Establece
el artículo 3 LPH que en
el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se
refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los
demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a
tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar
como tal “las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la
edificación.
Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también,
les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al
derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece
que “En el resto del
inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación
de todos los propietarios, contenida en el artículo
9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que
cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad
- afecta al título constitutivo y debe
someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su
aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del
artículo 5 LPH in fine, cuando
señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la
constitución.”, que ex artículo 17.6ª
LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las
cuotas de participación.
El
problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen
ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica
de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que
tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en
causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de
impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del
riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que
provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los
materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista
técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el
riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.
Ahora
bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de
la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde
el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si
el uso es privativo?
Respecto
a las dos primeras cuestiones no cabe duda de que las jardineras de obra que
forman parte de la fachada tienen la misma consideración que ésta, son un elemento
común del inmueble, precisamente por formar parte de la estructura y fachada
del mismo, y no cabe duda de que su supresión implica una alteración de la
misma, pero ¿es sustancial esa alteración hasta el punto de que deba exigirse
la unanimidad?
Pues
depende del contexto en el que se toma ese acuerdo, no es lo mismo si nos
encontramos ante una decisión caprichosa – por otra parte difícil de imaginar -
, que si nos encontramos en el contexto de una reparación comunitaria,
necesaria y urgente de la fachada, como consecuencia de que se hayan producido desprendimientos
de la misma. En este sentido se manifestaba la SAP Barcelona (Secc. 19ª) núm. 446/2005,
de 13 de octubre, con cita de la STS de 10 de marzo de 1997, que señalaba que “al
tratarse de obras de reparación necesaria y urgente de la fachada, la supresión
de las jardineras no constituye una alteración esencial en la estructura o
fabrica del edificio, sino que se enmarca dentro de las tareas de necesaria
renovación - reparación y saneamiento de las fachadas, dado el estado peligroso
por desprendimientos debido al deterioro de los elementos de revestimiento por
las filtraciones que se producen por el agua que reciben de las jardineras
existentes.”
Es
decir, si bien la eliminación de las jardineras que forman parte de la fachada
y de la estructura del edificio, suponen una alteración estética del mismo, no
supone una alteración esencial de la estructura o fabrica del edificio, pues aunque
incida en su configuración externa, “su eliminación obedece al carácter necesario
y urgente de la reparación y saneamiento de las fachadas, dentro de las obras
de necesaria rehabilitación y conservación de las mismas, máxime cuando no se
trata de una supresión caprichosa, arbitraria o injustificada sino que viene
avalada por poderosas y motivadas razones técnicas, de preservar la seguridad
del inmueble del actual estado de deterioro.”
La
siguiente cuestión, a quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en
su caso a su restauración o reposición, si es que es lo que se acuerda, si el
uso es privativo, parece a priori sencilla; puesto que se trata de elementos
comunes del edificio, si es la comunidad de propietarios la única que puede
decidir sobre cómo hay que actuar sobre dichas jardineras – restaurarlas,
demolerlas y reconstruirlas, o suprimirlas -, y la única cuestión que se
plantea es el tipo de mayoría para el caso de decidir su supresión – por
descontado que la restauración no tiene mayores problemas, ni si quiera se
podría someter a votación si se hace o no, mediando instancia de propietario(s)
u orden de la Administración – es la comunidad la que debe asumir ese gastos. Lo
sencillo a veces, no siempre, coincide con la solución que dan los tribunales.
En
este sentido se ha manifestado la SAP Pontevedra (Secc. 6ª) núm. 605/2007, de
15 de noviembre, cuando señala que la LPH impone a la Comunidad de Propietarios
la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble, de modo que reúnan las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, y no siendo controvertido
el carácter común de los elementos productores de los daños, la fachada,
incluidas las jardineras, los cuales, además, cumplen una función estructural
en tanto sirven de elementos de cerramiento del edificio, actuando en beneficio
común de todos los comuneros, concluye que “de ahí que su reparación
necesariamente deba ser asumida por la comunidad demandada”, que era además la
responsable de los daños ocasionados.
Por tanto, no pudiendo cuestionarse el
carácter de elemento común de las jardineras de la fachada, y aplicando mutatis
mutandi la doctrina consolidada existente sobre las cubiertas de edificios,
privadas o de uso privativo, que presentan problemas de impermeabilización, hay que atender a la naturaleza de los gastos a
satisfacer, de manera que si las obras o trabajos son ordinarios o normales, de
conservación o uso, su importe y ejecución corresponden a los usuarios o
titulares de la terraza privativa que tiene la jardinera, pero si son
extraordinarias, en tanto que afectan a un elemento que cumple una función
estructural como es la fachada, actuando en la práctica en beneficio común, todos
deben contribuir a costear la reparación. Y ello porque, como señala la STS núm. 273/2013, de 24 de
abril (y en el mismo sentido, SAP Murcia (Secc. 4ª) núm.265/2012, de 19 de
abril, o SAP Murcia (Secc. 1ª) núm. 229/2012, de 27 de abril, con cita de la
STS 17/02/1993), “El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal
estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y
que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta
del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos
esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye
una obligación propia”, y el mismo principio sería aplicable a la impermeabilización de las
jardineras, debiendo la comunidad asumir el gasto de reparación, sustitución,
o, en su caso, eliminación de esas jardineras.
Cosa distinta es examinar la causa de
su deterioro y la responsabilidad que pueda derivarse hacia quienes tienen su
uso privativo, es decir, atender
a si existe un fallo más o menos generalizado en las jardineras que no es
imputable a nadie o, por el contrario, se ha producido una aceleración del deterioro
normal y acortamiento de la vida útil de la impermeabilización de la jardinera,
por culpa del propietario(s) que tiene su uso privativo.
Pero eso es eso, otra cosa.
Pero eso es eso, otra cosa.
José Ignacio Martínez Pallarés
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