La cuestión se plantea a propósito de consultas realizadas por las noticias aparecidas en algunos medios, interpretadas en el sentido de que el Tribunal Supremo habría prohibido el uso de viviendas como viviendas turísticas. Vamos a anticipar la respuesta, no es así, no es eso lo que ha dicho, pero explicarlo requiere recordar, brevemente, la doctrina del TS sobre las limitaciones a la propiedad, la regulación de las viviendas turísticas, y, muy fundamentalmente, atender a los casos concretos tratados en esas sentencias, y a la interpretación que hacen de una prohibición ya contenida en los correspondientes Estatutos.
En primer lugar, hay que recordar: 1. Que está constitucionalmente reconocido el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE), que se concibe en nuestro ordenamiento de una forma amplia, sin más limitaciones que las legal o convencionalmente establecidas. 2. Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a ese derecho, para proteger el interés general de la comunidad, dentro de las que cabe incluir las referidas al cambio de uso. 3. Que es indiferente la obtención de las licencias precisas, cuya concesión o rechazo por las autoridades administrativas no vinculan a la comunidad de propietarios. 4. Que la simple descripción del uso de la finca o edificio en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para eso es preciso que consten clara y expresamente. 5. Que por la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que pueden suponer, la interpretación de esas limitaciones debe hacerse de forma restrictiva.
En resumen, existe plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que puedan verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideren más adecuada, salvo que ese uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria.
A partir de aquí hay que recordar que el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal un apartado 12, en el artículo 17, con el fin de que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar, por mayoría de tres quintos, el ejercicio de la actividad a la que se refiere el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que excluye de la propia Ley «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
Esta regulación plantea diferentes cuestiones, cuyo estado actual cabe resumir en que solo esa actividad (y no otras) es susceptible de ser limitada o condicionada por la citada mayoría, requiriendo de unanimidad el resto de posibles limitaciones, y que el concepto de limitación incluye la posibilidad de prohibición absoluta de uso para dicha actividad.
Pero la cuestión que se planteaba en estas sentencias no era de aplicación del RDL, sino de interpretación de una restricción ya contenida en los Estatutos de la comunidad, y en qué medida el uso como vivienda turística puede ser asimilado al residencial, o no.
Así, la STS núm. 1643/2023, de 27 de noviembre, se refiere a un supuesto en el que el edificio contaba dos accesos diferenciados, uno para oficinas y locales y otro para viviendas, constando expresamente para estas últimas una prohibición estatutaria que impedía dedicarlas a «actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo». Por su parte, la STS núm. 90/2024, de 24 de enero, se refiere a un supuesto en el que en los estatutos estaba prevista expresamente la consideración de las viviendas como residencias familiares, exclusivamente, y que, en consecuencia, no podrían desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares, inquilinos o terceras personas, ninguna actividad profesional, comercial o industrial, o cualquier otro uso no mencionado expresamente que alterara el concepto de «residencia familiar»
Lo que señalan dichas sentencias es:
1º. Que el hecho de que no se mencionara en los estatutos, explícitamente, la prohibición de uso turístico de las viviendas no era relevante, dado que la norma estatutaria era anterior a la existencia de dicha actividad, que estaría comprendida dentro de la prohibición expresada de utilizarlas para actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales.
2º. Que no cabía duda del carácter empresarial y comercial prestado por la sociedad mercantil titular de las viviendas que actuaba en el tráfico con ánimo de lucro, explotándolas como viviendas de uso turístico, una actividad que implica no solo la puesta a disposición material de los inmuebles para su utilización por terceras personas, que acceden a su uso mediante el pago de un precio y, de esta forma, cubren sus transitorias necesidades de habitación (como turistas, que alquilan por días o semanas), sino también la prestación de servicios adicionales (mobiliario, electrodomésticos, enseres, reservas, mantenimiento, publicidad e información a clientes, identificación, asistencia telefónica, etc.) definidos por la normativa autonómica reguladora.
3º. Que no cabe asimilar una vivienda alquilada por días o semanas por turistas con un uso residencial, que implica por sí mismo una vocación de estabilidad y permanencia, asemejándose más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar, pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día; ni tampoco cabe asimilarla a una relación de inquilinato sujeta a la LAU, en la que también existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia.
En defecto de esas prohibiciones estatutarias, interpretadas rectamente, regirá el principio general inicialmente indicado de libertad de uso, salvo que se acuerde su limitación o se condicione dicha actividad en junta de propietarios, debidamente convocada y celebrada, y con la indicada mayoría.
En todo caso, y como siempre puede haber margen para la interpretación y la duda (a la vista está por el impacto de la noticia y preguntas suscitadas), cualquiera que sea la posición que se ocupe, lo más prudente es asesorarse previamente, antes de embarcarse en aventuras (sean inversiones o pleitos) que pueden salir muy caras.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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