Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la redacción anterior del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH, cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado