Las
cuestiones que se pueden plantear son muchas, y la casuística puede ser muy
variada, estando como estamos ante un contrato atípico en el que la principal
fuente de regulación es la voluntad de las partes, pero básicamente están
referidas a la forma de ejercicio de la opción, y al plazo para su ejercicio,
particularmente cuando aparece unido a un contrato de arrendamiento.
Respecto
a la forma de ejercicio válido del derecho de opción, se exige que el optante,
mediante una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifieste al
optatario – concedente su decisión de celebrar el contrato principal,
notificando su voluntad positiva en tal sentido dentro del plazo pactado para
hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se
tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa. Esa
declaración de voluntad puede, en principio, realizarse de cualquier forma,
siempre que llegue a conocimiento del optatario – concedente, sin que se exija un
especial formalismo, sin perjuicio, claro está, de los problemas de prueba que la
forma utilizada (teléfono, SMS, whassapp…) pueda ocasionar, pero si se ha
pactado expresamente una determinada forma de realizar esa comunicación – es frecuente,
y aconsejable, pactar que deba realizarse de forma fehaciente - habrá que estar
a la misma para que surta efectos.
En
este sentido es muy clara y taxativa, por ejemplo, la STS núm. 616/2011, de 6 de septiembre, con cita de la misma Sala,
STS núm. 47/2011, de 4 de febrero,
cuando rechaza que haya que estar a otra cosa o interpretación que no sea la
literalidad del contrato, que “reflejaba
con toda evidencia la intención de las partes de exigir una notificación en
forma fehaciente y no cualquier otra…”, sin que pueda afirmarse que el
contrato haya quedado en cuanto a su cumplimiento al “arbitrio del concedente u optatario, pues habría bastado al optante
comunicar su intención de ejercicio del derecho de opción, de modo fehaciente y
dentro del plazo concedido, para que la compraventa se hubiera perfeccionado;
por las mismas razones, carece de sentido la invocación como infringido del
artículo 1258 del mismo código , según el cual los contratos obligan, además de
a lo expresamente pactado, a todas las consecuencias que sean conformes a la
buena fe, al uso y a la ley, pues precisamente lo expresamente pactado es que,
con la finalidad de que no se pudieran suscitar dudas al respecto, el ejercicio
de la opción se notificara al concedente de modo fehaciente, lo que comporta
una exigencia inexcusable como esta Sala ha señalado, en sentencia núm.
47/2011, de 4 febrero , al resolver sobre un supuesto similar al ahora
planteado.” No puede olvidarse a este respecto que el artículo 1.091 CC
establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley
entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, por lo
que si se ha pactado que la comunicación debe realizarse de forma fehaciente,
dicha exigencia deviene inexcusable.
En este
punto hay que señalar que no es infrecuente en la práctica cotidiana encontrar
contratos de opción de compra en los que se viene a señalar una especie de
doble plazo, al señalar un plazo para el ejercicio del derecho de opción, y al
tiempo imponer una comunicación anticipada de que se va a ejercer esa opción, a
veces combinado con la obligación de otorgamiento de escritura y pago antes del
vencimiento del plazo de la opción, obviando que esa comunicación significa de
hecho el verdadero ejercicio de la opción, un concepto que no hay que confundir
con la consumación del contrato de compraventa, una vez otorgada la escritura
pública correspondiente, con lo que se crea una contradicción en los plazos
(tanto para el ejercicio como para la consumación), por no tener claros los
conceptos, que puede devenir en conflicto. Por supuesto también cabe la
posibilidad de que se pacte expresamente que el ejercicio del derecho de opción
vaya acompañado del pago o consignación del precio, total o parcial - supuestos
a los que se refieren, por ejemplo, las SSTS de 24 de febrero de 1989 y de 3 de
febrero de 1992 – y así deberá realizarse para que se entienda válidamente
ejercitada la opción, siempre que conste de forma clara y expresa que esa es la
voluntad de los contratantes.
Y en
este punto también hay que advertir que esa
literalidad en el cumplimento de lo pactado tampoco puede llevarse a un extremo
absurdo, y así lo afirma por ejemplo la STS núm. 137/2011, de 7 de marzo, cuando declara ejercitado en
tiempo y forma el derecho de opción de compra, pese a que el pago aplazado que
había que realizar en el momento de ejercitar la opción no se realizó por medio
de un “pagaré bancario, pagadero a dieciocho meses de la fecha de ejercicio del
derecho, avalado por una entidad bancaria de primera fila”, que es lo que se
había estipulado expresamente en el contrato, sino que se ofertó por el optante
instrumentarlo mediante cheques bancarios, y ello porque, dice el TS, “aunque haya de partirse de las expresiones
escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su
sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo
que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21 abril 1993
, que cita las de 20 abril 1944 y 14 enero 1964 ). En igual sentido, la
sentencia de 30 noviembre 2005 añade que «el artículo 1.281 del Código Civil
recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que
doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el
principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b)
el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el
principio de la confianza y de la buena fe )»”; y, entendiendo el TS que la
intención de las partes al celebrar el contrato de opción era garantizar al
tiempo de su ejercicio el efectivo pago
del precio pactado, y que el mismo quedaba absolutamente garantizado con
la entrega de cheques bancarios, estimó válidamente ejercitado el derecho de
opción, aun cuando no hubiera sido con absoluta sujeción a la literalidad de lo
pactado.
Respecto
al plazo para el ejercicio de la opción
hay que señalar, en primer lugar, que debe ser un plazo cierto, porque no puede quedar al arbitrio del contratante si
celebra o no el contrato por tiempo indefinido o indeterminado, y que, por la
misma razón, es un plazo de caducidad,
por lo que la falta de tal comunicación en el plazo pactado hace caducar el
derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de ese plazo, sin que el
mismo admita interrupción. En este sentido es muy clara la STS núm. 638/2008, de 2 de julio, cuando
señala que “La vigencia de la opción
únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su
propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo
indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad
que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1.256
del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse
al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo
desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de
entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones
propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en
caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la
oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así
la compraventa en los términos pactados. La falta de tal comunicación - como ha
ocurrido en el caso - cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario,
hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un
plazo…En definitiva, el plazo de caducidad no quedó interrumpido y el optante
debió manifestar dentro de él su voluntad de perfeccionar la compraventa, sin
perjuicio de las consecuencias que habrían de derivarse de la actuación de la
otra parte que había transmitido a tercero el mismo bien como consecuencia de
distinto negocio jurídico.”
Íntimamente
relacionado con este punto se plantea la cuestión de la caducidad del plazo
para el ejercicio de la opción, cuando la misma aparece inserta en un contrato
de arrendamiento, y dicho plazo para el ejercicio de la opción aparece referido
o vinculado al plazo pactado para el contrato de contrato de arrendamiento, de
vivienda o de local comercial, dada la regulación de los mismos por una ley
especial, como es la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dada la existencia de un
sistema de prórroga legal del contrato de arrendamiento, forzosa o tácita; y la cuestión que se plantea es si el plazo
para el ejercicio de la opción comprende las prórrogas forzosas, o tácitas,
como consecuencia de la aplicación de la LAU, o, por el contrario, se limita al plazo inicialmente pactado con
independencia de esas prórrogas.
Pues
bien, las mismas razones que se refieren al carácter esencial para el contrato
de la existencia un plazo cierto, que es de caducidad, conducen a afirmar que
el plazo para el ejercicio de la opción, cuando el mismo se haya vinculado al
plazo pactado para la duración del arriendo se refiere a este plazo, sin
incluir las posibles prórrogas legales – en el caso de viviendas -, y claro
está, tampoco las tácitas.
En
este sentido se ha manifestado por ejemplo la SAP Jaén (Secc. 1ª) núm. 91/2003, de 3 de abril, que acoge la
sentencia de Instancia cuando afirma que “teniendo
en cuenta que este contrato de opción de compra estaba integrado en otro de
arrendamiento de vivienda, llega a la conclusión de que el plazo era el de
duración del contrato de arrendamiento (1 año) y no alcanza, ese plazo, a la
prórroga del mismo, y en consecuencia estima que cuando el actor quiso
ejercitar el contrato éste había caducado.”; y ello porque, el contrato de
opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, como el
de arrendamiento, pero, como señala la SAP
Madrid (Secc. 12ª), de 17 de noviembre de 1997, “cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento
al que se incorpora una opción de compra en una de sus cláusulas, la
jurisprudencia los configura como una relación compleja o mixta en la que los
distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente
unidos por la voluntad de las partes y a la que le es de aplicación la
normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso las de la Ley
de Arrendamientos Urbanos, porque ni el objeto del contrato ni su contenido
obligacional responden a los supuestos que contempla la ley especial (Ss.
19-enero- 66, 12-junio-86, 29-diciembre-86, 20-abril-89, 25-mayo-92 y
26-enero-94)…”. Y es que, como señala la SAP Málaga (Secc.5ª) núm. 57/2007, de 7 de febrero, no se puede
confundir la prorroga prevista de forma especial por la LAU para los contratos
de arrendamientos y únicamente para éstos, con el periodo estipulado para la
opción, porque con carácter general los
contratos tienen la duración que libremente se estipula por las partes, en virtud
del principio de libertad de pacto que establece el artículo 1.255 CC, y sólo
de forma especial y para el supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda,
se prorrogará éste una vez vencido, al amparo del artículo 9 LAU, hasta
alcanzar el mínimo legalmente establecido en favor del arrendatario de tres
años, sin que esa prórroga forzosa alcance ni se extienda al contrato de
opción, por lo que declara la sentencia – en el supuesto concreto a que se
refiere - una vez “vencido el contrato a
los dos años de la duración pactada en la cláusula cuarta del mismo, terminaba
el plazo para el ejercicio de la opción, con independencia de la prorroga legal
que sólo afectaría al arrendamiento.”
Se
trata de un tema interesante, que plantea más cuestiones y aspectos que
aquellos a los que nos hemos querido aproximar someramente en esta entrada, y en
el que la casuística y la problemática son muy variadas, como consecuencia de
las tan variadas circunstancias en que se pacta una opción de compra, y de las
tan variadas formas en que se plasma, por razón de la ausencia de regulación y del
principio de libertad de pactos que rige este contrato, respetando en todo caso,
eso sí, los que hemos identificado como requisitos básicos y esenciales para su
validez, que no dejan de presentar su propia casuística y problemas.
Si
tiene la más mínima duda, bien sea para revisar el contrato antes de firmarlo, o
para interpretar el que ya está firmado y conocer sus opciones, lo más prudente
es que consulte a un profesional – abogado – de su confianza, porque se puede
estar jugando mucho.
José
Ignacio Martínez Pallarés
