El artículo 17 LPH es
el precepto que se refiere a las mayorías necesarias para la adopción de
acuerdos pro la comunidad de propietarios, estableciendo, como regla general,
la unanimidad para la adopción de aquellos que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones, como son los
supuestos del artículo 10 LPH, que establece una serie de actuaciones
obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, y los apartados del mismo
artículo 17 LPH que exigen distintas mayorías según el tipo de acuerdo a que se
refiera. Para aquellos acuerdos que no afectan
al título constitutivo de la propiedad horizontal, ni a los estatutos de la
comunidad, y tampoco se rigen por reglas especiales recogidas en los apartados
1 a 6 de dicho precepto, señala el artículo 17.7 LPH que bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación, y que en segunda convocatoria serán válidos los
acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Se trata de una
doble mayoría que se exige para la adopción de cualquier acuerdo, de
propietarios y de cuotas de participación, no solo para aquellos que pueden
aprobarse por mayoría simple, lo que plantea la posibilidad de qué es lo que
ocurre en caso de que no se pueda conseguir esa doble mayoría, es decir, que se
consiga una mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas.
A ese supuesto
se refiere el segundo párrafo del artículo 17.7 LPH, el cual establece que “Cuando
la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro
de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el
pago de costas.”
Aunque la
naturaleza jurídica de este proceso singular puede ser discutible y discutida, alno
existir referencia alguna al mismo en
nuestro ordenamiento procesal, y tampoco en la Ley de Jurisdicción Voluntaria,
parece que tendría cabida dentro de esta
última ley, que se refiere (artículo 1.2 LJV), a “todos aquellos que requieran
la intervención de un órgano jurisdiccional para la tutela de derechos e
intereses en materia de derecho civil y mercantil, sin que exista controversia
que deba suscitarse en un proceso contencioso”, en cuanto que lo que se
pretende no es tanto una resolución judicial que se resuelva el conflicto
aplicando el Derecho, como una resolución en equidad
que, en beneficio de los intereses de la comunidad, solvente la imposibilidad
de conseguir un acuerdo.
Requisito sine qua non para poder acudir al juicio
de equidad es, por tanto, que no exista acuerdo en la junta de propietarios en
el sentido estricto de que sea imposible conseguir la doble mayoría de
propietarios y coeficientes, por lo que no es posible acudir a este proceso si
no existe esa situación de bloqueo (SAP Madrid (Sección 20ª)
494/2016, de 23 noviembre), sin que sea suficiente para acudir al juicio de
equidad que exista división
en la junta si la misma adopta un acuerdo, sea positivo o negativo, y lo que
ocurre es que no se está de acuerdo.
En
este sentido es muy clara la SAP
Asturias (Secc. 7ª) núm. 573/2007, de 11 de diciembre, cuando señala que “no siempre que una
determinada propuesta deja de ser aprobada por no alcanzarse las mayorías
necesarias para ello puede acudirse al juicio de equidad, pues los acuerdos de
la Junta, cuando se trata de aprobar propuestas, pueden adoptarse en sentido
positivo o en sentido negativo, … De modo que cuando, como en este caso, la
Junta de Propietarios se plantea aprobar una o varias propuestas, en relación
con una cuestión (la reposición de las jardineras) que, por más que afecte a
elementos comunes del edificio, no resulta determinante para el normal
funcionamiento de la Comunidad, y no se alcanza mayoría suficiente para aprobar
ninguna de ellas, la conclusión que debe alcanzarse es que han sido rechazadas
todas las que conllevan una modificación del "status quo", con lo
cual, no es que no exista acuerdo, sino que el acuerdo existe, pero en sentido
negativo o denegatorio. En estos casos, la voluntad de la Comunidad está clara,
y el Juez no puede sustituir en su cometido al órgano soberano -Junta de
Propietarios- competente para la toma de tales decisiones, salvo para revisar
éstas cuando se ejerciten en tiempo y forma las acciones de impugnación de
acuerdos.”
De lo que se
trata, en definitiva, es de que el juzgador, a través del juicio de equidad,
supla la voluntad de la comunidad porque esta no puede formarse, no de
sustituir la voluntad expresada por la junta de propietarios, y por eso, si
el discrepante no está conforme con un acuerdo, lo que puede hacer es
impugnarlo judicialmente, conforme a lo previsto en el artículo 18 LPH, o bien
plantear en otra junta de propietarios una nueva propuesta que pueda ser
aceptada, o bien desistir y aceptar la voluntad mayoritaria. Lo que no puede
hacer en ningún caso es acudir a la equidad para revocar un acuerdo válidamente
adoptado. un acuerdo que, recordemos, debe cumplirse mientras que no se
suspenda cautelarmente en un proceso de impugnación judicial (18.4 LPH).
En
caso de plantearse un juicio de equidad para intentar cambiar el tener de un
acuerdo válidamente adoptado, se podía invocar - Auto del TS (Sala 1ª) de 15/10/2013 (Recurso 3420/2012) – una
excepción de inadecuación del procedimiento de equidad, en tanto que sí existió
un acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios (favorable en el caso
concreto a que se refiere al mantenimiento de los cargos de presidente y
administrador), y “habiendo acuerdo y no estando en situación de bloqueo por no
concurrir la doble mayoría de votos y coeficientes, el cauce adecuado no era el
juicio de equidad sino el procedimiento de impugnación de acuerdos del
art. 18 LPH.”
Se trata en todo caso de un proceso
excepcional, aplicable, en principio, solo a aquellos supuestos que pueden ser
aprobados por mayoría simple a que se refiere el mismo artículo 17.7 LPH en el
que aparece previsto, y siempre que exista una situación de bloqueo efectivo del máximo órgano de gobierno de la comunidad de la que se pueda derivar un daño para la propia comunidad (por ejemplo, el relevo y
nombramiento del presidente de la comunidad, o la incapacidad del designado), aunque
la ubicación y la utilización del plural, introduce la duda sobre si es o no
aplicable a otros supuestos para los que se requiere la unanimidad de los
propietarios o una mayoría especial, lo que, partiendo del principio de que el
juez no puede suplir la voluntad de la comunidad, que puede expresarse de forma
positiva o negativa, exige examinar caso por caso.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
www.masabogado.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario