Estando
de acuerdo en el objetivo de la reforma, porque no es razonable que sea más
barato comprar una vivienda que alquilarla, y la solución no es, como a algún
iluminado he oído, subir los tipos de interés para desincentivar la compra de
viviendas, se parte de unas premisas en
parte discutibles y en parte falsas. Se parte, por un lado, de una visión
negativa del mercado inmobiliario español por su alta tasa de propiedad y débil
mercado de alquiler, al ser el porcentaje de población que vive en alquiler de apenas un 17%, frente a la media de la Unión
Europea que está muy próxima al 30%, lo que nos sitúa como el país europeo con mayor índice de viviendas por cada mil
habitantes; eso no es en sí mismo tan negativo [es más, es muy positivo], y
si ahora puede afectar a la movilidad de los trabajadores es por razón del
contexto económico de recesión, dificultad para vender, e inexistencia de
crédito a particulares. Por otro lados e afirma que hay un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso, lo
que solo en parte es cierto, porque según el censo elaborado por el INE - nota de prensa -, del pasado 18 de abril, que
se refiere a datos de 2011, hay 25.208.623 viviendas, de las que el 71,7% son
principales, el 14,6% son secundarias, y el 13,7% están vacías, lo que supone
el mismo nivel prácticamente que en el 201, a pesar del incremento de 4.262.069
(20,3%) de viviendas en esa década.
En
todo caso, el objetico referido se busca – además de con la citada modificación
de la LEC, para tratar de solucionar algunos problemas que se están generando
en los procesos de desahucio, y con la creación de un Registro de sentencias
firmes de impagos de alquiler, cuya organización y funcionamientos quedan
diferidos a un futuro real decreto, y que pueden ser objeto de otras entradas –
mediante la modificación de un conjunto
de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que
es lo que ahora nos ocupa, en la medida en que supone la actuación sobre una serie
de aspectos fundamentales, como son:
-
La libertad de pactos, que se refuerza, puesto
que si antes, con la excepción que ahora desaparece de las viviendas de más de
300 m2 o cuya renta inicial excediera de 5,5 veces el SMI, los contratos de
arrendamiento de vivienda se regía por el Título II de la LAU, en su defecto
por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil, la nueva
redacción del art. 4.2 LAU establece
que “respetando lo establecido en el
apartado anterior – carácter imperativo de los Títulos I (ámbito de la Ley)
y IV (disposiciones comunes a los contratos de vivienda y local de negocio:
fianza y formalización) de la LAU – los arrendamientos de vivienda se regirán
por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las
partes, en el marco de lo establecido en el Título I de la presente Ley y, supletoriamente, por
lo dispuesto por el Código Civil.”
Una
manifestación específica es, por ejemplo, lo que se pueda acordar para la actualización de la renta porque,
frente a la regulación anterior, en la que la actualización conforme a la
variación del IPC era el sistema obligado, en su caso, hasta el sexto año del
contrato, y solo a partir de ahí se regía conforme a lo pactado por las partes
(y en su defecto el IPC), conforme a la nueva
redacción del art. 18 LAU, ahora
podrá ser actualizada “por el arrendador
o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del
contrato, en los términos pactados por las partes”, y solo en defecto de pacto expreso se actualizará, “…aplicando a la renta correspondiente a la
anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un periodo de 12 meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización…”.
Otra
manifestación sería, por ejemplo, la renuncia al derecho de adquisición preferente, que ahora puede pactarse
libremente – art. 25.8 LAU – frente a
la redacción anterior que condicionaba su validez a aquellos contratos con
duración pactada superior a cinco años.
-
La duración obligada del contrato, a
voluntad del arrendatario, que se reduce, puesto que la prórroga obligatoria del contrato para el arrendador se redice de cinco a tres años, al
establecer la nueva redacción del art. 9
LAU que “1. La duración del arrendamiento
será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.”; y lo mismo ocurre con la prórroga
tácita, una vez finalizada la prórroga obligatoria, que se reduce, con la nueva redacción del art. 10.1 LAU, de tres a un solo año.
- En la misma línea de flexibilizar
el mercado de alquiler hay que situar la posibilidad
de recuperación del inmueble por el arrendador, cuando tenga – art. 9.1 LAU – “necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para
sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial.”, siempre que haya transcurrido el primer año del contrato, y
sin necesidad de la previsión expresa en el contrato al tiempo d ela
celebración que exigía la anterior redacción; y también la posibilidad de desistimiento del contrato por el arrendatario, cualquiera
que haya sido la duración inicial pactada, siempre que – art. 11 LAU – “hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de un mes.”
-
Otro aspecto sobre el que se quiere incidir de forma especial en la reforma es
el de la seguridad jurídica, al
objeto – como dice la exposición de motivos – de “normalizar el régimen jurídico
del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto
del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad
jurídica, como sucede en la
actualidad.”, y para ello se busca, “en
primer lugar que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan
surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en
segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los
requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por
la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello sin mengua – dice –
de los derechos ni del arrendador, ni del
arrendatario.” A tal fin – evitar el fraude – se dirigen una serie de
previsiones, como el art. 7.2 LAU, cuando
establece que “En todo caso, para que los
arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a
terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán
inscribirse en el Registro de la Propiedad.”, y el art. 10.2 LAU, cuando establece que “Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga
establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se
refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que
reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.” – con lo que el
adquirente de buena fe se ve obligado a respetar el arrendamiento, y su
prórroga legal, solo si está inscrito en el Registro-; la nueva redacción del art. 13.2 LAU, que excepciona a la
extinción del contrato de arrendamiento por las causas relacionadas en el
apartado 1 del mismo (retracto convencional, sustitución fideicomisaria,
enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia, y ejercicio de
opción de compra) aquellos “supuestos en
los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada.”, frente a la previsión anterior de que el arrendatario tendría
derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliera
el plazo de cinco años; y la previsión del art.
14.1 LAU que, para el cado de enajenación dela vivienda arrendada,
establece que “El adquirente de una finca
inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en
parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador si el arrendamiento se halase inscrito, conforme a lo dispuesto por
los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de
la finca.”, frente a la previsión anterior de que el adquirente de una vivienda
arrendada quedaba subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador
durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando
concurrieran en él los requisitos del art. 34 LH.
-
Relacionado con la seguridad jurídica, aunque desde otra perspectiva, puede
considerarse también la nueva redacción del art. 15.1 LAU, para los casos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, cuando
establece que “El cónyuge a quien se haya
atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo
superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a
ser el titular del contrato.”, frente al silencio de la redacción anterior
en este extremo, que implicaba la continuidad del titular del contrato, con
todos sus derechos y obligaciones, aunque no tuviera el uso de la vivienda por
haber sido atribuido al cónyuge.
-
Cabe destacar por último que, acorde con el objetivo ya definido y con el
deseo, también expresado en la exposición de motivos, de una mayor
profesionalización del mercado de alquiler, entre los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU
se incluye, en un nuevo apartado de
su art. 5 “e) La cesión temporal del
uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y
realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen
específico, derivado de su normativa sectorial.”
Respecto
al régimen aplicable a los contratos de
arrendamiento ya existentes a la entrada en vigor de la Ley, la Disposición
transitoria primera de la Ley prevé que “…continuarán rigiéndose por el
régimen jurídico que le era de aplicación”, sin perjuicio de que las
partes puedan acordar, en ejercicio de esa mayor libertad de pactos, adaptarse
al régimen jurídico de la nueva Ley.
En
definitiva estamos ante una nueva redacción para una Ley de Arrendamientos
Urbanos que ya ha sido modificada siete veces desde su publicación en el BOE el
25 de noviembre de 1994, encontrándonos en la actualidad con cuatro regímenes distintos,
en función de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, regulados
por el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994
antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de
junio. En todo caso, bienvenidas sean estas medidas de liberalización,
flexibilización y aumento de la seguridad jurídica que quiere promover esta
Ley, en la medida en que pueden ser de utilidad para aumentar la oferta de
viviendas en alquiler y, por la mayor competencia, para reducir el importe de
las rentas que se piden, hasta ahora excesivamente elevadas y claramente
desincentivadoras de esta opción.
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