¿Es posible poner fin a las alteraciones en elementos comunes?

 

El problema que se plantea, en no pocas ocasiones, en las comunidades de propietarios es en qué medida determinadas autorizaciones para la realización de obras que implican una alteración de la configuración exterior del inmueble, como son típicamente los cerramientos de terrazas y balcones, ya se hayan concedido de forma expresa siempre que no sea arbitraria  [p. ej. por razones de razones de seguridad u orientación, como la SAP Palma (Secc. 4ª, 78/1998, de 3 de febrero] , o, lo que es más frecuente, de forma tácita por inacción ante una multiplicidad de alteraciones que hacen inviable requerir una uniformidad inexistente al último en llegar [SAP Madrid, Secc. 1ª , de 14 de febrero de 2000, recurso 363/1997]. 

Y la cuestión se plantea a propósito de si, producidas ya esas alteraciones, constituyen una «patente de corso» que pueda utilizarse frente a la pretensión de la comunidad de impedir nuevas alteraciones indiscriminadas, cada vez más atrevidas y anárquicas, conforme van incidiendo en la edificación los particulares gustos de cada nuevo propietario que se lanza a una reforma que excede del ámbito estricto de su propiedad. ¿Es posible reaccionar para impedir nuevas alteraciones? ¿Es posible poner un «tablacho» que impida esa pendiente deslizante? 

Pues como en la canción, depende, y ¿de qué depende? De la voluntad clara y manifiesta de la comunidad. Así lo pone de manifiesto la STS 666/2013, de 31 de octubre, que, frente a la demanda de una comunidad frente a un propietario por alteración de elementos comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios, se opuso ya existían otras obras y reformas que habían alterado elementos comunes y modificado la configuración arquitectónica original de la urbanización, y el abuso de derecho por negarle un trato igual al de otros copropietarios. 

La sentencia del TS pone de manifiesto que en las resoluciones de instancia se citan sentencias suyas, en uno y otro sentido, que solo aparentemente con contradictorias, y que incluso hay «dos sentencias de esta Sala exponen la misma (literalmente) doctrina general sobre el abuso del derecho y una de ellas lo estima (la de 17 de noviembre de 2011) y otra, bien cercana en el tiempo (la de 24 octubre 2011), lo rechaza». Pero advierte que no se trata de enumerar o citar sentencias en uno u otro sentido, sino de recalcar la doctrina general que se desprende de unas y otras, porque depende de cada caso y de las circunstancias que concurran. Y declara:

 

Que no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a las nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario. En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad. De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición. La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª. Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- mi carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno».

 Por lo tanto, atendiendo a las circunstancias es posible poner un tablacho, decir hasta aquí hemos llegado, pero debe deducirse de actos inequívocos de la comunidad de propietarios manifestados a través de su junta de propietarios, mostrando la voluntad de impedir nuevas alteraciones.

 Por supuesto, y como dice el propio Tribunal Supremo, después habrá que ver caso por caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado

Sobre la proscripción de comportarse como el perro del hortelano en el uso de la cosa común

 

Son varias las razones que llevan a tener que compartir la propiedad de una cosa o un derecho, como son numerosas las controversias que pueden derivarse de dicha situación de «pro indiviso», y de una mala comprensión de los derechos, obligaciones y limitaciones que nacen de ella.

La regulación se contiene en los artículos 394 y 398 del Código Civil (CC). El primero de ellos establece que «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»; el segundo que «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior». Si no hay acuerdo, ¿hay que acudir al juez para desempatar?

Dando por supuesto que no existe contrato que regule ese uso, porque en tal caso habría que estar a lo en él dispuesto (ex artículo 392 CC), las cuestiones que se plantean son, si ese uso debe ser proporcional a la cuota en la propiedad que tenga un comunero, y en qué medida puede tratar de limitarse ese uso por uno de los partícipes a otro u otros.

Respecto a la primera cuestión, el artículo 394 CC permite a cada comunero utilizar la cosa común de manera plena sin exigir que sea proporcional a su cuota. Doctrina y jurisprudencia se refieren a él como «uso solidario», y significa que, mientras que un comunero respete las restricciones indicadas en el propio artículo 394 CC, los demás no pueden impedir su uso, aunque sea superior a su cuota, aunque sea exclusivo incluso, ni ejercitar acciones dirigidas a restringirlo, impedirlo, o reclamar indemnizaciones por ese «exceso» de uso respecto de su cuota de participación.

Los límites de del artículo 394 CC -que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho»-, no plantean especiales problemas de interpretación, ese «destino» será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa en común, y, desde luego, es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente, impidiendo el ejercicio por otro u otros partícipes de su igual facultad de uso solidario de la totalidad de la cosa común. Otra cosa será la prueba de esos hechos.

La relación entre el uso solidario y el interés de la comunidad a que se refiere el artículo 398 CC, y la posibilidad de establecer limitaciones por mayoría a ese uso solidario en «interés de la comunidad», plantea, sin embargo, mayores dificultades interpretativas.

Claro que hay supuestos en los que habrá presumir que el «interés de la comunidad» coincide con el de la mayoría, y podrá considerarse ilícito el uso al margen de la reglamentación establecida por esa mayoría. Piénsese en el supuesto, nada infrecuente, de una comunidad hereditaria sobre una vivienda, que es indivisible, en la que la convivencia entre los coherederos es imposible, haciendo también imposible el goce y disfrute solidario por todos los partícipes. Se trata de un supuesto al que se refiere la STS núm. 700/2015, de 9 de diciembre, que se refiere a resoluciones similares anteriores, y que termina estableciendo unos turnos alternos y sucesivos fijados por sorteo, en proporción a la cuota de cada partícipe, cuota con la que contribuirían a los gastos.

Pero no es esa la regla general. La regla general, como señala la STS núm. 93/2016, de 19 de febrero, es que, «la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de “acto de administración” en el sentido del artículo 398.1 CC ⸻en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse “acto de administración”, competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común⸻; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común" que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC».

Debe en consecuencia rechazarse toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a este y no cause a aquél ningún perjuicio relevante, señalando la Sala, en la última de las sentencias citadas, que debe reiterar la doctrina de que, «respecto del uso por los comuneros de la cosa o el derecho común, regiría a todas luces —aun si el artículo 394 CC no existiera— la regla o máxima jurídica “quod tibi non nocet et alii prodest non prohibetur” O por expresarlo de un modo más clásico y castizo: el Derecho no ampara que, a ese respecto, los comuneros se comporten como “el perro del hortelano”».