La cuestión que se plantea está relacionada con la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la disposición adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, que también se refiere a esas percepciones anticipadas, remitiéndose a la citada Ley, que modifica en algunos extremos y, por lo que aquí nos interesa, señala expresamente que “b. La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida ley.”; y está relacionada con un práctica habitual, que por eso recogió la citada DA 1ª, y es la aceptación por el comprador de letras de cambio para pago de una parte del precio de la vivienda a construir, y en qué medida es oponible por el comprador al tercero tenedor de las letras, normalmente una entidad bancaria en la que la promotora las habrá descontado para obtener liquidez, la excepción de incumplimiento contractual por la falta de entrega de la vivienda cuando aquella entidad reclama el pago, y ejercita la acción cambiaria.
La cuestión no es baladí, puesto que por la resolución del contrato de compraventa –
aunque no es necesario resolverlo previamente, como ya expliqué en otra ocasión
- , el comprador tiene derecho a la restitución
de las cantidades entregadas a cuenta, en garantía de las cuales se debe haber otorgado
un aval o convenido el seguro a que se refieren la Ley 57/1968 y la DA 1ª de la
Ley 38/99, y tendría derecho a la devolución de las letras aceptadas, pero ¿qué
ocurre si, como es práctica habitual, han sido descontadas por la vendedora
poniéndolas en circulación, y ya no están a su disposición?, ¿puede el tenedor
de las letras reclamar su pago, siendo inmune a la excepción basada en la
resolución del contrato origen de esas letras por incumplimiento del promotor,
salvo que se demostrara que, al adquirir la letra, procedió a sabiendas en
perjuicio del deudor o, por el contrario, no puede hacerlo dado el carácter
tuitivo de la Ley 57/1968 que devendría ineficaz de admitirse sin trabas la
libre circulación de esas letras y la protección que dispensa al tercero
cambiario la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque?
El problema, que no venía siendo resuelto
unánimemente en instancia, ha sido recientemente abordado por un conjunto de
sentencias del Tribunal Supremo, todas de la misma fecha, 24 de abril de 2014
[SSTS núm. 205/2014 (RJ 2014/3043), núm. 206/2014 (RJ 3044/2014), núm.
210/2014 (RJ 2014/3029), y núm. 211/2014
(RJ 2014/2979)] que no dejan lugar a dudas, aunque haya, en todos los casos y
en el mismo sentido, un voto particular de dos magistrados.
Defienden estos magistrados que es cierto
que la obligación que imponen la Ley 57/1968 y la LOE de que las cantidades
entregadas por el comprador a cuenta del precio de una vivienda en construcción
vayan destinadas a una cuenta especial, para que se destine únicamente a la
construcción de la vivienda, en principio, no debería impedir que, si para
estos pagos el comprador ha entregado letras de cambio, cuyo vencimiento esta
diferido en el tiempo, pudieran descontarse, pero el problema radica en que si
el descuento se hace con endoso – otra cosa sería en caso de cesión ordinaria,
en cuyo caso son oponibles al cesionario las mismas excepciones que al cedente
- frente al tenedor de los efectos que reúna la condición de tercero cambiario,
el comprador aceptante de las letras no podría oponerle las excepciones
derivadas del incumplimiento del contrato de obra, y podrían devenir ineficaces
las garantías previstas en la Ley 57/1968 y la LOE; por eso interpretan que
cuando la DA 1ª LOE precisa que "(l) la garantía que se establece en la citada Ley
57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante
cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial
prevista en la referida Ley ", está previendo y debe
interpretarse en el sentido de que el pago de la cambial debe hacerse necesariamente
en la “cuenta especial” que, conforme al art. 1 de la Ley 57/1968, el promotor
debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuyo eventual restitución
se garantiza por el aval o el seguro, lo que determina que “estos títulos cambiarios no pueden circular
de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos, que frente al
tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las excepciones basadas
en la resolución del contrato por incumplimiento contractual.”, y ello en
atención al especial carácter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a
los compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas a
construir o en construcción.
Tiene cierto sentido, pero no es el
parecer de la mayoría del Tribunal Supremo que considera que el carácter
abstracto y autónomo de las obligaciones cambiarias incorporadas en la letra de
cambio, limita las excepciones oponibles por el deudor cambiario frente al
tenedor de la misma, que está legitimado para ejercitar los derechos
cambiarios; es decir, que al margen de la relación causal que haya motivado su
entrega por parte del promotor librador de los efectos, en este caso mediante
una operación de descuento, el Banco, como tenedor de la letra, goza de
legitimación para ejercitar las acciones cambiarias frente al aceptante que le
otorga el art. 49 LCCh, por lo que ejecutada la acción cambiaria por el
tenedor-tomador contra el aceptante de la letra – el comprador de la vivienda a
construir - el banco descontante es un tercero ajeno a la relación subyacente -
el contrato de compraventa - de la que deriva la obligación cambiaria, por lo
que ésta tiene un carácter abstracto, de modo que el aceptante no puede
oponerle las excepciones fundadas en sus relaciones personales con el promotor
librador de las letras – la no construcción, y la resolución del contrato -,
como disponen los art. 20 y 67.1 LCCh, a no ser que el tenedor, al adquirir la
letra, hubiera procedido a sabiendas en perjuicio del deudor, que es la llamada
"exceptio doli", siendo
taxativo el art. 67LCCh cuando declara que "frente al ejercicio
de la acción cambiaria solo serán admisible las excepciones enunciadas en este
artículo".
Pero, ¿cómo
interpretar entonces la previsión de que el pago del efecto cambiario “se
domiciliará en la cuenta especial”, a que se refiere la DA 1ª LOE? ¿No
debería impedir ello su circulación, como afirman los magistrados discrepantes?
Pues bien, lo que dice el Tribunal Supremo al respecto es que “La obligación que impone la
ley 57/1968 y la Ley de Ordenación de la Edificación de que las cantidades
entregadas por el comprador a cuenta del precio de una vivienda en construcción
sean depositadas en una cuenta especial, para que se destine únicamente a la
construcción de la vivienda, no impide que si para estos pagos el comprador ha
entregado letras de cambio, cuyo vencimiento está diferido en el tiempo, puedan
descontarse para obtener liquidez. De otra forma, no tendría sentido que las
cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas
para las atenciones derivadas de la construcción, tal como reza el precepto
reproducido (art. primero, Condición Primera de la Ley 57/1968), y la entrega
de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas. Será
el dinero obtenido con el descuento el que tendrá que aplicarse a aquella
cuenta especial, y el incumplimiento de esta obligación no afectará al banco
descontante quien, si le han sido entregadas las letras para su descuento,
tendrá derecho, en caso de impago, para dirigirse contra los obligados
cambiarios al vencimiento de cada una de las letras, sin que pueda oponérsele
las excepciones derivadas del incumplimiento de aquellas obligaciones del
vendedor a quien descontó las letras, de acuerdo con lo examinado
precedentemente.”
Queda claro, pues, que no queda sin contenido, como
consecuencia de esta interpretación, lo preceptuado por la Ley 57/1968, puesto
que son las cantidades obtenidas del descuento de efectos las que deben ir a
parar a la “cuenta especial” para atender las necesidades derivadas de la
construcción de las viviendas que dicha ley prevé (art. 1.2ª), pero esa
obligación y esa responsabilidad corresponden al promotor que descuenta esos
efectos, que es el que deberá responder de su incumplimiento en vía civil, o
incluso penal, pero no el tercero legítimo tenedor de esos efectos, cuyo pago
puede reclamar, puesto que admitir otra cosa sería admitir “una excepción que
tendría su fundamento en un relación subyacente entre librador y librado, que
la normativa sectorial (Ley 57/1968 y Ley 38/1999) no exige, y sería contraria
al régimen de oponibilidad al pago de la letra que establece el art. 67 LCCh, a
la doctrina uniforme de esta Sala y en general, una vulneración grave a los
principios de abstracción y autonomía de las obligaciones cambiarias que
presiden nuestro sistema cambiario, además de otros como son "la del fortalecimiento de la posición
jurídica del acreedor y la pretensión de ser más rigurosa con el deudor"
(STS núm. 1119/2003, de 20 de noviembre)”
Mejor, pues, y puesto que no nos van a
permitir que incorporemos a las letras la cláusula “no a la orden”, para evitar
la existencia de ese tercero cambiario, hay que buscar alternativas a la
aceptación de letras para la compra de vivienda, puesto que su pago nos va a
poder ser exigido por el tenedor a su vencimiento, al margen de las vicisitudes
de la construcción de la vivienda – retrasos, incumplimientos -, y de lo que
ocurra con el contrato de compraventa origen de esas letras, o con la misma
promotora; pero si no podemos evitarlo, ya sabemos a qué atenernos.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
www.masabogado.com
