Frente
a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario
ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales
válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la
titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión
formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona
determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es
precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en
concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un
presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto,
porque en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como
excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es
parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya
que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril - “coloca o
no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a
un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“
Cuando
se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de
21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo
13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como
tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso,
Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto
en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la
comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos
que la afecten.”
Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la
STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad
Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la
fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad
jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva
implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece
entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la
voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad
(SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto
significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el
artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus
actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada
caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la
concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano
del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo,
sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a
ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual
elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la
representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de
los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor
de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los
disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus
facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la
imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la
comunidad.
Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del
derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.
-
La primera cuestión que se plantea es cómo hay que interpretar es facultad
de representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, que le otorga la LPH al presidente, en relación con el
ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios, es decir, con
la titularidad del derecho de acción que hemos denominado "legitimatio
ad causam".
A
este respecto hay que señalar que el artículo 13.3 LPH – como dice a SAP León
(Sección 2ª) núm. 255/2013, de 24 de julio - debe ser puesto en relación con el
artículo 14 de la misma Ley, el cual, tras referirse a una serie de
competencias concretas de la Junta de propietarios, dispone finalmente que
también le corresponde: "e) Conocer y decidir en los demás asuntos de
interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común", por lo que, con carácter
general, aunque el Presidente puede actuar en nombre y representación de la
Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda
comprometer los intereses de la Comunidad, sin limitación de cualquier tipo,
acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico, sino que hay límites a sus
facultades de representación, y dichos límites deben buscarse en las
competencias del resto de los órganos comunitarios, de forma que, si bien el
Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el
preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos
a su decisión.
Dentro
de estos asuntos que requieren preceptivamente acuerdo previo de la Junta está
el ejercicio en nombre de la comunidad de propietarios de las acciones
judiciales que le correspondan, y esto es así porque, aunque la LPH solo lo
exige de modo expreso en dos supuestos muy concretos, como son, la acción de
cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para
la finca, a que se refiere el artículo 7.2 LPH, y la acción de reclamación de
cuotas impagadas del artículo 21 LPH, el Tribunal Supremo viene entendiendo que
no es razonable sostener que la facultad de representación que la LPH atribuye
de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos
importantes para la comunidad, como es un procedimiento judicial cuyo resultado
va a vincular a todos los propietarios, incluidos disidentes y ausentes, por lo
que aunque la LPH reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la
representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha
matizado dicha competencia – SSTS 659/2013, de 19 de febrero – señalando que “esto
no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de
ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad
de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias”, porque no suple en todo
caso la voluntad de la comunidad con la suya “a modo de dictadura” – STS 2001/2000, de 6
de marzo - , sino que “necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos
tomados en la Junta en su esfera de competencias”, que se refiere a
todos los asuntos de interés general para la comunidad, señalando que “Una
aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (artículo 3 CC)
rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta
a favor del autoritarismo de la figura del presidente.”
En
definitiva, es
pacífica la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del TS - STS 622/2015, de 5 de noviembre, que
es reiteración de lo ya señalado en SSTS de 10 de octubre de 2011,
27 de marzo de 2012, 12 de diciembre de 2012, 19 de febrero de 2013, 24 de
octubre de 2013, 19 de febrero de 2014, 11 de abril de 2014, y 30 de diciembre
de 2014 - que declara “la necesidad de un previo acuerdo de la junta de
propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para
ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos
expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de
copropietario.”
-
La segunda cuestión que se nos plantea,
a raíz de esta exigencia de previa autorización expresa de la junta en
la que se apruebe es si, aparte de su obligada inclusión en el orden del día
para prevenir posible nulidades del acuerdo, es preciso algún tipo de requisito
o concreción especial
respecto a la persona del presidente de la comunidad que recibirá esa
autorización, respecto a la formulación de la acción aprobada, o respecto al
destinatario de dicha acción.
La reciente STS
422/20016, de 24 de junio da respuesta a esta cuestión, en un supuesto en el que se cuestiona
la legitimación ad causam del presidente porque en la junta de
propietarios, cuyo punto conflictivo en el orden del día se refería a la
aprobación de cerramientos en fachada del edificio y, en su caso, la aprobación
del tipo de cierre, se autorizó el ejercicio de “las acciones legales
pertinentes” por la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado
obras sin autorización, para restituir las fachadas a su estado original, sin
que en el orden del día estuviera previsto el ejercicio de acciones judiciales,
y sin que el acuerdo autorizase expresamente a la persona concreta del
presidente para iniciar acciones “judiciales” en nombre de la comunidad contra
los concretos propietarios que hubieran realizado cerramientos no permitidos, no siendo admisibles las autorizaciones
genéricas.
La citada STS, asumiendo
la doctrina jurisprudencial existente acerca de los requisitos para que se
entienda que existe legitimación ad causam del presidente para el
ejercicio de acciones judiciales de la comunidad, doctrina que se alegaba
infringida, señala:
1. Que la validez del
acuerdo adoptado por la junta general ordinaria de la comunidad debe
considerarse una cuestión ajena al recurso, en cuanto que un hecho no discutido
y en todo caso acreditado que el acuerdo existió y que surtió efectos jurídicos
al no estar afectado de nulidad radical ni ser impugnado, de modo que la
controversia se constriñe a la determinación del alcance de dicho acuerdo en
orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la
comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales
contra los propietarios que hubieran realizado obras de cerramiento de terrazas
contrarias al mismo.
2. Que dado el orden del
día, “que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las
terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de
la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se
acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se
restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín,
a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito
de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy
recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o
fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la
voluntad de la junta.”
En definitiva, y como
primera conclusión, para que el presidente de una comunidad de propietarios
tenga legitimación para el ejercicio de las acciones judiciales que a ésta
correspondan es necesaria, en todo caso, la existencia de un previo acuerdo de
la junta de propietarios, que sea válido, lo que requiere que esté incluido en
el orden del día para que pueda ser adoptado, y que autorice expresamente al
presidente de la comunidad a tales efectos; y es una autorización que por
supuesto debe referirse a supuestos concretos, porque no caben autorizaciones
genéricas, a salvo la posibilidad de que aparezca expresamente atribuida en los
Estatutos de la comunidad, pero sin que sean exigibles esas adiciones
superfluas o fórmulas sacramentales a que se refiere el Tribunal Supremo, que no
aportan nada a la voluntad de la junta de demandar.
Como segunda conclusión,
merece la pena hacer las cosas bien, con un nivel de concreción en el orden del
día que sea adecuado a las circunstancias de cada uno de los puntos, ni tan
genérico que pueda dar pié a posibles impugnaciones de la junta, ni tan
concreto que constriña la expresión de su voluntad en los asuntos de interés
general sometidos a su consideración, limitando la capacidad de decisión del
que es el órgano supremo de la comunidad.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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