¿Es posible poner fin a las alteraciones en elementos comunes?

 

El problema que se plantea, en no pocas ocasiones, en las comunidades de propietarios es en qué medida determinadas autorizaciones para la realización de obras que implican una alteración de la configuración exterior del inmueble, como son típicamente los cerramientos de terrazas y balcones, ya se hayan concedido de forma expresa siempre que no sea arbitraria  [p. ej. por razones de razones de seguridad u orientación, como la SAP Palma (Secc. 4ª, 78/1998, de 3 de febrero] , o, lo que es más frecuente, de forma tácita por inacción ante una multiplicidad de alteraciones que hacen inviable requerir una uniformidad inexistente al último en llegar [SAP Madrid, Secc. 1ª , de 14 de febrero de 2000, recurso 363/1997]. 

Y la cuestión se plantea a propósito de si, producidas ya esas alteraciones, constituyen una «patente de corso» que pueda utilizarse frente a la pretensión de la comunidad de impedir nuevas alteraciones indiscriminadas, cada vez más atrevidas y anárquicas, conforme van incidiendo en la edificación los particulares gustos de cada nuevo propietario que se lanza a una reforma que excede del ámbito estricto de su propiedad. ¿Es posible reaccionar para impedir nuevas alteraciones? ¿Es posible poner un «tablacho» que impida esa pendiente deslizante? 

Pues como en la canción, depende, y ¿de qué depende? De la voluntad clara y manifiesta de la comunidad. Así lo pone de manifiesto la STS 666/2013, de 31 de octubre, que, frente a la demanda de una comunidad frente a un propietario por alteración de elementos comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios, se opuso ya existían otras obras y reformas que habían alterado elementos comunes y modificado la configuración arquitectónica original de la urbanización, y el abuso de derecho por negarle un trato igual al de otros copropietarios. 

La sentencia del TS pone de manifiesto que en las resoluciones de instancia se citan sentencias suyas, en uno y otro sentido, que solo aparentemente con contradictorias, y que incluso hay «dos sentencias de esta Sala exponen la misma (literalmente) doctrina general sobre el abuso del derecho y una de ellas lo estima (la de 17 de noviembre de 2011) y otra, bien cercana en el tiempo (la de 24 octubre 2011), lo rechaza». Pero advierte que no se trata de enumerar o citar sentencias en uno u otro sentido, sino de recalcar la doctrina general que se desprende de unas y otras, porque depende de cada caso y de las circunstancias que concurran. Y declara:

 

Que no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a las nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario. En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad. De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición. La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª. Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- mi carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno».

 Por lo tanto, atendiendo a las circunstancias es posible poner un tablacho, decir hasta aquí hemos llegado, pero debe deducirse de actos inequívocos de la comunidad de propietarios manifestados a través de su junta de propietarios, mostrando la voluntad de impedir nuevas alteraciones.

 Por supuesto, y como dice el propio Tribunal Supremo, después habrá que ver caso por caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado