No es infrecuente que en
ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución
de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente - de las
obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que
le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar
la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas,
etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que
presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda
verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de
la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas
molestias y, posiblemente, perjuicios.
Por otro lado también puede parecer
claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos
elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo
que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede
llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a
la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.
A este respecto establece la
Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1 que “El propietario de cada piso o local podrá modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente
a la comunidad.”, y añade, “En el resto del inmueble no podrá realizar
alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al administrador.” ¿Cómo debe interpretarse este
precepto.
En nuestros juzgados y tribunales, dado el casuismo que
presentan este tipo de actuaciones, normalmente vinculadas a muy diferentes
circunstancias, se han producido en ocasiones resoluciones contradictorias, bien
es verdad que en contextos muy concretos y determinados, y así:
- Mientras la SAP Barcelona (Sección 4ª) de 28 de octubre
de 1999, señalaba que “lo que realmente importa para imputar el pago y dado
que sirve de cubierta a pisos verticalmente inferiores es atender a la
naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación con la índole de la
reparación a efectuar, esto, es si son ordinarios o normales, de conservación o
uso, en cuyo caso corresponden a los usuarios de la terraza o si son
extraordinarios, en cuyo caso si el elemento a reparar cumplía función
estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio
común, al defender del agua a los pisos inferiores, todos deben contribuir a
costear la reparación y por ende la condenada debería ser la Comunidad.”, y concluye
que existe derecho de reembolso del propietario que efectuó la obra porque “como
ya el T. Supremo pusiera de manifiesto en Ss de 17.02.1993 , tanto la obra
gruesa del elemento arquitectónico, la tela asfáltica y material de sostén,
benefician a todos los comuneros y por ello su coste debe ser soportado por
todos”,
- La SAP Navarra (Sección 1ª), de 28 de
noviembre de 2012, por su parte, en un supuesto de rehabilitación en el
contexto de la reforma de un local, afirmaba que si bien es cierto que los tribunales han admitido la posibilidad de que un
comunero pueda ejecutar por sí mismo la correspondiente reparación de elementos
comunes en caso de obras necesarias y urgente y repercutir después su coste a
la comunidad, también decía que “ello solo puede ser admisible en supuestos
excepcionales, en los que la comunidad observa una actitud pasiva o no actúa
con la necesaria diligencia para evitar mayores daños, de modo que la actuación
del comunero obedezca a la necesidad de evitar que se sufran daños que serían
irreparables si no se afrontasen aquellas reparaciones cuya urgencia lo
requiera y que resulten ser inaplazables, pudiéndose en esos supuestos
prescindir de la comunicación a la comunidad y de esperar su respuesta.”
Pues bien, la STS (Sala 1ª) núm. 16/2016, de 2 febrero 2016, en un supuesto muy
concreto con ocasión de la incorporación de un espacio común a la propiedad
privada, y ante la reclamación de la comunidad por obras inconsentidas en
elemento comunes se reclama a la misma por el propietario el importe de la
rehabilitación y mejora que había supuesto la sustitución del falso techo de
cañizo y yeso existente por una estructura metálica que permitía el tránsito de
personas por encima, además de resolver en contra del propietario y a favor de
la Comunidad hace abstracción del caso concreto al que se refiere y se alinea
con la última sentencia señalada al declarar como doctrina jurisprudencial que “sólo
procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya
ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido
previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la
urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento,
la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe
correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra
pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes”.
Queda claro pues cual es el criterio de nuestro
Tribunal Supremo respecto a las cuestiones que nos planteábamos al inicio, si un propietario puede realizar obras de
reparación – rehabilitación de elementos comunes, y puede reclamar a la
Comunidad el coste de las mismas, y la respuesta es que en principio no, salvo que
existan razones de urgencia que obliguen a ello, o que una vez comunicadas no sean
afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia.
Se trata en definitiva de una cuestión de prueba, que obliga a examinar si realmente se trata
de la ejecución de unas obras que afectan a elementos comunes o estructurales,
que pueden provocar daños irreparables de no ejecutarse por el propietario, dada
la urgencia de su reparación y, en definitiva, si está o no justificada en cada
caso la ejecución de las reparaciones y asunción de su importe por el
propietario, y tiene por ello derecho a repercutir el mismo frente a la
comunidad de propietarios.
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