Aunque nuestro Código Civil se refiere al retracto convencional o legal como una causa de resolución de un contrato de compraventa anterior, en realidad se trata de un derecho real de adquisición, e implica la celebración de una nueva transmisión del inicial adquirente en favor del retrayente, que es la persona que ejercita ese derecho de retracto, sea el original vendedor, que se haya reservado ese derecho, el arrendatario, un comunero, o un colindante.
La cuestión que nos planteamos es a propósito del retracto de colindantes a que se refiere el artículo 1.523 CC, y también el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, cuando estamos ante la compraventa de una finca rústica.
Señala el primero de esos preceptos que tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, siempre que no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas; y también que si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
El segundo señala, por su parte, que tendrán dicho derecho los propietarios de fincas colindantes titulares de explotaciones prioritarias, cuando la venta sea de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo [que viene establecida en cada normativa autonómica distinguiendo entre secano o regadío, y por municipios o zonas], prefiriendo en caso de concurrencia de varios colindantes al dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, y al dueño de la finca de menor extensión, si hay varios que cumplen esa condición, y al de mayor extensión si ninguna de las fincas colindantes iguala o supera, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo.
Ambos preceptos operan con distintos requisitos, y plazos, pero el fundamento de ambos es el mismo, y resulta esencial para entender la institución y aquellos supuestos en los que puede prosperar la acción de retracto dirigida a conseguir la venta forzosa en favor de quien ejercita esa acción: se trata de impedir el excesivo fraccionamiento de las tierras agrícolas y garantizar así que es posible su explotación, agrícola, no otra. El fundamento es el interés general, aunque redunde en beneficio de un particular, y por ello, en cuanto supone una restricción del derecho de propiedad, su regulación debe ser interpretada restrictivamente en beneficio del adquirente.
En este sentido se expresa la STS 94/2008, de 4 de
febrero, al afirmar que: «El retracto legal puede ser definido como el derecho
que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas
situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa,
subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una
subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del
comprador al retrayente. Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del
retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad
rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en
provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de 2
febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de
julio de2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los
bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de
contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una
interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una
finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una
disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin
efecto su adquisición por causas ajenas a la misma».
El plazo para el ejercicio de la acción de retracto es de
caducidad, nueve días desde la inscripción cuando se trata de un retracto de
colindantes del artículo 1.523 CC, salvo que el retrayente hubiera tenido antes
conocimiento completo de la compraventa (y sea posible probarlo, claro), en
cuyo caso empezará a computarse el plazo desde ese momento [STS 5092013, de 22
de julio]; y un plazo mucho más amplio cuando se trate del retracto del artículo
27 de la ley de modernización: un año desde la inscripción en el Registro de la
Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios
colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días
desde la notificación, sin necesidad de esperar a la inscripción y al
transcurso del plazo anual [STS 577/2018, de 17 de octubre].
El problema puede plantearse en ocasiones en torno a la
naturaleza rústica o no de la finca que quiere ser retraída, porque si no es
rústica huelga tratar del plazo de caducidad, y a este respeto es muy
ilustrativa la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 31 de octubre de 2023, cuando, después de recordar el carácter
restrictivo con el que se tiene que interpretar la regulación del derecho de
retracto, señala que:
«[…] la calificación de una finca, objeto de retracto de
colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de
la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, como
se ha matizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debiendo
contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio
(naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su
condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a
los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes –cfr.
sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 1005/2005, de 26 de
octubre–. La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de
favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el
cultivo, eliminando el minifundio (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de
noviembre de 1991). En el mismo sentido, resulta aplicable la doctrina
jurisprudencial que sienta “no haber explotación agraria cuando los cultivos
son transitorios, de pequeña escala, improvisados o aparentes, porque la
explotación ha de ser sistemática, permanente y exclusiva, con producción de
resultados sensibles y proporcionados” y que «cuando sólo parte del terreno se
dedica al cultivo agrícola y el destino es, por la proximidad a barrios y
calles, de carácter urbano, no puede afirmarse la finalidad legal del retracto”
(Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1973)».
Planteado el problema -incluso antes, en caso de estar
interesado en la adquisición de una finca que pueda plantear esos problemas- convendrá asesorarse adecuadamente para evaluar las posibilidades y actuar en
consecuencia.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
No hay comentarios:
Publicar un comentario