Establece
el artículo 3 LPH que en
el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se
refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los
demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a
tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre
esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales
y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a
continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.
Es indudable,
por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en
particular, que es el tema que ahora nos ocupa,
les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse
al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el
mismo, prevé expresamente que “En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con
la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a)
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,
ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración
de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o
ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título
constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es
decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la
redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier
modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del
artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en
este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación.”
Así lo viene reconociendo de forma
reiterada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, como la STS
419/2013, de 25 de junio, cuando
señala que no cabe duda de que “la fachada goza del carácter de elemento común
por naturaleza. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado reiteradamente que
la ejecución de obras en elementos comunes requieren del consentimiento unánime
de la comunidad (sentencia de 17 de febrero de 2010 [RC 1958/2005], 15 de diciembre
de 2008 [RC 245/2003])…”, añadiendo que “la obtención de una licencia
administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los
efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones
administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime
del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la
necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para
que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.”
Y así sigue siendo tras la reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, con la única excepción que aparece recogida tras
dicha reforma en el artículo 10 LPH, y que se refiere a determinadas
actuaciones de las que pueda resultar una “alteración de la estructura o
fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”, para las
que se prevé su aprobación por la mayoría cualificada de tres quintos de
propietarios y de cuotas de participación.
Puede
haber otras excepciones, al margen de la previsión legal, como son por ejemplo las que se derivan de
situaciones de hecho advertidas y toleradas por la Comunidad durante largo
tiempo, hasta el punto de que pueda entenderse que se ha producido un
consentimiento tácito, al haber aceptado las obras sin hacer reclamación en
contra (supuesto típico es el de los cerramientos de terrazas y balcones, como
señalan las SSTS de 24/05/1975, 36/05/1986 y 23/10/2008), pero son eso,
excepciones a la legalidad que habrá que examinar caso por caso.
Ahora
bien, nos podemos plantear, ¿qué se
entiende por fachada?, es decir, sabemos que es el cierre exterior de la
edificación, y de la vivienda en la parte que le afecta, pero ¿es lo mismo la fachada principal que la
fachada trasera de un edificio, o que la fachada que da a un patio semiabierto,
o incluso a un patio interior? ¿Tienen el mismo nivel de protección?
La
realidad es que la Ley – Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal – no distingue,
puesto que se refiere al concepto de “fachada”, sin distinguir en función de su
ubicación exterior o interior, o de su mayor o menor visibilidad desde la calle
o desde otros edificios, y si la ley no distingue, no es posible distinguir en
propiedad horizontal entre diferentes fachadas que tengan diferentes niveles de
protección, y, por tanto, diferentes mayorías para su aprobación, o incluso que
pueda quedar su modificación al libre albedrío, gusto o interés de un
propietario.
Así
lo señala, por ejemplo, la SAP Madrid (Secc.
20ª) núm. 326/2009, de 3 de junio, cuando señala que la apertura de huecos
para ventanas son “obras que afectan a elementos comunes, y la fachada del
patio interior tiene tal consideración, a los efectos del artículo 396
Código Civil ("las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos
de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores"), por lo que
se encuentra sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios
de respetar los elementos comunes (artículo 9.1 a) LPH) y la consiguiente
imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el
acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los
acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 17.1ª LPH, en
relación artículo 12 LPH); y b) como exige expresamente el artículo 7
LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de
otro propietario.”
Y
nos podemos plantear algo más, la modificación
de la carpintería metálica de cierre ya existente ¿es irrelevante, o puede
considerarse también una modificación de la fachada?
La
configuración o estado exterior no es un concepto absoluto, sino de contornos
variables y flexibles en función de las circunstancias del caso concreto,
debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o
estado exterior del edificio, pero es un elemento común en la fachada y, como
criterio general – como señala la SAP Guipúzcoa (Secc.3ª) núm.199/2009, de 10
de julio –, hay que tener en cuenta que “La imagen del edificio, o de los
revestimientos exteriores de los elementos que integran la fachada, es hoy un
elemento común inmaterial expresamente recogido en el nuevo artículo 396
del Código Civil , protegido por el citado artículo 7.1 de la
Ley de Propiedad Horizontal, y de ahí que para modificar o
alterar los elementos de cierre de los balcones o ventas se necesite por parte
del propietario, en principio y con carácter general, el consentimiento unánime
de los demás comuneros.”
Como siempre en Derecho, y particularmente en Propiedad
Horizontal, por el casuismo que lo rodea, es preciso asesorarse
convenientemente antes de hacer ninguna obra que pueda implicar una alteración
de los elementos comunes, y también – en su defecto - si por desconocimiento o
inadvertencia se ha llevado a efecto sin contar con dicho consentimiento, y se
produce una reclamación de la Comunidad de Propietarios, con el objeto de
encontrar la línea de defensa más adecuada que, a veces, solo podrá ser la
rectificación de lo mal hecho.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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