En el caso de compraventa de una vivienda lo normal, con contadas
excepciones, es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario
para financiar la compra, y como también suele ser habitual que el promotor tenga
que hacer lo propio para financiar la construcción, ha venido siendo práctica
habitual la previsión en el préstamo hipotecario al promotor de la subrogación
de los futuros compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda, y que
esta posibilidad de financiación se ofertara por la promotora a los posibles
compradores, para los que suele ser esencial que se les conceda ese préstamo
por la Entidad prestamista, y en esa confianza compran la vivienda, anticipan
pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura de compraventa, y
de subrogación hipotecaria, esencial para poder hacer el resto del pago del
precio.
Ahora
bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía ningún problema especial,
porque ante la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda las
entidades bancaria facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones,
alimentando la espiral de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó
la burbuja inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se
impusieron fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares,
que persisten todavía, y que colocan al comprador en una situación comprometida,
obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del
precio de la vivienda, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad
bancaria la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder
encontrar otra financiación.
Partiendo
de la base de que el comprador no ha buscado financiación bancaria por sí mismo,
y ha optado por la subrogación en la hipoteca
constituida por el promotor para la financiación de la construcción, y no se ha
condicionado la eficacia de la compraventa a la concesión del crédito por la
entidad bancaria al comprador, y por supuesto no se le ha asegurado por la
promotora esa financiación para asegurarse la venta, ¿qué es lo que ocurre
cuando no es posible cumplir con las obligaciones asumidas, por falta de
financiación? ¿Es posible resolver el contrato, por la imposibilidad sobrevenida
de cumplirlo?
