Los complejos inmobiliarios y su régimen de constitución y gobierno.

Dice el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su apartado 1, que «El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil ––que se refiere a la propiedad horizontal–– será aplicable a aquellos “complejos inmobiliarios privados” que reúnan los siguientes requisitos:

a.    Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b.    Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».

Las cuestiones que nos planteamos son, qué es lo que hay que entender por complejo inmobiliario, cómo lo identificamos, y cuál es su régimen de constitución y gobierno, puesto que aparece regulado de forma específica en la LPH.

¿Qué es, o cuándo puede entenderse que estamos ante un «complejo inmobiliario»?

De la definición del art. 24 LPH, que es una novedad introducida por Ley 8/1999, de 6 de abril, y de la STS 992/2008, de 27 de octubre, cabe extraer que estos complejos se caracterizan por la existencia de una pluralidad de parcelas o edificaciones independientes, pero conectados entre sí por la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellos, de elementos inmobiliarios o de servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los propietarios partícipes de los mismos.

Por su parte, el artículo 26 in fine de la Ley del Suelo (RDLeg. 7/2015 - TRLS) lo define como «todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

Por tanto, es indistinto que exista una pluralidad de edificaciones independientes en una pluralidad de parcelas (unas edificadas y otras no, o incluso no edificada ninguna), o que estén todas ellas, como los elementos comunes (viales, piscina, etc.), en una sola parcela - finca registral única (artículo 26.4 TRLS), o que estén más o menos próximas. Lo relevante para identificar un complejo inmobiliario es la existencia junto a esa realidad –––que tendrá su reflejo registral–– de una conexión funcional, de propiedad compartida sobre elementos inmobiliario, o de servicios, limitaciones o deberes comunes a todos los propietarios de esas edificaciones, como serían los viales, la piscina, las servidumbres, los servicios, o la existencia de un conjunto de normas comunes a todos ellos.

Pero la realidad es muy variada, ¿cómo saber si estamos ante un complejo inmobiliario u otro tipo de propiedad horizontal, como una propiedad horizontal tumbada?

Examinando la propia escritura de compraventa del inmueble de que se trate (vivienda, local, etc.), y de obra nueva y división horizontal que debe aparecer referenciada en la anterior, en la que aparecerán tanto la descripción del inmueble como la del conjunto inmobiliario y elementos comunes, las reglas por las que se deba regir el conjunto inmobiliario, aparte de las que sean propias de la edificación, y las cuotas de participación que le corresponden, tanto en el inmueble adquirido como en el complejo inmobiliario.

Si existe una sola cuota que expresa el valor del inmueble en relación con el conjunto total y la suma de todos es 100 ––puesto que la cuota se expresa en centésimas en relación con el inmueble en su totalidad (art. 5 LH)––, estaremos ante una comunidad de propietarios, aunque veamos conjuntos de viviendas o bloques de viviendas separados. Si existe una cuota de participación con respecto a cada conjunto o bloque (sumando 100 las de cada uno de ellos), y otra respecto del conjunto en el que se integran esos conjuntos de viviendas o bloques, podemos asegurar que estamos ante un «complejo inmobiliario».

Ya sabemos que estamos ante un «complejo inmobiliario», y esto ¿en qué se traduce respecto de su régimen de constitución y gobierno?

La LPH es de aplicación a los complejos inmobiliario, conforme a lo previsto en el apartado c) de su artículo 2, en los términos establecidos en la propia Ley, es decir, conforme a lo previsto en el mismo artículo 24 LPH cuyo apartado 2 relaciona su forma de gobierno con la forma en la que se haya constituido, al señalar que:

«2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios», en cuyo caso le será de aplicación el régimen previsto en el apartado 3 del mismo precepto, el cual señala que se regirá por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal con las siguientes especialidades:

«a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva».

Por lo tanto, no cabe presumir de la existencia de un complejo inmobiliario cual sea su forma de gobierno, porque puede ser cualquiera de ambas, comunidad única o agrupación de comunidades. Habrá que estar a la forma en que se haya constituido el complejo inmobiliario para saber si es el propio de una comunidad única, en cuyo caso sus órganos de gobierno serán los que establece el art. 13 LPH ––Junta de propietarios, presidente, y vicepresidente en su caso, secretario y administrador––, o si se ha constituido como una agrupación de comunidades, en cuyo caso cada una de las comunidades que la integran se regirán por dicho precepto, y la comunidad agrupada por la misma Ley, con las especialidades previstas por el citado artículo 24.3.

Respecto a la forma de constitución habrá que estar a su título constitutivo, que vendrá dado por la escritura o escrituras de obra nueva y división horizontal, porque puede ser una o varias, si se ha otorgado de forma sucesiva, por ejemplo, si el complejo se ha construido por fases. En todo caso:

• Si en la escritura de constitución aparece la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y se fija la «cuota de participación de cada una de las comunidades integradas» ––no de cada uno de los propietarios, sino de cada una de las comunidades que se integran––, para responder conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales estaremos ante una agrupación de comunidades.

• Si, por el contrario, la cuota de participación, en el título constitutivo y en la escritura de cada propietario es de cada uno de estos respecto del conjunto estaremos ante un complejo organizado como comunidad única. Ello sin perjuicio de la organización que pueda tener cada una de las comunidades/subcomunidades ––la denominación es indiferente–– integradas en el complejo inmobiliario, que se regirá igualmente por la LPH.

Por supuesto, es absolutamente imposible un sistema mixto, o es una cosa u otra, aunque es posible cambiar de un sistema a otro, pero siempre que se cumplan todos los requisitos legales. Por ejemplo, para cambiar de un sistema de comunidad única a un sistema de comunidades agrupadas se requiere, básicamente, que todas (y digo todas) las comunidades de todos los bloques o edificios del complejo inmobiliario estén formalmente constituidas, que todos (y digo todos) acuerden por mayoría convertirse en una agrupación de comunidades en sus respectivas juntas generales de propietarios, que exista una junta de todos los presidentes de las comunidades que acepte por unanimidad su constitución como comunidad agrupada, y que otorguen una nueva escritura pública, un nuevo título constitutivo para modificar el inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dos problemas más nos podemos plantear, comunes a este tipo de comunidades complejas: si es posible la segregación, y cuáles son las competencias de la comunidad agrupada.

Respecto a la primera, se haya constituido de una forma u otra, solo será posible la segregación en determinados casos porque, como señala la citada STS 992/2008, «si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión». Mucho menos si no existen parcelas independientes, sino que el complejo se ha constituido en una sola parcela / finca registral. Y tampoco sería procedente respecto de otros terrenos al servicio del conjunto, como instalaciones recreativas o deportivas de uso común ––aunque fueran segregables urbanísticamente–– por ser elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios, que pueden quedar desafectados para esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad, que será de unanimidad cuando implique una modificación de la cuota de cada propietario en el conjunto del complejo.

Respecto de las competencias de la comunidad agrupada, como es lógico y así se prevé por la LPH, no pueden menoscabar las propias de las comunidades de propietarios integradas, pero éstas tampoco las de aquella, que se extiende a todos los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Así, por ejemplo, corresponde a la comunidad agrupada (o comunidad general) la legitimación para la exigencia de cumplimiento de las normas que atañen al conjunto del complejo, y la legitimación para la reclamación de gastos que puedan tener ese carácter (STS 992/2008, de 27 de octubre).

Se trata de una realidad compleja, mucho más extensa que la recogida en estas líneas, y ante la duda es mejor asesorarse por un jurista con competencia en esta concreta materia.

José Ignacio Martínez Pallarés.