Propiedad horizontal, y legitimación ad procesum

No se puede confundir y hay que diferenciar, por ser conceptos distintos, entre la denominada "legitimatio ad procesum" consistente en la capacidad para ser parte procesal, es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la "legitimatio ad causam", que se refiere a la «falta de titularidad del derecho de acción», la cual está relacionada con la pretensión que se ha formulado en el proceso, ya que es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado; y esta a su vez no se puede confundir con la falta de acción, que atiende al éxito de la pretensión, para lo que es preciso acreditar que se está asistido de la acción de derecho material que se esgrime y probar los requisitos que aquél exige para su validez y eficacia, y los hechos determinantes en cada caso.

Por lo que se refiere a la legitimación ad procesum, que ahora nos ocupa, cuando se trata de comunidades de propietarios, dice la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su art. 6 que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”; las comunidades de propietarios, por tanto, deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente - art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) – “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.”

Dicha condición hay que acreditarla para poder actuar en juicio en nombre de la comunidad, y para ello basta con acompañar, bien a la demanda inicial, bien a la contestación, certificación expedida por el Secretario de la Comunidad, con referencia al acta de la junta en la que conste la condición de presidente de la comunidad y vigencia del cargo de quien la ostente y la vigencia del cargo.

Así lo dice, por ejemplo, el Auto de la AP Toledo (Sección 2ª) núm. 304/2004 de 16 septiembre, cuando señala que “Al oponerse "falta de representación", se está dudando o desconociendo la condición de Presidente de la Comunidad. Pues bien, el cargo se justifica con certificación del libro de actas o testimonio notarial del acta correspondiente. En este caso, se ha adoptado la primera forma, certificándose por la secretaria, (cargo que no coincide con el de Presidente), el Acta correspondiente al nombramiento. No son precisas mayores formalidades, salvo que lo que se alegue sea una falsedad documental, supuesto no aducido por los demandados.”

Normalmente, además, en la escritura de poder a pleitos constará, con referencia al acta de la junta de su nombramiento, la condición de presidente de la comunidad; a este supuesto se refiere la SAP Murcia (5ª) núm. 217/2005 de 1 julio, en el que se oponía por los demandados la excepción de falta de personalidad del actor, por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio alegando que la aportación con la demanda de una copia del acta de la junta en la que se indicaba que la persona que la formula es copropietario y presidente de la comunidad no era suficiente para acreditarlo, señalando la sentencia al respecto que “no es tal la documental que se aporta con la demanda, ya que aparece en el poder otorgado por el presidente ante el notario, en el que dicho notario, hace constar en el documento público que J.F. comparece en calidad de presidente de la comunidad de propietarios, que para que dicho cargo fue nombrado por acuerdo de la comunidad celebrado el 8/08/1999, lo que se acredita, mediante el libro de acta de la referida comunidad que se me exhibe y devuelvo, adjuntando a la presente escritura fotocopia de la hoja n.4 del citado libro de actas, en la que queda reflejado el nombramiento de presidente. De tal manera que la hoja (n.4 del libro) que se aporta con la demanda, no es una simple fotocopia, sino que es la que se haya unida a la escritura pública de otorgamiento de poder, y que el notario manifiesta haber fotocopiado del libro de actas, quedando constancia en consecuencia por el notario, de la existencia del libro y del contenido de la hoja del mismo, dónde se faculta expresamente al presidente de la comunidad para la presente reclamación…”

Pero, ¿qué es lo que ocurre cuando no se acompaña a la demanda o a la contestación documentación alguna que justifique el carácter o representación con el que el demandante, o demandado, manifiesta actuar? Se trata de la falta de un requisito de carácter procesal, cuya exigencia viene establecida en el art. 264.2 LEC, que indica que con la demanda, la contestación o, en su caso, al comparecer a la vista de juicio verbal, habrán de presentarse "los documentos que acrediten la representación que el litigante se atribuya." ¿Es o no un requisito subsanable?

El incumplimiento del requisito del art. 264.2 de la LEC no es sancionable en los términos del art. 269 de la misma Ley con la imposibilidad de aportar posteriormente el documento de que se trate, y 1) no solo porque dicho precepto, en su apartado primero, se refiere solo a los documentos relativos al fondo del asunto que se recogen en el art. 265 – como resulta de la propia dicción y relación que se hace de los documentos, en relación con el art. 270 y el ya citado art. 265 LEC -, sino porque 2) no está incluido dentro de los supuestos del art. 266 LEC, que se refiere a documentos exigidos para la admisión de la demanda, y además 3) porque, conforme al art. 418 LEC, en el supuesto de que se hubieran alegado por cualquiera de las partes defectos de capacidad o representación, se podrá subsanar o corregir, si ello fuera posible, en el acto de la audiencia previa, o en el plazo no superior a 10 días que expresamente aparece previsto, y solo en caso de que no se verificara dicha subsanación cabría el archivo del procedimiento. En este sentido se orienta la Jurisprudencia en casos similares, como el resuelto por la AP Castellón en S. 31/07/2002 cuando señala que: "Lógicamente…es cuestión bastante elemental que aquél que demanda acredite su representación. En el presente caso al tratarse de una demanda formulada por una persona física en su calidad de presidente de una Comunidad de Propietarios, era lógico que se exigiese tal justificación. Ahora bien el hecho de no aportarse con la demanda inicial no invalida las actuaciones posteriores si en el momento del juicio se aporta tal documentación, lo que efectivamente tuvo lugar ene el presente caso. Ello también es permitido por el propio art. 264 que cita el apelante por lo que este primer motivo debe ser desestimado. Ello es, en todo caso, lo que aconteció con la representación del procurador, que al no aportarse con la demanda inicial fue requerida por la juez antes de admitir la demanda, otorgándose "apud acta" a los pocos días. Lo mismo podía haber sucedido con la representación del presidente de la Comunidad, pero el no hacerlo inicialmente sino después en el acto del juicio puede considerase como subsanación válida, que en todo caso no provocaría la nulidad de actuaciones pretendida al no causar ninguna indefensión al apelante, además de que se subsanó ".

No existe por tanto un especial formalismo para acreditar la legitimación ad procesum de quien actúa como presidente de una comunidad de propietarios, y es en todo caso un requisito subsanable, lo que es consecuente con el principio que inspira la Ley, proclamado en el art. 231 LEC, favorable a que el tribunal cuide en lo posible de la subsanación de aquellos defectos en que incurran los actos procesales de las partes.

José Ignacio Martínez Pallarés
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Aval de la Ley 57/1968 y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda

Cuando hay una compraventa de vivienda futura o en construcción, en la que por el comprador se hacen pagos a cuenta a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que objeto del contrato, la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (modificada por la DA 1ª de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), establece en su art. 1 la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen la devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro, o por aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”

La Ley 57/1968 se promulga, como dice su Exposición de Motivos, como consecuencia de “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.”; esos abusos se han vuelto a reproducir recientemente como consecuencia de la llamada burbuja inmobiliaria, y han requerido la respuesta de los tribunales, que no siempre ha sido unívoca, sobre todo cuando, como en tantas ocasiones, ha mediado la situación de concurso acreedores de la promotora.

Como consecuencia de esa obligación legal de garantizar los pagos a cuenta nacen una pluralidad de relaciones jurídicas, promotor-comprador, promotor-avalista y comprador-avalista, que suscitan múltiples cuestiones, muy interesantes, pero la que ahora se nos plantea es si para ejercitar la acción de cumplimiento de un aval de la Ley 57/1968, es necesaria la resolución judicial previa del contrato de compraventa de vivienda frente al promotor-vendedor. La cuestión no es baladí, y no solo por la carga que supondría para el comprador tener que reclamar con carácter previo la resolución judicial del contrato frente al promotor, si la respuesta es afirmativa, sino porque ello conllevaría la aplicación de todo el cuerpo de jurisprudencia que se ha creado en torno a la facultad de resolución en las obligaciones recíprocas a que se refiere el art. 1.124 CC, afectando a la misma naturaleza jurídica del aval de la Ley 57/1968.

Pues bien, la Ley 57/1968, de 27 julio, que establece como irrenunciables -art. 7- “Los derechos que…otorga a los cesionarios…”, establece en su art. 1 la obligación de los que promuevan la construcción de viviendas y pretendan obtener entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, de “1ª. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, [el interés legal tras la Ley 38/1999] mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”; y en su art. 3 establece que “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.” Por su parte, la Orden de 29/11/1968, de desarrollo de la Ley respecto al seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas, dice en su artículo 4.f que “En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido entrará en juego la garantía del asegurador, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos: 1. … ingreso en la cuenta especial… 2. … requerido notarialmente o de otra manera indubitada al contratante y éste no haya devuelto las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda más sus intereses…”

La respuesta a la cuestión que nos planteamos está, tanto en lo que dice como en lo que no dice la citada normativa, sin olvidar que no hay por qué tratar de asimilar este aval especial, que es de configuración legal, a otras figuras de afianzamiento.

No es exigible la resolución previa del contrato de compraventa para hacer efectivo el aval que garantiza las cantidades entregadas a cuenta, y no solo porque la normativa no lo exige expresamente, sino porque si la causa es indiferente, porque dice el artículo 1 que es “por cualquier causa”,  eso significa que en el ámbito de reclamación del aval no ha lugar a debate o discusión sobre el cumplimiento o incumplimiento del contrato principal de compraventa, sino que basta que quede acreditado el hecho determinado por la misma norma a que se refiere el aval otorgado, esto es, que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, siempre que se haya producido el ingreso en la cuenta especial – lo que es un requisito discutible y discutido -, y que el comprador comunique esta circunstancia al vendedor rescindiendo el contrato y requiriendo la devolución de las cantidades anticipadas, y éste se niegue, lo que no es una aplicación del mecanismo del beneficio de excusión de la fianza – que desnaturalizaría el aval de la Ley 57/1968 - sino el cumplimiento de un requisito formal de exigibilidad. Y es que el hecho generador del pago por el avalista no es el incumplimiento de la obligación principal avalada, el contrato de compraventa que atañe a comprador y promotor-vendedor, sino el cumplimiento del supuesto previsto por la misma Ley 57/1968 para que el comprador que tiene garantizados sus pagos anticipados por medio de un aval “conforme a la Ley 57/1968” pueda exigir el cumplimiento y pago de ese aval frente al avalista.

Así lo la reconocido la STS núm. 367/2003 de 9 abril, que se refiere a esta garantía cuando dice que “El artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio lo que trata es de garantizar al comprador de vivienda futura la devolución de las cantidades que anticipó, tanto si la construcción no se hubiera iniciado, como cuando no llega a buen fin por cualquier causa, que es el supuesto de autos. La garantía cabe prestarla por medio de …aval, que se establece como solidario, a cargo de entidad bancaria y para que resulte operativa es preciso que se den los supuestos fácticos que se dejan reseñados, en cuyo caso el comprador está facultado, por la opción que la Ley le concede, para rescindir el contrato con devolución de las  cantidades   entregadas   a   cuenta  , incrementadas con el 6 por 100 de interés anual ( Sentencia de 15-11-1999 )…. La norma no exige precisamente que la resolución tenga que ser necesariamente judicial ni tampoco supedita la operatividad del  aval  a la misma, pues el artículo tres contiene la expresión de que el comprador podrá optar por la rescisión contractual, con lo que ésta no se presenta imperativa, es decir que deberá de proceder en todo caso. Lo que ha de tenerse en cuenta es la concurrencia de incumplimiento acreditado, pues esta situación actúa como presupuesto que facilita la devolución de las cantidades anticipadas.” Y en el mismo sentido la STS núm. 438/2004 de 27 mayo cuando en relación con el contrato en garantía de cantidades anticipadas para la adquisición de a que se refieren la Ley 57/1968, de 27 de julio , y la Orden de 29 de noviembre de 1968 establece que “corresponde al asegurado que reclama el pago de la indemnización pactada la prueba de que efectivamente se ha producido el siniestro denunciado, así como la prueba de que se ha requerido notarialmente o de otra manera indubitada al contratante y éste no haya devuelto las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda más sus intereses al 6 por 100 anual, como exige el art. 4, f/2 de la Orden de 29 de noviembre de 1988 “, que es la no entrega de la vivienda en el plazo pactado, y que requerido el promotor para resolver el contrato y devolver las cantidades entregadas a cuenta no lo ha hecho, lo que materializa el siniestro del que surge la obligación de pago de la indemnización pactada por la aseguradora, sin que sea necesario que esa resolución sea judicial.

Por tanto lo que ha de examinarse es la concurrencia del incumplimiento previsto legalmente, pues esa situación es la que actúa como presupuesto de exigencia de devolución de las cantidades anticipadas; por eso la SAP Málaga de 19/02/2009 dice que “lo esencial, es analizar si el vendedor cumplió con sus obligaciones y básicamente el de haber hecho entrega efectiva de la vivienda….”, y acreditado que no se ha producido, está acreditado el cumplimiento del supuesto de hecho previsto legalmente para el aval; y por eso la SAP Murcia núm. 528/2008 de 25 de noviembre, ante la oposición de la entidad avalista que alegaba la finalización de las obras por la promotora y que su obligación de pago no surgía hasta que no fuera condenada la promotora avalada le recuerda que “la obligación de pago de la avalista deviene en base al aval suscrito por la misma”, y que, por lo tanto, no cabe oponerse con argumentos propios de promotora y no del contrato de afianzamiento suscrito por la avalista, que es un aval Ley 57/68. Y ello al margen de que el promotor esté en concurso de acreedores –aunque sea discutible y discutido-, porque dicha situación afectará a la relación comprador-promotor, pero no a la relación del comprador, beneficiario de un aval de la Ley 57/1968, con la avalista, y si la SAP de Murcia núm. 354/2006, en relación con una fianza solidaria, dice que “El documento de fecha 18/2/04 - la fianza -  tiene suficiente entidad como para soportar el fallo estimatorio de la demanda recaído en la instancia, ya que la persona llamada a juicio asume la deuda de una mercantil como garante único y con expresa renuncia al beneficio, entre otros de excusión, lo que le hace responsable del montante íntegro del crédito reclamado en cabal aplicación de los arts. 1830 y 1831-1ª del Código Civil, ello con independencia de la situación concursal de la inicial deudora….”, tanto más cuando es un aval de la Ley 57/1968, y así se ha reconocido por las más recientes SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 57/2012 de 14 de febrero, y 63/2012 de 16 de febrero.

La verdad es que hay pocas leyes con tan pocos artículos, siete, que generen tanto debate como la Ley 57/1968, pero respecto a la cuestión que nos ocupa otra solución implicaría desnaturalizar el aval previsto por la Ley, dejarlo de hecho sin efecto, travestido en una fianza con beneficio de excusión a favor de la entidad avalista que no tiene nada que ver con la intención del legislador ni con el texto legal, y dejar indefenso al comprador frente a promotoras y entidades financieras.

José Ignacio Martínez Pallarés
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Responsabilidad de la comunidad de propietarios por defectos en la red de saneamiento

La cuestión que se plantea es la responsabilidad y legitimación pasiva de una comunidad de propietarios como titular de la red de evacuación de aguas residuales comunitarias frente a un particular directamente perjudicado por el mal diseño y/o ejecución de dicha red, cuando existe todavía la posibilidad de reclamar, en ejercicio de la acción de daños y perjuicios por defectos de construcción, contra los agentes de la edificación responsables de ese mal diseño y/o ejecución; es decir, la cuestión es si la comunidad de propietarios debe dar solución y responder de los daños y perjuicios ocasionados por las deficiencias de una instalación comunitaria, con independencia de las responsabilidades últimas derivadas del proceso de promoción, proyecto y construcción.

Desde luego no cabe duda, a tenor del art. 396 CC, que la red de saneamiento es un elemento común del edificio, puesto que se cita expresamente en dicho precepto al señalar como tales “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como… las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe;”

En cuanto quién sea el obligado a realizar las obras necesarias en la red de saneamiento dice el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que “Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.”

Se trata de un precepto imperativo, no discrecional o arbitrario, que impone a la comunidad la obligación de realizar las obras a que se refiere, es decir, las necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación tanto del inmueble como de los servicios de que conste, de forma que reúnan las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad exigibles; por tanto la obligatoriedad de tales reparaciones no surge del acuerdo o pacto de la Junta, sino de l apropia Ley de Propiedad Horizontal que así lo impone a todos los copropietarios en el citado art. 10.1; en el mismo sentido cabe citar el art. 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando establece como obligación de los propietarios la de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, el artículo 9.1 del RD Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo cuando establece que los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato legalmente exigibles, y el art. 11.1 LPH cuando establece que “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”, por lo que a contrario sensu hay que entender como absolutamente exigibles las obras que sean necesarias en la red de saneamiento del edificio, a fin de poder garantizar los requisitos de habitabilidad a que se refieren los citados preceptos.

Cuales sean esas obras que, en virtud del art. 10.1 LPH, se pueden imponer por afectar a la habitabilidad las encontramos en el art. 3 LOE, que se refiere a los requisitos básicos de la edificación, en el que se dice que “Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes: c) Relativos a la habitabilidad: 1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.”

No hay duda, por tanto, de que corresponde a la comunidad de propietarios llevar a efecto dichas obras de reparación y/o subsanación de defectos constructivos, correspondiendo – art. 14 LPH – a la Junta de propietarios “c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c”, y ello sin perjuicio del ejercicio por la misma comunidad de las acciones que le correspondan contra los agentes de la construcción, ya sea promotor, proyectista, director de obra o ejecución, o constructor, que considere responsables de esos posibles vicios o defectos constructivos de la red de saneamiento, sin que exista base legal alguna para que la comunidad se niegue a llevar a cabo las obras por ser responsabilidad de los citados agentes y así viene siendo recogido por nuestras Audiencias Provinciales, por ejemplo:

-       La SAP Asturias núm. 243/2009 de 24 junio cuando señala que “la responsabilidad por los defectos constructivos causantes de la ruina total o parcial, material o funcional del edificio opera en el ámbito que le es propio y frente a los sujetos destinatarios de esta obligación, régimen que no podrá interferir en el deber que le incumbe a la Comunidad de Propietarios de mantener los elementos comunes del edificio en el estado necesario de uso y conservación para servir a los fines que le impone el art. 10 LPH (así SAP Almería, Secc. 3ª de 26-4-2004; SAP Cantabria, Secc. 1ª de 18-12-2003  y Secc. 4ª de 4-11-2003; SAP Madrid, Secc. 13ª de 31-3-2008). Pero es que esta AP de Oviedo también se ha pronunciado repetidamente a favor de mantener el ámbito propio de aplicación que a cada uno de tales regímenes le corresponde así como de la perfecta compatibilidad entre sí, sin perjuicio todo ello del ejercicio de la acción de repetición que posteriormente pueda dirigir la Comunidad contra quien corresponda, por lo que será ésta quien deba asumir la reparación de los elementos comunes cualquiera que sea la causa o la necesidad de proceder a su ejecución (SAP Oviedo, Secc. 4ª de 5-3-2003 y 24-3-2006; Secc. 5ª de 18-5-2001 y 29-12-2006; Secc. 6ª de 5-6-2006  y 27-11-2006 , etc.).”

-       Y en el mismo sentido la SAP Murcia (5ª) núm. 119/2006 de 21 marzo cuando señala que “…debe recordarse que el mantenimiento, conservación y reparación de tales elementos es obligación del ente comunitario, ya que, como claramente estatuye el artículo 10.1 de la citada Ley , es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad; y ello sin perjuicio del ejercicio de las acciones que procedan frente a quienes puedan haber contribuido a la causación de los daños o deficiencias apreciadas en los elementos comunes; lo que es debidamente tomado en consideración por el Juzgador de instancia, que apoya su resolución en el citado artículo 10, trayendo incluso a colación una sentencia de esta misma Sección, la de fecha 19 de diciembre de 2003 (nº 370/2003, rec. 434/2003 ), en la que se analiza la obligación que impone la Ley de Propiedad Horizontal de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y el régimen de mayorías aplicable, señalando que no lo es el de unanimidad, "aunque la realización de tales obras de necesidad produzca una alteración de elementos comunes, por venir impuesta su realización por la propia ley, pues de admitirse la tesis contraria bastaría la oposición por parte de un único propietario a la realización de las citadas obras de necesidad para que éstas no pudiesen realizarse, con el consiguiente peligro para los moradores del inmueble o para terceros, y la posible derivación de responsabilidad para la comunidad de propietarios para el caso de que dicho peligro llegase a materializarse en un daño real".

Por tanto, la comunidad de propietarios es responsable y sí está legitimada pasivamente para soportar la reclamación de los actores, particulares perjudicados por los defectos de la red de saneamiento de la comunidad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra los agentes de la construcción que considere responsables de los vicios o defectos de la misma, porque a la comunidad de propietarios, desde que se constituyó como tal, le corresponde la responsabilidad de la reparación y el mantenimiento de dicha red, así como de los demás elementos comunes del edificio, para evitar daños a terceros.

José Ignacio Martínez Pallarés
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