Ya se ha tratado en
varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad
de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno
recordar, a la vista de los problemas que se suscitan, qué significa el artículo
7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o
local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, y en qué casos y cuándo hay que hacerlo.
El artículo 3 LPH reconoce a
cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que
es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le
sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y
servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha
atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos,
y compartida con el resto de condueños respecto a los elementos comunes - que aparecen
enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC - tiene como es lógico, aunque frecuentemente se
olvide, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen
de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1
LPH.
Lo que dice el artículo 7.1
LPH es que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y aunque ya
tratamos en un post anterior [“Obligación
de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos”] algunas
de las cuestiones que se plantean a propósito de este precepto, como son, cuándo
es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene alguna consecuencia legal el
hecho de no hacerla, conviene aclarar algunos puntos que no siempre quedan del todo claros:
1. La comunicación hay que
hacerla siempre y, además, como dice el mismo precepto con meridiana claridad, con carácter previo al inicio de las obras, que debe ser además con tiempo suficiente para permitir una
adecuada toma de conocimiento de lo que se va a hacer, en caso de que exista
algún atisbo de actuación sobre elementos comunes, y margen de actuación.
2. Las obras que afecten única
y exclusivamente a elementos privativos no están sometidas a ningún régimen de
autorización de la comunidad de propietarios, supuesto al que se refiere estrictamente
el concepto de “comunicación previa”.
3. No es suficiente la "comunicación previa" si se va a actuar de
cualquier manera sobre elementos comunes,
porque lo que se precisa en tal caso es el permiso de la comunidad de propietarios, que
solo puede ser concedido a través de su máximo órgano de gobierno, que es la
junta de propietarios, y ello con independencia del mayor o menos grado de afectación
que la obra implique, cuya valoración corresponde también a la junta de propietarios.
4. Dicha autorización se
precisa aun cuando sea para reparar o rehabilitar elementos comunes que estén
en mal estado – supuesto que ya traté en otro post [“Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho
de reembolso”] –, pudiendo intervenir por su cuenta el propietario solo cuando,
habiendo sido comunicada, no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria
diligencia, y además concurran razones de urgencia que obliguen a ello.
5. Si no es posible dicha
intervención unilateral de un propietario para obras de rehabilitación o
reparación de elementos comunes, menos aún cabe admitirlas para cualesquiera
otros tipos de obras, aun cuando de las mismas puedan resultar ventajas para
todos los propietarios (como con carácter general establece el artículo 397
CC), ni tampoco se puede fundar en criterios por definición subjetivos como con los de mejora estética. Sobre la oportunidad y autorización de dichas obras no pueden decidir, aunquer parezca obvio decirlo, ni el presidente de la comunidad ni mucho menos el administrador, sino solo el conjunto de propietarios a través de la junta, y por
la mayoría precisa para cada tipo de acuerdo, como establece el artículo 17
LPH.
6. Y, por supuesto, tampoco
cabe amparar la ejecución de dichas obras sin comunicarlo previamente en una supuesta autorización tácita de
la comunidad de propietarios, con base en la existencia obras anteriores, o al
menos es muy arriesgado hacerlo, como ya traté en un post anterior [“Autorización tácita de la comunidad de propietarios
para la realización de obras en elementos comunes”]. Recordemos que lo que se exige con carácter general es un consentimiento
expreso para tales obras, sin perjuicio de que exista la posibilidad de un
consentimiento tácito que exige la acreditación, por quien trata así de
justificar las obras por él realizadas, de que hay actos de la comunidad de propietarios, claros terminantes e inequívocos,
que ponen de relieve la existencia de esa autorización tácita, sin
que se considere como tal, por ejemplo, la no interposición de una demanda durante años, un
silencio que no puede convertirse en autorización, porque el conocimiento no es
equiparable al consentimiento.
El cumplimiento de la
obligación de comunicación previa de las obras que se van a realizar, pese a no
estar sancionado por la ley, tiene unas ventajas innegables, tanto para la comunidad como para el propietario, y es que permite poner de manifiesto la existencia de una
actuación sobre elementos comunes, o incluso de una duda sobre si afecta o no, por lo que si el caso lo requiere la
cuestión podrá plantearse en junta de propietarios antes de que se lleven a
cabo las obras, lo que permitirá debatirlas y en su caso recabar de la junta el
permiso previo necesario para su realización, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios.
Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple, bien sea por simple desconocimiento de las implicaciones y obligaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.
Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple, bien sea por simple desconocimiento de las implicaciones y obligaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.
El orden de los factores sí altera el producto, en
este caso, y es que no es lo mismo si se actúa de una forma o de otra, ni para los
propietarios, ni para la comunidad.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
No hay comentarios:
Publicar un comentario