Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad -  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso.

No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente - de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

A este respecto establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1 que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”, y añade, “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.” ¿Cómo debe interpretarse este precepto.

En nuestros juzgados y tribunales, dado el casuismo que presentan este tipo de actuaciones, normalmente vinculadas a muy diferentes circunstancias, se han producido en ocasiones resoluciones contradictorias, bien es verdad que en contextos muy concretos y determinados, y así:

Y al final, fuesen, y no hubo nada (A propósito del RDL 1/2017 sobre la cláusula suelo).

Llevan tiempo Gobierno y oposición - desde que se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, que declaró que la nulidad de la cláusula suelo debía surtir efecto desde el inicio del contrato -  negociando un  mecanismo para articular la devolución por los Bancos del dinero cobrado de más por las cláusulas suelo de las hipotecas, habiéndose aplazado en varias ocasiones por no llegar a un acuerdo respecto a los términos del mismo, pero con la vista puesta en el previsible incremento del número de demandas de los consumidores, como señala el preámbulo la propia exposición del RD-Ley 1/2017, de 20 enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo (BOE de 21/01/2017), y el previsible impacto perjudicial –vía costes y mayores retrasos - que podría tener en una Administración de Justicia secularmente colapsada falta de personal y de medios.

Como tantos otros, he seguido las noticias entorno a los dimes y diretes, amagos y bravuconadas  de gobierno y oposición en torno al proyectado RDL, y puesto que, como vienen señalando juzgados y tribunales, la cláusula suelo es lícita y el problema ha sido la falta de transparencia en la comercialización de la hipoteca – que es lo que dice la STS de 9 de mayo de 2013 – siempre he creído que tanto debate iba a parar en nada frente a las expectativas creadas, que todo iba a quedar en fuego de artificio, y así ha sido finalmente, recordándome el papel desempeñado por gobierno y oposición aquel estrambote del soneto de Cervantes “Y luego, incontinente, caló  el chapeo, requirió la espada, miró al soslayo, fuese y no hubo nada.”

Es solo una opinión, pero creo que hay razones fundadas para hacer esta afirmación, y no las he encontrado hasta ahora para la contraria, sobre todo si tenemos en cuenta el proceso que se han seguido normalmente en estas reclamaciones de nulidad de cláusula suelo.