Hasta
la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, el régimen para las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el
ámbito de una comunidad de propietarios venía establecido por el artículo 11 LPH.
Dicho precepto partía de su no exigibilidad, si dichas innovaciones o mejoras no
eran necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, sin
perjuicio de establecer la posibilidad de que, pese a no ser exigibles,
pudieran ser aprobados, conforme a la mayoría prevista en cada supuesto por el
artículo 17 LPH, en cuyo caso preveía la posibilidad de que el disidente no
quedara obligado al pago de los gastos, ni de realización ni de mantenimiento,
aun cuando no s ele pudiera privar de la mejora o ventaja.
La citada
Ley 8/2013, cuya finalidad en este ámbito era remover los obstáculos que podía
suponer el régimen de mayorías de la ley de propiedad horizontal para la
adopción de acuerdos que permitieran intervenciones de rehabilitación y regeneración
urbanas, por el papel que podía jugar en la recuperación económica, ayudando al
sector de la construcción, la derogación del citado artículo 11, y la
distinción de dos regímenes separados, según se tratara de obras exigibles o
no:
- Por
un lado, da una nueva redacción al artículo 10 LPH, que, si bien ya se refería
a la obligación de la comunidad de realización de las obras necesarias para el
sostenimiento y conservación del inmueble, de forma que reuniera las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y
seguridad, ahora establece el carácter obligatorio de determinadas obras, que
no precisarán de acuerdo de junta para su aprobación, sustrayéndolo así a la
voluntad de la junta de propietarios, aun cuando impliquen una modificación del
título constitutivo, debiendo limitarse la junta a aprobar la derrama que sea
necesaria, su reparto y condiciones de pago.
- Por
otro lado, se introduce un apartado 4 al artículo 17 LPH, que se refiere a las innovaciones
o mejoras no exigibles, con la siguiente redacción:
“Ningún
propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante,
cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones,
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora
o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación
del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan
inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario,
si no consta su consentimiento expreso.”
Según
lo dispuesto en este precepto, como antes hacía el artículo 11 LPH ningún
propietario puede exigir innovaciones que no sean exigibles, debiendo ser
acordada su introducción en junta de propietarios, siendo la finalidad del
precepto facilitar la introducción de esas mejoras o innovaciones útiles o de
simple recreo que una mayoría de propietarios desea introducir permitiendo a
cambio la posibilidad de no participar en ella, ni en su coste de instalación
ni de mantenimiento, siempre y cuando la cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y aun cuando no se
pueda privar al disidente de la mejora o ventaja.
La
nueva redacción del precepto plantea muchas cuestiones, como son, entre otras, la
forma de computar la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo que implique una
innovación o mejora no exigible, qué debe entenderse por disidente a efectos de
eximirse, o qué significa que la cuota de instalación no exceda del límite de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Respecto
a la primera de las cuestiones planteadas, y frente a la remisión genérica que
se realizaba con anterioridad al régimen
de mayorías previsto en el artículo 17 LPH para cada supuesto, lo que
implicaba que era posible aprobar innovaciones o mejoras no exigibles por
mayoría simple, cuando no implicara una modificación del título constitutivo, lo
que exigía la unanimidad, o por la mayoría cualificada que se indicaba en cada
caso, tras la reforma se exige para esas mismas mejoras una doble mayoría cualificada
de tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas de participación. A
los efectos de integrar dicha mayoría, tal y como establece el artículo 17.8
LPH, una vez aprobado se pondría en marcha el proceso de recuento del voto
ausente, computándose como favorables los votos de aquellos propietarios
ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al del artículo 9 LPH, no manifiesten su
discrepancia mediante una comunicación por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción, a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, en el plazo de 30 días naturales, a efectos de ser considerado
disidente. El resultado debe ser comunicado a todos los propietarios. Es verdad
que el artículo 17.8 LPH excluye el voto presunto en aquellos supuestos expresamente
previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a
aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la junta a favor
del acuerdo, pero el único supuesto así previsto es el del artículo 17.1 LPH
(telecomunicaciones y nuevos suministros energéticos), porque el artículo 17.4
(mejoras o innovaciones) solo excluye a quien disienta expresamente, bien en la
junta, bien en el plazo de 30 días a partir de que sea informado del acuerdo
adoptado. (En contra SAP Guipúzcoa de 30/06/2017, que afirma la exclusión del
voto presunto en el caso de los acuerdos del artículo 17.4 LPH, tras la Ley
8/2013, de 26 de junio).
Respecto
a quién deba considerarse como disidente,
si bien se venía sosteniendo por el Tribunal Supremo (STS núm. 259/1981, de 10
de junio), con referencia al primitivo articulo 10 LPH, que no se le podía dar
la consideración de disidente a quien se limitaba a manifestar su
disconformidad con el acuerdo de junta, pero no acreditaba haberlo impugnado
judicialmente en tiempo y forma, se considera ahora innecesario el ejercicio por
el disidente de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios
aprobatorios de la innovación o mejora pues, como señala la SAP Las Palmas,
Secc. 11, núm. 1/2010, de 11 de enero, “se parte precisamente de la validez de
los acuerdos adoptados sobre la realización de tales obras pero que, en la
medida en que fueren obras innecesarias y su importe exceda de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no vendría obligado a su
abono.” La SAP Murcia (Sección 2ª) núm. 342/2007, de 21 de
noviembre, en un supuesto en el que se pide la exoneración del pago de una
derrama para una mejora no exigible, en aplicación del artículo 11.2 LPH,
rechaza considerarlo como tal por cuanto “el concepto de disidente implica, (aparte
de la naturaleza de las obras) que el comunero se haya opuesto a la mejora por
ejecutar, en el plazo recogido en la Ley, que no es otro que el de tres meses
que aparece en la sentencia impugnada,” en relación al artículo plazo de
caducidad del artículo 18 LPH, pero hay que entenderlo bien. Disidente es todo
aquel que manifiesta su oposición expresa al acuerdo por el que en la junta se
aprueba el acuerdo de ejecución de obras de innovación o mejora, bien sea en la
misma junta o en el plazo de 30 días naturales siguientes a la notificación de
dicho acuerdo, si estuvo ausente de la junta. Ahora bien, si por ejemplo la
junta entiende que las obras no constituyen una mejora o innovación sino que
son necesarias, no bastará con la simple manifestación de disidencia, sino que
habrá que impugnar judicialmente el acuerdo sobre la naturaleza necesaria de
dichas obras, porque los acuerdos que entrañan infracción de la LPH no son
nulos, sino anulables, lo que significa que pueden ser sanados por el simple
transcurso del plazo de caducidad de la acción de impugnación previsto en el
artículo 18 la LPH. Después será demasiado tarde para oponerse a las
consecuencias derivadas de dicho acuerdo, y mientras que se resuelve la
impugnación vendrá obligado a contribuir, salvo que el juez acuerde la
suspensión del acuerdo impugnado.
En cuanto a qué es
lo que significa que la cuota de
instalación no exceda del límite de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, como establece el artículo 17.4 LPH a efectos de no quedar obligado,
hay que tener en cuenta que, tal y como señala la STS 280/2016, de 28 de abril,
“el sistema
de mayorías se establece en la LPH en función de la naturaleza de los
acuerdos a adoptar y el quorum no varía en relación con la forma de
financiación interna, dado que mediante cuotas ordinarias o extraordinarias se
puede afrontar el pago de obras de conservación o de obras que excedan del mero
mantenimiento.” Esto significa, que hay que contabilizar la totalidad del
importe de la obra propuesta, con independencia de cómo y cuándo se produzcan
los pagos de dicha obra, sin que el hecho de que se prorratee la obra, o los
pagos, distribuyéndolo a lo largo de dos o más años, o incluso que se financie
en todo o en parte con cargo al fondo de reserva (lo que por otra parte sería
inadmisible, dados el fin de dicho fondo, que viene restringido pro el artículo
9.1.f LPH), cambie la naturaleza de la
obra ni impida la posibilidad de no quedar obligado.
La problemática excede con mucho de lo expuesto, que son unas
simples pinceladas, la complejidad de la materia es evidente, y la casuística amplísima,
lo que exige un examen pormenorizado de cada asunto. Nada nuevo, tratándose de
Derecho, y propiedad horizontal.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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