En el caso de compraventa de una vivienda lo normal, con contadas
excepciones, es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario
para financiar la compra, y como también suele ser habitual que el promotor tenga
que hacer lo propio para financiar la construcción, ha venido siendo práctica
habitual la previsión en el préstamo hipotecario al promotor de la subrogación
de los futuros compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda, y que
esta posibilidad de financiación se ofertara por la promotora a los posibles
compradores, para los que suele ser esencial que se les conceda ese préstamo
por la Entidad prestamista, y en esa confianza compran la vivienda, anticipan
pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura de compraventa, y
de subrogación hipotecaria, esencial para poder hacer el resto del pago del
precio.
Ahora
bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía ningún problema especial,
porque ante la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda las
entidades bancaria facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones,
alimentando la espiral de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó
la burbuja inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se
impusieron fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares,
que persisten todavía, y que colocan al comprador en una situación comprometida,
obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del
precio de la vivienda, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad
bancaria la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder
encontrar otra financiación.
Partiendo
de la base de que el comprador no ha buscado financiación bancaria por sí mismo,
y ha optado por la subrogación en la hipoteca
constituida por el promotor para la financiación de la construcción, y no se ha
condicionado la eficacia de la compraventa a la concesión del crédito por la
entidad bancaria al comprador, y por supuesto no se le ha asegurado por la
promotora esa financiación para asegurarse la venta, ¿qué es lo que ocurre
cuando no es posible cumplir con las obligaciones asumidas, por falta de
financiación? ¿Es posible resolver el contrato, por la imposibilidad sobrevenida
de cumplirlo?
La
STS 820/2013, de 17 de enero da una respuesta clara a esto, y señala:
1.- Que la cláusula o regla rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de
una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias
concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea
tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las
prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del
contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado
siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio
general, contenido en el art. 1091 CC de que los contratos deben ser cumplidos,
y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos
de tracto único como es la compraventa, rechazando por regla general su
aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una
prestación dineraria.
2.- Que eso no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar
descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por
parte de los compradores de inmuebles, antes bien al contrario, una recesión
económica de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato
se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una
alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que
concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más
adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo
cálculo entre las respectivas prestaciones de las partes.
3.- Que la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de
viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho
de la crisis económica y las consiguientes dificultades de financiación, sino
que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales
como, el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a
segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la
escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener
financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para
obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector
inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al
tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte
pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de
imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis
económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones
impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin,
las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y,
por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
En
definitiva, como señala la más reciente STS (Pleno) núm. 628/2018, de 13 de
noviembre, la regla rebus sic stantibus puede
aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente
imprevisible al tiempo de perfeccionarse el contrato de compraventa de una
vivienda, siempre que se justifique debida y rigurosamente, sin que ampare
pretensiones oportunistas de rebaja del precio.
Como
siempre, hay que examinar caso por caso.
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