La llamaremos X. No está claro como pudo adquirir una vivienda nueva, a estrenar, en una concreta comunidad de propietarios en el centro de la ciudad, dado que no se le conocía oficio —los rumores apuntaban a un golpe de suerte familiar, jugando a la lotería— pero junto a su pareja fue, sin duda, un elemento esencial para que, quienes la integraban, recién llegados también al edificio, que hasta entonces no tenían mayor trato que el convencional, comenzaran a tenerlo; fue la argamasa que les unió firmes durante una generación. La siguiente lo olvidó, como un mal sueño. No fueron ajenas a tal efecto determinadas costumbres de X, no compartidas por sus vecinos, como la de lanzar las bolsas de basura por el balcón, baldear la vivienda en lugar de fregarla, llevando el agua, que se desparramaba generosamente desde el balcón, todos los restos, imaginables o no, de la vida cotidiana (eso sí, solo cuando tocaba); o determinadas licencias, como cuando, sin consultar previamente a la junta, se las arregló para crear un refugio climático en el patio común, cuyo uso y disfrute tenía atribuido. Lo hizo por la vía, imaginativa sin duda, de colocar un tablacho en el hueco de la puerta de acceso, y proceder a su inundación, para poder bañarse como si de una piscina se tratara con sus niños, que, la verdad, justo es decirlo, la gozaron en grande, como se podía adivinar por las risas y los gritos que proferían.
X y su pareja tenían, además, una especial relación de dominio, de goce y disfrute, con la mugre que ellos mismos generaban. He dicho que lanzaban las bolas de basura por la ventana. No es del todo justo, lo habitual es que la arrastraran desde su vivienda por el rellano, escalera y zaguán de entrada, dejando un rastro, con el tiempo indeleble, que excusaba de tener que hacer mayores averiguaciones sobre su autoría. Tampoco le importaba en demasía, y así se lo hizo saber a la persona encargada de la limpieza para que se abstuviera de limpiar «su» rellano, aunque, obviamente hubo que reforzar la limpieza del resto, lo que implicó un sobrecoste nada despreciable a repartir entre el resto de los vecinos; eran pocos, y olvidé decir, aunque seguro lo habrán intuido, que tampoco pagaba la comunidad. Lo de las reglas y normas no iba con X, aunque no puede decirse que fuera un alma libre, ni atormentada, era simplemente lo que daba la mata.
La comunidad llegó a plantearse si sería posible repercutir el mayor gasto —las limpiezas extraordinarias— a X, por el simple expediente de aprobarlo en junta y que así quedara reflejado en la liquidación que se practicara, junto a las cuotas de comunidad y, tal vez, las cámaras de seguridad por si se volvía mas cautelosa. ¿Era posible? ¿Es posible?
Sobre este punto, en un caso solo fácticamente muy similar, se pronunciaba la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, S. núm. 16/2018, de 18 de enero, sobre la aprobación en junta de propietarios de un acuerdo para atribuir en exclusiva a la propietaria de una vivienda el gasto por las limpiezas extraordinarias que se derivaran de sus conductas incívicas, consistentes en ensuciar (hay que entender que a conciencia y con voluntad) el vestíbulo, así como el coste de instalación de cámaras de seguridad para así acreditarlo mejor. Este último punto se cayó justamente, en el juzgado y así fue confirmado por la Audiencia, por razón que no admite reparo, y es que no estaba en el orden del día, pero no sucedió así con el punto principal, que sí lo estaba.
El acerbo probatorio justificaba sobradamente los actos vandálicos, con lo que la cuestión se ceñía —y así se planteó por su defensa— a sí la Junta tenía o no competencias para imponer sanciones e indemnizaciones económicas a comuneros, a rechazar que el mecanismo para combatir sus actos incívicos fuera imputarle el mayor gasto que ello suponía, defendiendo que el mecanismo legal previsto en su caso era instar la acción de cesación, y que dicho acuerdo implicaba una modificación de las cuotas de pago de un servicio, el de limpieza, que se hacía por coeficientes, que no se había adoptado por unanimidad, porque ella había votado en contra.
La Audiencia Provincial de Barcelona señaló, con precisión, que no era objeto del pleito el ejercicio de una acción de cesación, y que tampoco se trataba de imponer una sanción, ni una indemnización, sino de la competencia de la Junta de Propietarios para repartir un gasto concreto y determinado, como es la limpieza del vestíbulo, a un departamento concreto, cuando se constatara un hecho incívico que se pudiera atribuir a su propietario, y afirmó que sí era posible, por, resumidamente, las siguientes razones:
1º) Que la Junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y como tal tiene entre otras las facultades enumeradas en el artículo 553-19CCCAT como mínimo, destacando el punto 2 letra f) el establecimiento o la modificación de criterios generales para fijar las cuotas.
2º) Que en este caso no se
modificó la cuota de participación en los elementos comunes, sino que se
estableció una contribución especial sobre un concreto gasto a un departamento,
es decir se modificó el régimen ordinario de reparto establecido en el título
de constitución de la finca a un propietario individual en cuanto a un gasto
determinado por constatarse su actuación incívica.
3º) Que es doctrina
constante, uniforme, y reiterada que la contribución a los gastos conforme al
coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo
distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña (CCC),
entre:
a) La determinación o la
modificación, de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo,
para lo que se requiere la unanimidad, conforme al artículo 553.3.4 del CCC.
b) La determinación, o la
modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de
repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución,
para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en
el artículo 553.3.1.c)
del CCC, según
el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el
reparto de los ingresos, «salvo pacto en contrario». En cuanto a las mayorías necesarias
para dicho, a su vez, es necesario distinguir entre: b1) si el acuerdo que consiste en adoptar el
régimen de distribución por cuotas del título constitutivo, para lo que
bastaría la mayoría simple, nada distinto de lo que sucede en territorio común con
la LPH 1960; o sí, b2) el acuerdo consiste en adoptar un régimen distinto de la
distribución por cuotas del título constitutivo, en cuyo caso es necesaria la
mayoría reforzada del artículo
553.25.2 del CCC, eso es, el voto favorable de las cuatro quintas
partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de
las cuotas de participación.
Por lo tanto, la Junta era
soberana para imputar el reparto de un gasto a un copropietario de manera
distinta a la cuota de participación, siempre que se reuniere la mayoría
cualificada de 4/5, lo que ocurrió en el caso concreto enjuiciado, siendo
válido el acuerdo consistente en la
atribución «por exclusiva al departamento de la actora de los gastos de
limpieza a contratar a empresa especializada a consecuencia de los actos
incívicos y contrarios a la normal y ordenada convivencia pacífica de los
comuneros que realice la actora», sin que se pudiera considerar una condena de
futuro, sino una modificación de reparto de un gasto concreto y determinado a
consecuencia de los actos incívicos deliberados y voluntarios, constatados y
continuados y desarrollados por la propietaria del departamento en el vestíbulo
de la finca, contrarios a la normal y ordinaria convivencia de la Comunidad».
Llegado este punto, cabe
preguntare si es factible dicha solución en otros territorios, los regidos por
la LPH 1960, y la respuesta nos la da el mismo tribunal, cuando señala que, «para
la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los
copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la
mayoría reforzada del artículo
553.25.2 del Código
Civil de Cataluña, y no es necesaria la unanimidad, a diferencia
de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que requiere
la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en las estatutos de la comunidad, razón por la cual, el acuerdo es
nulo si no es adoptado por unanimidad de los copropietarios».
Y no es consuelo que, como
afirma el mismo tribunal, se haya «matizado por la doctrina la consecuencia
jurídica de la ausencia de unanimidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de
1991), en el sentido de que la regla de la unanimidad si no es
observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad
de pleno derecho"», porque, de aprobarse en junta un acuerdo semejante, en
caso de impugnarse judicialmente —pongamos el caso, por X— el resultado seria
muy distinto, y
Nunca se sabrá si hubiera servido
para algo con X, ya he dicho que estaba al margen de reglas y convenciones, pero
hay a quienes si les podría doler eso de tener que asumir las consecuencias de
los propios actos, y podría ayudar a prevenir determinadas conductas simplemente
el hecho de invertir quien tiene que ir detrás de quién, sin perjuicio claro
está del derecho a impugnar y a defenderse, previo recurso a un MASC, eso sí.
J. Ignacio Martínez
Pallarés
Abogado
