Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Sobre el retracto de colindantes de fincas rústicas

 

Aunque nuestro Código Civil se refiere al retracto convencional o legal como una causa de resolución de un contrato de compraventa anterior, en realidad se trata de un derecho real de adquisición, e implica la celebración de una nueva transmisión del inicial adquirente en favor del retrayente, que es la persona que ejercita ese derecho de retracto, sea el original vendedor, que se haya reservado ese derecho, el arrendatario, un comunero, o un colindante.

La cuestión que nos planteamos es a propósito del retracto de colindantes a que se refiere el artículo 1.523 CC, y también el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, cuando estamos ante la compraventa de una finca rústica.

Señala el primero de esos preceptos que tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, siempre que no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas; y también que si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

El segundo señala, por su parte, que tendrán dicho derecho los propietarios de fincas colindantes titulares de explotaciones prioritarias, cuando la venta sea de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo [que viene establecida en cada normativa autonómica distinguiendo entre secano o regadío, y por municipios o zonas], prefiriendo en caso de concurrencia de varios colindantes al dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, y al dueño de la finca de menor extensión, si hay varios que cumplen esa condición, y al de mayor extensión si ninguna de las fincas colindantes iguala o supera, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo.

Ambos preceptos operan con distintos requisitos, y plazos, pero el fundamento de ambos es el mismo, y resulta esencial para entender la institución y aquellos supuestos en los que puede prosperar la acción de retracto dirigida a conseguir la venta forzosa en favor de quien ejercita esa acción: se trata de impedir el excesivo fraccionamiento de las tierras agrícolas y garantizar así que es posible su explotación, agrícola, no otra. El fundamento es el interés general, aunque redunde en beneficio de un particular, y por ello, en cuanto supone una restricción del derecho de propiedad, su regulación debe ser interpretada restrictivamente en beneficio del adquirente.

 

En este sentido se expresa la STS 94/2008, de 4 de febrero, al afirmar que: «El retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma».

 

El plazo para el ejercicio de la acción de retracto es de caducidad, nueve días desde la inscripción cuando se trata de un retracto de colindantes del artículo 1.523 CC, salvo que el retrayente hubiera tenido antes conocimiento completo de la compraventa (y sea posible probarlo, claro), en cuyo caso empezará a computarse el plazo desde ese momento [STS 5092013, de 22 de julio]; y un plazo mucho más amplio cuando se trate del retracto del artículo 27 de la ley de modernización: un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días desde la notificación, sin necesidad de esperar a la inscripción y al transcurso del plazo anual [STS 577/2018, de 17 de octubre].

 

El problema puede plantearse en ocasiones en torno a la naturaleza rústica o no de la finca que quiere ser retraída, porque si no es rústica huelga tratar del plazo de caducidad, y a este respeto es muy ilustrativa la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de octubre de 2023, cuando, después de recordar el carácter restrictivo con el que se tiene que interpretar la regulación del derecho de retracto, señala que:

 

«[…] la calificación de una finca, objeto de retracto de colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, como se ha matizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 1005/2005, de 26 de octubre–. La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991). En el mismo sentido, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial que sienta “no haber explotación agraria cuando los cultivos son transitorios, de pequeña escala, improvisados o aparentes, porque la explotación ha de ser sistemática, permanente y exclusiva, con producción de resultados sensibles y proporcionados” y que «cuando sólo parte del terreno se dedica al cultivo agrícola y el destino es, por la proximidad a barrios y calles, de carácter urbano, no puede afirmarse la finalidad legal del retracto” (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1973)».

 

Planteado el problema -incluso antes, en caso de estar interesado en la adquisición de una finca que pueda plantear esos problemas- convendrá asesorarse adecuadamente para evaluar las posibilidades y actuar en consecuencia.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado