No es infrecuente que algunos propietarios se planteen, al adquirir en propiedad una vivienda, dividirla en varias independientes, y sus razones e intereses privados pueden ser tan evidentes (dados los altos precios, y la nueva realidad social y económica, es más fácil venderlas o arrendarlas, y obtener una mayor rentabilidad), como el hecho de que normalmente no van a coincidir con los intereses de la comunidad de propietarios. La razón es evidente: esa división no solo implica una profunda alteración de los elementos comunes, que puede ir mucho más allá de lo puramente estético o simplemente molesto, es que, además, autorizar esa división puede sentar un peligroso precedente.
Son varias las cuestiones que se plantean en este punto, como si es posible distinguir entre división «material» y «jurídica» de la finca, y si ello se traduce en un régimen distinto a efectos de autorización; a qué se refiere la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando en varios preceptos se refiere a la «división material», o si es necesario o no el consentimiento de la comunidad para subdividir una vivienda en varias, extremo respecto del cual nos limitaremos de momento a señalar, como en la canción, que depende.
La cuestión que nos planteamos ahora es otra, y viene al hilo de una reciente sentencia del TS, la número 89/2024, de 24 de enero, que se refiere a un supuesto de transformación y división del local en dos viviendas, en una localidad en la que la normativa municipal permitía el cambio de destino pero exigía que las puertas de acceso a las viviendas estuvieran en el interior del edificio, y se cuestiona por los propietarios del local que la comunidad actúe de buena fe al oponerse a la apertura de dos puertas al rellano de escalera cuando no había objetado antes al cambio de destino, y era ineludible, por legalmente exigido, dar acceso a ellas por el interior del edificio.
La citada sentencia es muy clara, y didáctica, cuando señala:
1º) Que el hecho de que la comunidad no objetara a la transformación del local original en dos viviendas, no impide su negativa ulterior a que se abrieran las puertas de acceso por el interior del edificio, aunque ello venga exigido por el Ayuntamiento, porque lo previsto inicialmente era que el acceso fuera exterior; porque la existencia de licencia administrativa para la realización de las obras conforme a la ordenación urbanística en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas de la LPH sobre la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios a las obras realizadas; y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad, incluso si el título constitutivo autorizara tal división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, aunque en tal caso se limite a controlar que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 LPH.
2º) Que, en el supuesto examinado y atendidas las circunstancias, considera que no existe abuso de derecho sino un interés serio y legítimo de la comunidad de propietarios en impedir una alteración de indudable relevancia en la configuración y disposición original de la planta como es la de abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad, interesada en no sentar un precedente que obligue a la comunidad a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes, por el simple hecho de no verse afectada la seguridad, estructura o estabilidad del inmueble (faltaría más, claro).
También apunta la citada STS a un extremo importante, y es que quien ha recurrido a los hechos consumados para tratar de evitar el control de la comunidad, no debe esperar el amparo de los tribunales para evitar los perjuicios que le supondría deshacer lo mal hecho.
En este punto señala que «el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común».
En definitiva, tratándose de la alteración de elementos comunes la regla general es que no puede prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, y ello sin perjuicio de que, en ocasiones, concurran razones cumplidas y justificadas que permitan exceptuarla.
José
Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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