Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

¡Que conste en acta!

La junta general es el órgano soberano en una comunidad de propietarios, a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos que son de interés general para la comunidad ―nombramiento de cargos, plan de gastos e ingresos, aprobación de presupuestos y ejecución de obras, etc.― , lo que tiene su reflejo en el acta de la junta que debe recogerse en el libro de actas.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es cuál debe ser el contenido de ese acta de la junta, porque no es infrecuente que la ocasión trate de ser aprovechada por algún propietario, e incluso por el mismo administrador, para dejar constancia de sus personales opiniones sobre determinados extremos objeto del debate y acuerdo de la junta, cuando no completamente ajenos al mismo, alcanzando su máxima expresión cuando, para que ningún propietario se pierda una coma de su intervención, se permiten mandarlo por escrito, exigiendo su incorporación al acta.

―«¡Que conste en acta!», suele ser la exigencia. ¿Debe hacerse constar en acta?

Hasta la Ley 8/1999 el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se limitaba a señalar, de 6 de abril, que los acuerdos de la Junta de propietarios debían reflejar en un libro de actas diligenciados por el Registrador de la Propiedad, sin detallar el contenido mínimo necesario, que fue delimitado por la jurisprudencia. Así, por ejemplo, la STS núm. 913/1993 de 9 de octubre señalaba como tales «los atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía, tanto para la comunidad, como para cualquiera de los propietarios».

Por lo que se refiere al tema que nos ocupa nada ha cambiado tras la citada Ley 8/1999, salvo que ese contenido fue explicitado en el artículo 19.2 LPH, que establece que deben constar, al menos, las siguientes circunstancias: «a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen», cerrándose con las firmas del presidente y secretario ­―al terminar la reunión, o en los diez días naturales siguientes―, siendo ejecutivos a partir de ese momento.

El hecho de que dicho precepto, al referirse a las circunstancias como las que «al menos, deberá expresar» el acta de la junta, no impida que puedan hacerse constar otras circunstancias o contenido, como puede ser una sucinta exposición del debate habido para cada acuerdo, no significa que sea exigible, ni mucho menos equivale a la inserción literal que veces se pide de todo lo que se manifiesta en la junta, puesto que la única condición de validez a la hora de reflejar un acuerdo es que se indique aquello que fuera «relevante» para su validez, lo que por indeterminado que pueda parecer limita notablemente aquello que es exigible, y descarta la obligada inserción de las siempre legítimas, pero personales opiniones

En conclusión, hay que rechazar que el acta tenga que ser (LOSCERTALES FUERTES, D.) «fiel reflejo y copia de todo lo que se dice, bastará con una redacción simple, con la suficiente claridad, para reflejar los acuerdos, sin necesidad de hacer pormenorizada o exacta referencia de las palabras de unos y otros», y es más, el secretario (MAGRO SERVET, V) «se debe negar a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio [del acuerdo] ya que no es parte del acta».

Quien quiera que sus palabras y discursos perduren en el tiempo, será mejor que busque otras alternativas. 

La mayoría necesaria, tras la Ley 8/2013, para las mejoras e innovaciones no exigibles en propiedad horizontal. Un problema pendiente.

PUBLICADO EN: REVISTA DE DERECHO ACTUAL VOL. 5 (2018)

LA MAYORÍA NECESARIA, TRAS LA LEY 8/2013, PARA LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

UN PROBLEMA PENDIENTE.

THE NECCESARY MAJORITY, AFTER LAW 8/2013, FOR NON-REQUIRED IMPROVEMENTS OR INNOVATIONS IN HORIZONTAL PROPERTY.

A PENDING PROBLEM.

José Ignacio Martínez Pallarés

Doctorando en Derecho en la Universidad de Murcia

Abogado

RESUMEN: Hay un proceso de evolución, desde la primitiva regulación de la propiedad por pisos del Código Civil hasta la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que se manifiesta especialmente en el régimen de aprobación de acuerdos, un proceso que ha sido paralelo a la evolución social y económica de la sociedad, y al estado de la técnica. El resultado ha sido la progresiva limitación de la exigencia de unanimidad para facilitar la adopción de acuerdos en materias como accesibilidad, ahorro, diversificación y eficiencia energética, telecomunicaciones, contaminación, que en muchos casos obedecen a intereses que exceden de los particulares de los propietarios, individual o colectivamente considerados. De esa tendencia legislativa, expresada en sucesivas reformas de la Ley, se ha querido extraer un principio general contrario a la unanimidad, que no solo excedería de los objetivos de dichas reformas, sino que estaría en contradicción con algunos de ellos, especialmente en materia de mejoras o innovaciones no exigibles. El problema ya se está planteando, y de la solución, todavía pendiente, pueden depender los derechos, la economía, la supervivencia de muchos propietarios en su comunidad, y la misma convivencia social. 

ABSTRAC: There is a process of evolution, from the primitive regulation of property by floors of the Civil Code to the current Law of Horizontal Property, which is manifested especially in the regime for the approval of agreements, a process that has been parallel to the evolution, social and economic, of the society, and the state of the science. The result has been the progressive limitation of the requirement of unanimity to facilitate the adoption of agreements in areas such as accessibility, savings, diversification and energy efficiency, telecommunications, pollution, which in many cases obey interests that exceed the owners' particular interests, individually or collectively considered. From this legislative tendency, expressed in successive amendments to the Law, it has been sought to extract a general principle contrary to unanimity, which would not only exceed the objectives of said reforms, but would be in contradiction with some of them, especially with regard to no required improvements or innovations. The problem is already being raised, and the solution, still pending, may depend on the rights, the economy, the survival of many owners in their community, and the same social coexistence.

PALABRAS CLAVE: propiedad horizontal, mayoría, unanimidad, conservación, innovación, mejoras, título constitutivo.  

KEYWORDS: horizontal property, majority, unanimity, conservation, innovation, improvements, constitution title deed.

SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: LA EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, CONFORME A LA EVOLUCIÓN SOCIAL Y ECONÓMICA. II.- NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO EXIGIBLES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE SU APROBACIÓN HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. II.1. EL CONCEPTO DE INNOVACIÓN DE INSTALACIONES SERVICIOS O MEJORAS, Y SUS CLASES. II. 2. RÉGIMEN DE APROBACIÓN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. III. LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS. RAZONES PARA LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. IV. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA, RECURRENTE, DEL RÉGIMEN DE MAYORÍA EXIGIBLE PARA DETERMINADAS MEJORAS NO EXIGIBLES ANTE LOS TRIBUNALES.  IV.1. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/1999, DE 6 DE ABRIL.  IV.2. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. V. SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY 8/2013, EN EL RÉGIMEN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES. LA REGLA 4ª DEL ARTÍCULO 17 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. V.1. LA VOLUNTAD DEL LEGISLADOR Y OTROS ARGUMENTOS INTERPRETATIVOS. V.2. LA APROBACIÓN DE ACUERDOS SOBRE MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES CUANDO IMPLICAN UNA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. VI. CONCLUSIONES.

ENLACE A LA REVISTA: http://rdera.derechocivilhoy.com/volumen-5-2018/