Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal: la fachada.

El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en relación con el régimen de propiedad del artículo 396 del Código Civil (CC), a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, desprendiéndose del artículo 5 LPH la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos. Las cuestiones que se plantean son, si está la fachada del edificio en propiedad horizontal, en la parte que se corresponde con el cierre exterior de una vivienda, comprendida dentro de esos elementos comunes; si existe alguna diferencia entre un edificio o lo que se denomina “propiedad horizontal tumbada”, como es el caso de adosados o dúplex; y si es posible, y qué requisitos se precisarían para su alteración.

Prueba pericial, de parte o judicial. La importancia, o no, de la disyuntiva “o”.

La prueba de dictamen de perito, o prueba pericial, regulada en los arts. 335 a 352 LEC, y a la que ya me he referido en otras ocasiones al tratar el juramento o promesa a que se refiere el art. 335.2 LEC, y las facultades y extralimitaciones judiciales respecto de la misma, es uno de los medios ordinarios de prueba que pueden ser usados en juicio por las partes (art. 299.1.4º LEC), y es un medio peculiar, tanto por el sujeto que la lleva a efecto, el perito, que es un tercero poseedor de especiales conocimientos relacionados con el objeto del proceso, como por su objeto y finalidad – ilustrar al tribunal -, que lo diferencian del resto de medios de prueba, señalando al respecto el art. 335 LEC que“1. Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos  que posean los conocimientos correspondientes o solicitar, en los casos previstos en esta Ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal.”

La cuestión que plantea la redacción del citado precepto, bastante discutible y discutida, es si admisible la duplicidad de informes de una parte sobre el mismo objeto, es decir, si puede una parte aportar dictamen pericial y pedir la emisión de otro dictamen por perito designado por el tribunal, dada la regulación de la prueba pericial como un medio de prueba en el marco del proceso cuya responsabilidad atañe a las partes, y por lo mismo su pertinencia y utilidad, y  dado, además del coste que implica, que el designado judicialmente no tiene carácter dirimente, y que como dice la Exposición de Motivos LEC “a todos los peritos se exige juramento o promesa de actuación máximamente objetiva e imparcial y respecto de todos ellos se contienen en esta Ley disposiciones conducentes a someter sus dictámenes a explicación, aclaración y complemento, con plena contradicción.”, lo que se concreta – a la importancia de ese juramento o promesa a que ya me referí en otro post  - en el art. 335.2 LEC.

Acerca del contenido del acta de la junta de propietarios

El órgano soberano en una comunidad de propietarios en régimen propiedad horizontal es la junta de propietarios, que es a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos de interés general para la Comunidad (art. 14 LPH), conforme al régimen de mayorías previsto para cada caso, lo que afectará, también individualmente, a todos los propietarios que la integran, y es por ello que está previsto legalmente que los acuerdos adoptados por la junta se deben reflejar en un libro de actas. Cuál debe ser el contenido del acta de la junta para que surta todos los efectos que están legalmente previstos, como es muy principalmente la ejecución de los acuerdos adoptados, es el problema que ahora nos ocupa.

En relación con el contenido del acta en el que deben quedar reflejados los acuerdos adoptados en una junta de propietarios, y los requisitos que debe reunir el libro de actas, el original artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se limitaba a señalar que “Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario.”; redacción que estuvo vigente hasta el 5 de mayo de 1992, en que entró en vigor la modificación introducida por la disposición final 2 de la Ley 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal, que mantuvo la redacción genérica anterior respecto al contenido del acta, e incorporó el requisito del diligenciado del Libro por el Registrador de la Propiedad, al señalar en su nueva redacción que “Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.”, lo que se concretó en el RD 1368/1992, de modificación del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial. Ante una referencia al libro de actas tan limitada nos podemos plantear si son exigibles o no determinados requisitos para la redacción del acta de la junta, y cuales son las consecuencias de su omisión.