algo para lo que no basta el cumplimiento de los requisitos anteriores, sino que es necesario que exista una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, de forma que si no se da esa adecuación no hay legitimación. Se trata de una cuestión preliminar al fondo del asunto, aunque íntimamente ligada a él, que por su propia naturaleza puede y debe ser examinada de oficio por el tribunal aunque no haya sido invocado ni haya sido objeto de debate, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a un determinado sujeto, que es el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal. 

A la distinción entre legitimación y existencia del derecho controvertido se refiere la STS 144/2019, de 6 de marzo, en un supuesto en el que la cuestión jurídica controvertida radicaba en si el actor tenía o no legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en junta de propietarios sobre la contribución de los sótanos a los gastos de la comunidad, cuando el actor no tenía ninguna propiedad en dichos sótanos, sino una vivienda, de manera que los acuerdos no le afectaban. 

No hay que perder de vista los antecedentes, en particular la reincidencia del actor, pero la respuesta es muy clara al margen de esos antecedentes, y, después de recordarle que en una sentencia anterior ya le habían advertido de que tenía la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero que no podía sustentar su acción en el hecho de que se hubiera privado indebidamente del derecho a votar a algún copropietario, que sería el único legitimado para hacerlo, y carecía de legitimación activa porque no podía actuar en beneficio de otros propietarios, que no habían impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, habían mostrado su conformidad con lo decidido, señala:

 

¾      Que de la referida doctrina jurisprudencial se deducía que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

 

¾     Que en el caso examinado no constaba perjuicio alguno para el demandante dado que, no era copropietario del sótano, no le afectaba negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, loque realidad le beneficiaba porque potenciaba las arcas de la comunidad, y, de hecho, en el recurso de casación no había dedicado ni un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causaba el acuerdo impugnado, alegando que actuaba en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, un argumento que rechaza la sala, dado que con dicha impugnación no se pretendía preservar el orden jurídico sino obstaculizar, sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios.

 

¾   Que en consecuencia debe rechazarse el recurso de casación, puesto que el demandante no es titular, ni lo pretende siquiera, del objeto litigioso.

 No sé si será el primer mandamiento para evaluar la impugnación de juntas, pero sin duda es relevante: no impugne lo que no le atañe.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado