Acerca del contenido del acta de la junta de propietarios

El órgano soberano en una comunidad de propietarios en régimen propiedad horizontal es la junta de propietarios, que es a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos de interés general para la Comunidad (art. 14 LPH), conforme al régimen de mayorías previsto para cada caso, lo que afectará, también individualmente, a todos los propietarios que la integran, y es por ello que está previsto legalmente que los acuerdos adoptados por la junta se deben reflejar en un libro de actas. Cuál debe ser el contenido del acta de la junta para que surta todos los efectos que están legalmente previstos, como es muy principalmente la ejecución de los acuerdos adoptados, es el problema que ahora nos ocupa.

En relación con el contenido del acta en el que deben quedar reflejados los acuerdos adoptados en una junta de propietarios, y los requisitos que debe reunir el libro de actas, el original artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se limitaba a señalar que “Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario.”; redacción que estuvo vigente hasta el 5 de mayo de 1992, en que entró en vigor la modificación introducida por la disposición final 2 de la Ley 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal, que mantuvo la redacción genérica anterior respecto al contenido del acta, e incorporó el requisito del diligenciado del Libro por el Registrador de la Propiedad, al señalar en su nueva redacción que “Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.”, lo que se concretó en el RD 1368/1992, de modificación del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial. Ante una referencia al libro de actas tan limitada nos podemos plantear si son exigibles o no determinados requisitos para la redacción del acta de la junta, y cuales son las consecuencias de su omisión.

En todo caso, por lo que afecta al tema que nos ocupa, el contenido del acta de la junta, el hecho de que el precepto legal se limitara a decir que debía reflejar los acuerdos de la junta, sin indicación de más requisitos, ni de las consecuencias de su omisión, no implicaba que esos requisitos no existieran; así, por ejemplo, la STS 913/1993 de 9 de octubre (RJ 193/8173) señalaba como “los mínimos requisitos legalmente exigibles (los) atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía, tanto para la comunidad, como para cualquiera de los propietarios”, y ello porque, como ya había declarado antes el mismo TS en sentencia de 2 de marzo de 1992, - citada por SAP Madrid (13ª) 21/2010, de 18 de enero (JUR 2010\199068) - el libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él constan los acuerdos formados con las previsiones legales, pero sin que la falta de constancia implicara la inexistencia del acuerdo por incumplimiento de una obligación sustancial, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil; doctrina que se matizó por la STS de 7 de octubre de 1999, al señalar que “Ciertamente que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 no contiene ninguna enumeración de requisitos que deben observarse en la redacción del acta de la Junta, pero del artículo 16 (que en la redacción entonces vigente se refería al quorum y régimen de mayorías) se deduce que han de hacerse mención no solo de los asistentes, sino de las cuotas de participación en la Comunidad, pues es la única forma de comprobar si se han alcanzados los quorum precisos para la constitución válida de la junta y/o la validez de los acuerdos adoptados en ella.” 

La situación cambió notablemente tras la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que, entre otros extremos, y en lo que ahora interesa, dio nueva redacción al artículo 19 LPH  que, tras reiterar en su nº 1 lo que antes decía el artículo 17, la exigencia de que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejen en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad, añade un nº 2 en el que se señala que “El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.”, debiendo cerrarse con las firmas del presidente y el secretario al terminar la reunión, o en los diez días naturales siguientes; a ello añade el mismo artículo que son subsanables los defectos o errores del acta “siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.”, luego, a contrario sensu, su falta de cumplimiento sería insubsanable.

En definitiva en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta,  y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra así como la cuota de participación de los votantes, y también – aunque no lo diga expresamente el art. 19 LPH – los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación no será tenida en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley (art. 15.2 LPH) así como el consentimiento expreso del propietario afectado por el acuerdo, en los casos en que la Ley lo considere necesario (arts. 10 in fine y 18.4 in fine LPH) , lo que parece obvio, pues solo de este modo puede conocerse de una manera fiable el contenido preciso del acuerdo y si ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, resulte exigible, lo que, a su vez, determina la ejecutividad del acuerdo y la viabilidad de las acciones impugnatorias que quepan contra él. Lógicamente, no será necesaria esa expresión detallada de votos y cuotas si el acuerdo se adopta por unanimidad, o si precisando de unanimidad existe algún voto en contra, e incluso  sería suficiente indicar los votos negativos si el resultado es positivo, toda vez que la letra f) del art. 19 LPH debe ser interpretada en el sentido de que la redacción quede clara en cuanto a que se ha alcanzado el quórum de número y cuotas y no se prive a nadie de los derechos que la Ley concede, especialmente el de impugnación (pero no sólo, también para excluirse del pago de una determinada innovación, en los supuestos que sea legalmente posible) que no sería posible para un propietario si no figura su concreta negativa a un determinado acuerdo.  

Que las circunstancias señaladas por el artículo 19 LPH como las que “al menos, deberá expresar” el acta de la junta de propietarios, no impide que puedan hacerse constar en el acta otras circunstancias o contenido, cuya omisión no tendrá el alcance y trascendencia de aquellas, como es la referencia a la fecha y medio utilizado por la convocatoria, o documentación que acompañó anexa a la misma, la indicación de los motivos que no hizo posible la celebración en primera convocatoria (que normalmente será la falta de quorum), indicación de las personas encargadas de la presidencia y secretaría de la junta, los votos particulares de aquellos copropietarios que deseen la inserción en el acta de sus manifestaciones, y una sucinta exposición de la discusión habida para cada asunto, que no equivale a la inserción literal que a veces se pide de todo lo que se manifiesta en la junta, puesto que la única condición de validez a la hora de reflejar un acuerdo es que se indique aquello que  fuera “relevante” para la validez del acuerdo”, lo que, por más que se trate un concepto jurídico indeterminado, limita notablemente aquello que es exigible para la validez del acta de la junta.

Queda claro pues cual es el contenido mínimo obligado del acta de una junta de propietarios, lo que “al menos” debe expresar para que sea válida y surta todos sus efectos; todo lo demás que se quiera añadir quedará al buen hacer y prudencia del secretario de la junta, que es recomendable que sea un profesional con conocimientos jurídicos (no es preciso, pero lo barato puede salir muy caro), que será el encargado de su redacción, para que quede sucinta, pero debidamente reflejado lo debatido, lo acordado, y las razones de ello, con todas las garantías para la Comunidad y también para los propietarios.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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