Lo normal en la compraventa de una vivienda, con muy contadas excepciones,
es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario para financiar
la compra, y como también es habitual que, previamente, el promotor haya tenido
que hacer lo propio para financiar la construcción, en el préstamo hipotecario
al promotor se recogen la condiciones de la subrogación de los futuros
compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda. Los promotores ofertan
esa financiación a los posibles compradores, para ayudarles a decidirse, y los
compradores, en la confianza de que cuentan con esa financiación, adquieren la
vivienda, anticipan pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura
de compraventa, y de subrogación hipotecaria, esencial para hacer pago del
resto del precio.
Ahora
bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía un problema especial porque, ante
la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda, las entidades bancaria
facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones, alimentando la espiral
de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó la burbuja
inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se impusieron
fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares, restricciones
que persisten, y que pueden colocar al comprador en una situación comprometida,
obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del
precio, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad bancaria la
subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder encontrar
otra financiación.
La
cuestión que se puede plantear es si es posible para el comprador desistir del
contrato, o resolverlo, en caso de que la entidad bancaria rechace su
subrogación, en atención a lo pactado, o en aplicación de la doctrina de la
imposibilidad sobrevenida o de la regla rebus sic stantibus.
Para
responder a esta cuestión hay que partir de que, siendo el contrato de
compraventa un contrato sinalagmático, con obligaciones recíprocas que son, esencialmente,
la entrega de la cosa y el pago del precio, ninguna de las partes puede
desentenderse de la que le corresponde si la otra cumple; y si bien el precio
es un elemento esencial del contrato de compraventa, la certeza del precio no
puede confundirse con el acceso a la financiación, porque el comprador puede,
al menos potencialmente, conseguirla directamente, por lo que dicha
financiación no es una obligación esencial del contrato, sino accesoria, y es
doctrina reiterada del Tribunal Supremo que el incumplimiento de obligaciones
accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución del
contrato y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento, porque solo hay verdadero incumplimiento cuando se
refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o
complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato,
como señalan las SSTS de 4/10/1983 y 17/11/1995, citadas por la STS 568/2012,
de 1 de octubre, y sin perjuicio del ejercicio por el comprador de la acción
tendente a la reparación de los perjuicios que le hubiere producido la
inobservancia de la obligación accesoria por la vendedora, como señala la STS
de 6/09/2010.
Establecido dicho principio general, y puesto que es en el propio contrato
de compraventa, o formando parte del mismo, donde se contempla la subrogación
del comprador en la hipoteca constituida por el promotor para la financiación
de la construcción, habrá que interpretar el tenor literal de dicha
estipulación para determinar el contenido de la obligación asumida por el
promotor, si es un deber de actividad de facilitar el acceso a la financiación –
porque el comprador podía gestionarlo por su cuenta - o de resultado,
garantizándola
Hay
casos en los que la aceptación o denegación por la
entidad bancaria de la subrogación en el préstamo hipotecario que grava la
vivienda por el comprador es contemplada expresamente como condición suspensiva
o resolutoria del contrato de compraventa, de forma que el vendedor asume como una
obligación propia que la entidad bancaria aceptará la subrogación, garantizando
así la financiación al comprador. En estos supuestos, como señala la STS 784/2015, de 30 de diciembre, habiéndose
obligado la vendedora “frente a la compradora a que esta pudiera subrogarse en
el préstamo hipotecario y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su
propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte
contratante”, siendo posible para el comprador ejercer la acción resolutoria
del artículo 1.124 CC, dado el incumplimiento previo de la promotora. Y no
puede oponerse por ésta que la subrogación depende de la voluntad del Banco, al
que no se le puede imponer la novación subjetiva, porque – como señala la STS 805/2012, de 16 de enero de 2013,
“una cosa es lo que la vendedora podía legalmente hacer, y otra a lo que se
comprometió a efectuar con el comprador, al que hizo creer que “en todo caso”
podría subrogarse. La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era
haber pactado con el banco una subrogación que eludiese la responsabilidad
universal (art. 1911 del C. Civil), limitando la responsabilidad al
valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del
comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del
comprador, por lo que no se infringen los preceptos citados, sino que el
vendedor deja de respetar lo pactado con el adquirente. Por ello, no se
infringe el art. 1205 del CC, pues si la vendedora no se consideraba en
condiciones de conseguir una subrogación incondicional, no debió ofrecerla al
comprador.”
Descartados
esos supuestos, hay que examinar si el comprador puede alegar la doctrina de la
imposibilidad sobrevenida, o la regla rebus
sic stantibus.
La doctrina de la imposibilidad
sobrevenida, en aplicación del principio de que nadie queda
obligado a lo imposible ("ad
impossibilia nemo tenetur"), y basada en los artículos 1.156 y 1.182 CC, que permiten la liberación del deudor si deviene imposible el cumplimiento
de la prestación prevista por pérdida de la cosa debida, ha sido descartada por
la STS 822/2012, de 18 de enero de 2013,
que exige un doble requisito: 1º que la prestación imposible sea la diseñada a
cargo del deudor, lo que nos remite de nuevo a la necesidad de deslindar entre
precio y financiación, porque una cosa es la imposibilidad de cumplir la
prestación de pagar el precio de la compra, que es la asumida por los
compradores, y otra la de obtener financiación bancaria; y 2º que la imposibilidad
liberatoria ha de ser posterior a la celebración del contrato, por lo que “no
cabe atribuir efectos extintivos a los impedimentos sobrevenidos que fueron
tomados en consideración por las partes al contratar o que, razonablemente,
deberían haberlo sido, ya para evitarlos o superarlos, ya para evitar o superar
sus consecuencias”, siendo la necesidad de financiación de la vivienda una
cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, y estando prevista
una cláusula resolutoria y sus consecuencias para el caso de impago del precio,
sin que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación equivalga
a la imposibilidad que establece la norma legal.
En este mismo sentido la más reciente STS 447/2017, de 13 de julio, señala que: “De
una parte, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el
cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida
sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en
caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184
CC), no es aplicable al deudor de dinero. De otra parte, para que la falta de
acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de
las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución
liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible
de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas
de financiación del comprador.”
En
cuanto a la aplicación de la regla rebus sic stantibus, se refiere a una alteración
sobrevenida y esencial de las circunstancias
concurrentes en el momento de suscribir un contrato, que produce un desequilibrio
entre las partes que hace excesivamente onerosa la prestación asumida por una
de ellas o frustra la finalidad del contrato, y permite la modificación de la relación contractual e incluso
dejarla sin eficacia. ¿Puede la crisis económica fundamentar la aplicación de
esa regla?
La STS 820/2013, de 17 de
enero, afirma que, aunque no puede basarse exclusivamente en la crisis
económica, la
regla rebus sic stantibus no puede quedar
descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por
parte de los compradores de inmuebles, y que una recesión económica como la sufrida,
de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se
hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una
alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar una
desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las
partes, siempre que concurran una serie de factores que hay que valorar en cada
caso concreto, como son: “el destino de la casa comprada a vivienda habitual o,
por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del
otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de
no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor
para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del
sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador
al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte
pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de
imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis
económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones
impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin,
las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y,
por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.”
En
el caso de que una compra especulativa se ha rechazado la aplicación de dicha
regla por las SSTS 568/2012, de 1 de
octubre, y 227/2015, de 30 de abril,
señalando que los compradores, cuando se integran en un proceso de rápida
obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la
inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden
intentar repercutir sobre la parte vendedora que no obtienen ningún beneficio de
las ulteriores ventas, señalando que es contrario a la buena fe que aceptar los
beneficios de la especulación pero repercutir en la vendedora las pérdidas que la
espiral de precios de las que se benefició se ha invertido y los precios han
bajado.
Respondiendo
pues a la cuestión planteada hay que señalar que, de forma muy restrictiva, y
acreditando muy bien el cumplimiento de los requisitos precisos para ello, es
posible oponerse a la exigencia de cumplimiento de contrato de compraventa y
solicitar la resolución del mismo si la entidad bancaria rechaza la subrogación
en el préstamo hipotecario y es imposible obtener financiación a través de
otras entidades y se carecen de otros recursos, pero habrá que valorar muy bien
todas las circunstancias antes de dar ese paso y pedir la resolución.
José
Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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