Modificaciones de la Ley 8/2013, de 26 de junio, en la Ley de Propiedad Horizontal

El pasado 27 de junio se publicaba en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final vigésima), con el objetivo declarado, según su exposición de motivos, de ayudar a la reconversión del sector de la construcción, de la vivienda nueva hacia actividades de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que, se piensa, debe jugar un papel relevante en la recuperación económica, directa e indirectamente (mejorando dotaciones e infraestructuras turísticas), además de contribuir a objetivos de eficiencia energética y sostenibilidad ambiental, para cumplir con objetivos marcados por la Unión Europea, cohesión social y mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, por la mejora de viviendas, edificios y espacios urbanos.

A tal fin la Ley 8/2013, además de ofrecer un marco normativo que permita esa reconversión, quiere eliminar una serie de trabas legales, y para ello modifica un amplio elenco de leyes a través de su disposición derogatoria, cuatro disposiciones adicionales y varias de sus veinte disposiciones finales; y, entre ellas, modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), con el objeto – según expresa su exposición de motivos – “de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.”, porque “No se puede hacer depender algunos de su más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.” ¿Cuáles son esas modificaciones?

En primer lugar la Ley 8/2013 deroga – a través de su disposición derogatoria - los arts. 8, 11 y 12 LPH, que quedan sin contenido, aunque los supuestos a los que se refieren quedan subsumidos, al menos parcialmente, en los arts. 10 y 17 LPH que son modificados por la disposición adicional primera de la misma Ley, que modifica, además, los arts. 2, 3, y 9 y la disposición adicional de la LPH.

El modificado art. 2 LPH se limita a ampliar expresamente, de hecho ya ocurría así, el ámbito de aplicación de la propia LPH a las subcomunidades (nueva letra d), y a la entidades urbanísticas de conservación (nueva letra e) cuando así lo dispongan sus estatutos. Más relevante es la modificación introducida en el art. 3 LPH, cuya anterior redacción establecía que “Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”, mientras que la nueva redacción establece que sólo podrá variarse “…de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.”, preceptos que en su nueva redacción contienen, como veremos, excepciones a esa exigencia de unanimidad. Y de indudable importancia económica para las comunidades de propietarios puede calificarse la modificación de la letra e del art. 9 LPH, por la que se establece el carácter preferente de los créditos derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, a los efectos del art. 1923 CC,  y la responsabilidad del adquirente de una vivienda o local frente a la comunidad de propietarios, y la afección de la finca adquirida, por la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición, “…y los tres años naturales anteriores.” , frente a la regla anterior que la limitaba al año anterior. Es de suponer que esa mayor afección contribuirá a aumentar el interés por la certificación del estado de deudas con la comunidad, y a eliminar la declaración – casi una cláusula de estilo – por la que el adquirente eximía al vendedor de su aportación.

Pero el grueso de la reforma se refiere a la modificación del régimen de mayorías, a través de la derogación de los arts. 8, 11 y 12, y la modificación de los arts. 10 y 17 de la Ley de propiedad Horizontal.

Así, los supuestos de división material o de agregación de fincas colindantes, para los que el derogado art. 8 LPH requería el consentimiento de los propietarios afectados y de la junta, a la que incumbía fijar las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5 LPH (que se refiere al título constitutivo), y la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, a que se refería el derogado art. 12 LPH, que requería la unanimidad para su aprobación por afectar al título constitutivo, han pasado a formar parte del nuevo art. 10 LPH, que contempla su carácter obligatorio (en las letras e y d, respectivamente) sin que se requiera acuerdo previo de la Junta de propietarios, “impliquen o no modificaciones del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancias de los propietarios”, cuando tales actuaciones sean posibles o preceptivas “a consecuencia de la inclusión de del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.”

Esas son las modificaciones más destacadas del art. 10 LPH, porque el resto del contenido del precepto ya venía recogido en su primitiva redacción – las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble (letra a), o en materia de accesibilidad (letra b) –, o eran una consecuencia lógica de la aprobación del acuerdo para la realización de tales obras, como la ocupación de elementos comunes del edificio o complejo inmobiliario en tanto duren las obras (letra c). Lo mismo ocurre con la previsión de que el acuerdo de la junta se debe limitar, cuando las obras sean necesarias u obligatorias, - art. 10.2.a) -, a la aprobación de la derrama pertinente, lo que ya era así cuando las obras respondían a una exigencia administrativa, y seguirá siendo objeto de debate en el seno de la comunidad, y judicialmente en su caso, (si las obras se deben calificar de necesarias o no, y cómo y cuándo se deben afrontar) cuando sea a instancias de propietarios. Igualmente, era consecuencia ineludible de nuestro sistema legal, aunque ahora se explicite en la misma LPH, la necesidad de autorización administrativa previa para las actuaciones a que se refiere el nº 3 del art. 10, puesto que, o bien se refieren a la constitución de complejos inmobiliarios (letra a), o bien a las actuaciones de las letras d) y e) del art. 10.2 LPH antes referidas (letra b), aunque aquí añade explícitamente el cerramiento de terrazas – tema recurrente, y siempre polémico - y la modificación de la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética, supuestos todo ellos para cuya aprobación contempla, además del consentimiento de los propietarios directamente afectados en su caso, una mayoría que es cualificada, tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación, pero no es la unanimidad que antes se exigía.

Por otro lado cabe destacar que el contenido del derogado art.11 LPH, que se refería a las nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, se ha desplazado al apartado 4 del modificado art. 17 LPH, que contempla, ahora expresamente – antes no lo hacía –, cuál es la mayoría aplicable para su aprobación: tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.

El régimen de estas mejoras no exigibles, hasta esta reforma de la Ley 8/2013, era el de la unanimidad, en aquellos supuestos en los que la mejora implicaba una modificación del título constitutivo, por aplicación del art. 17.1 párrafo 1º LPH, con la excepción contemplada en al párrafo 2º del mismo precepto, según el cual bastaba una mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representaran tres quintas partes de las cuotas de participación para los concretos supuestos de “establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general…”, entendiéndose por doctrina y jurisprudencia que era posible aprobar estas mejoras por mayoría simple en el resto de supuestos, es decir, cuando no implicaran una modificación del título constitutivo, dado que, además, el propietario disidente no venía obligado al pago cuando el coste de instalación excediera del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Qué significa que la reforma contemple ahora, en todo caso, una mayoría de tres quintos para estas mejoras no exigibles? ¿Desaparece la exigencia de unanimidad en todo caso, aun cuando se modifique el título constitutivo, o lo que desaparece es la posibilidad de aprobarlas por mayoría simple aun cuando no lo modifiquen?

Pues bien, podría parecer contradictorio con el espíritu de la Ley 8/2013, que parece que quiere flexibilizar el régimen de mayorías, aunque también es cierto que su exposición de motivos se refiere a aquellos casos que impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley, y a ello se dedica fundamentalmente el nuevo art.10 LPH, pero, en mi opinión, hay un endurecimiento del régimen de mayorías para la aprobación de mejoras no exigibles. Y esto es así porque, por un lado, el art. 17.6 LPH sigue preceptuando que “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de propietarios que, a su vez, represente el total de las cuotas de participación.”, y, por otro lado el art. 17.3 LPH sigue exigiendo la misma mayoría de tres quintos que ya recogía como excepción a la regla de la unanimidad el primitivo art. 17.1 párrafo 2, para los servicios comunes de interés general cuando implicaran una modificación del título constitutivo, por lo que parece claro que desaparece la posibilidad de que esas nuevas instalaciones, servicios o mejoras, no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, puedan ser aprobados por mayoría simple, aun cuando no impliquen una modificación del título constitutivo, al exigir ahora el art. 17.4 LPH, expresamente, esa mayoría cualificada de tres quintos.

Además, si bien es cierto que el art. 17.6 LPH, para exigir la unanimidad, se refiere a los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, y el supuesto del art. 17.4 lo está, no puede pasar desapercibido que el art. 17 LPH, cada vez que indica una mayoría distinta de la unanimidad para adoptar determinados acuerdos, aun cuando éstos impliquen una modificación del título constitutivo, lo dice expresamente; así ocurre en el apartado 2, que se refiere a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, que requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas de participación, “incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,”; y así ocurre en el apartado 3, que se refiere al establecimiento o supresión de los servicios de portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, que requieren el voto favorable de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación, “supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,”.

Esa previsión no existe en el caso de las mejoras no exigibles a que se refiere el apartado 4 del art. 17 LPH, y si el legislador hubiera querido que así fuera, que esa mejoras pudieran aprobarse por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, supusieran o no una modificación del título constitutivo, lo habría hecho constar así expresamente, como en esos otros apartados del art. 17 LPH, y si no lo ha hecho eso solo puede significar que sigue siendo exigible la unanimidad cuando tales mejoras impliquen una modificación del título constitutivo, siendo exigible la mayoría exresamente prevista de tres quintos para el resto de supuestos.

No existen más modificaciones de relevancia en la nueva redacción del art. 17 LPH, que se refiere a los mismos supuestos que ya recogía la anterior redacción, y con las mismas mayorías para cada caso, si bien en otro orden.

En definitiva, una nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que se suma a todas las habidas desde 1988 para adaptarla a una sociedad en continua evolución y con mayores exigencias, y si bien en este caso es más limitada de lo que a primera vista pudiera parecer, atendiendo la finalidad de la Ley 8/2013, algunas de las modificaciones introducidas van a requerir un esfuerzo de comprensión y didáctico por parte de todos los operadores jurídicos, para dar a conocer, correctamente, sus implicaciones en cada caso, dada la tremenda casuística que hay en esta materia. 

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com