No era X, aquella a la que nos referimos en la anterior entrada [A propósito de X], pero la llamaremos igualmente así. No era un propietario al uso. Era un extraño, tanto para sus vecinos como para los profesionales que atendían las necesidades y urgencias de la comunidad, que en el caso no eran pocas, como tampoco las necesidades, urgencias y roces que se producían entre quienes la integraban, por las más variadas causas (casus belli, en realidad), molestias, perjuicios, o agravios, a veces tan antiguos como el edificio, que mantenían a la comunidad con un pulso vital irregular, a veces lento, a veces errático y otras acelerado por motivos que, para quienes se incorporaban como nuevos propietarios, resultaban tan extraños como incomprensibles.
No era el caso de X, que, ya lo he dicho, nunca se quejó de nada ni de nadie, tal vez en justa contraprestación al hecho de que, por alguna razón perdida en el tiempo —se sospechaba de un antiguo agravio nunca resuelto a su satisfacción, un agravio que nadie recordaba en realidad— nunca pagó la comunidad de propietarios, voluntariamente al menos. Como las estaciones, se sucedían las liquidaciones de deuda, aprobaciones en junta, cartas, requerimientos, monitorios (nunca hubo queja ni oposición), ejecuciones, tasaciones y liquidaciones, Y vuelta a empezar.
Como X, vivía al margen de la comunidad, y eso no iba a cambiar por haber adquirido un vehículo eléctrico. El hecho no pasaría de anécdota (reforzando, eso sí, las sospechas de tan antiguos como ignotos agravios) si no fuera porque decidió prescindir de la instalación de un cargador de baterías apto para su vehículo, que cargaba directamente en el enchufe más próximo del garaje común.
¿Era posible hacerlo? ¿Era permisible? La respuesta es evidente, no. No porque recargaba con cargo a la misma comunidad que no pagaba, y aunque o hiciera; y no, porque provocaba el sobrecalentamiento de la instalación eléctrica y de la batería, y un riesgo cierto de incendio, por el tiempo tan prolongado preciso para recargar la batería de un coche en un enchufe común.
¿Qué tendría que haber hecho X, para hacer las cosas correctamente?
La normativa reguladora para las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos es técnica, por un lado, y jurídica por otro. Desde el punto de vista técnico hay que tener en cuenta la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52 «Instalaciones con fines especiales. Infraestructuras para la recarga de vehículos eléctricos», aprobado por RD 1053/2014, de 12 de diciembre, y desde el jurídico, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
Empezado por esta última, el apartado 5 del artículo 17 tiene el siguiente tenor: «La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma».
No lo exige el precepto, pero parece claro que no bastaría, o no debiera, con un simple «le comunico que voy a instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza», lo que convertiría la comunicación en un trámite perfectamente superfluo y prescindible. No cabe olvidar que dicha instalación va a implicar, necesariamente, una alteración de elementos comunes (la perforación de forjados, para llevar las canalizaciones desde el cuarto de contadores hasta el punto de recarga, las dichas canalizaciones, que discurrirán por el garaje hasta dicho punto, o los contadores, uno de los cuales estará en el cuadro general). Y no cabe olvidar que una cosa es que, como afirma la SAP Valencia (Secc. 8), núm. 22/2024, de 24 de enero, sea muy clara la voluntad del legislador de facilitar la utilización de este tipo de vehículos, como lo es que, conforme a dicho precepto, los propietarios no precisan de autorización para hacer dicha instalación —es claro que no— ; y se entiende que carecería de sentido (dicho precepto) si solo se autorizasen las instalaciones que no implicaran afección de elementos comunes, cosa, por otra parte, virtualmente imposible. Eso es una cosa, pero otra, que también hay que valorar para hacer una interpretación certera del repetido precepto, es que sea completamente indiferente cómo se haga.
Porque no lo es, hay una información mínima que es razonable que haya que facilitar junto con la comunicación, además de las características básicas de la instalación, y de la identificación de los técnicos autorizados y de la empresa que va a ejecutar los trabajos.
1º) Partiendo de que siempre habrá afección de elementos comunes, no es indiferente cual sea el alcance de esa afección, lo que está relacionado con los intereses del propietario solicitante —que va a realizar una instalación en servicio propio exclusivo, que en ocasiones se plasmará en una opción constructiva (y económica) frente a otras — que no tienen por qué prevalecer en todo caso, cualquiera que sea la opción elegida. Cabe la posibilidad de que esta sea la de menor afección posible para los elementos comunes (estructura y fábrica del edificio, al atravesar muros y forjados, además del recorrido hasta llegar al punto), pero también cabe la posibilidad de que sea la de mayor afección, o que afecte incluso a plazas privativas, atravesándolas para acortar el recorrido (y ahorrar costes); una afección que después habría que multiplicar por cada una de las instalaciones que sucesivamente se fueran sumando, cada una con sus particulares recorridos.
En este sentido la SAP Madrid (Secc. 14), núm. 544/2023, de 21 de diciembre —en clara oposición a la citada de Valencia—, rechaza que exista para los propietarios una facultad, incondicionada, de instalar en la propia plaza de garaje un punto de recarga para vehículo eléctrico, mediante simple comunicación a la comunidad, que prevalecería sobre la prohibición que dicha Ley impone a los copropietarios (artículo 7.1) de realizar alteración alguna en el resto del inmueble. Y afirma que «Tal planteamiento es erróneo. Pues el derecho de instalar puntos de recarga para vehículos eléctricos, cuando entraña alterar la estructura o fábrica del edificio, o de sus elementos comunes, y en cuanto atañe a esa alteración, se supedita a la autorización de la Junta de Propietarios respecto de la forma de ejercicio del derecho. Y si bien la autorización de la Comunidad no puede encubrir negativas, u obstáculos injustificado, en modo alguno puede obviarse por cada uno de los propietarios individuales que pretenda ejercer su derecho de instalar su propio punto de recarga. De modo que la Junta conserva la facultad de imponer los requisitos técnicos y administrativos exigibles, y determinar la forma de instalación que ocasione menor perjuicio a los elementos comunes afectados».
2º) Pero queda otro punto, relacionado con el problema que se puede plantear si el numero de interesados en realizar ese tipo de instalaciones se multiplica. Puede llegar el momento de que la instalación general y la acometida no sean suficientes para atender la demanda, lo que implicaría la necesidad de una ampliación que puede conllevar importantes desembolsos económicos que muchos propietarios no estarán dispuestos a asumir. Ello obligaría, de momento, a pedir que la información facilitada para cada nueva instalación de un punto de recarga comprenda la evaluación de en qué medida la instalación general será capaz de atender las nuevas exigencias (más allá de la propia instalación a que se refiere), una exigencia sencilla de cumplir puesto que la ITC ya exige, de hecho, que en todo caso, pero especialmente en edificios existentes, el diseñador de la instalación compruebe que no se sobrepasa la intensidad admisible de la línea general de alimentación, teniendo en cuenta la potencia prevista de cada estación de recarga, y que es posible también calcular el número máximo de estaciones de recarga posibles.
Es posible esperar a que se produzcan y acumulen los problemas, y es posible anticiparse.
Cómo hacerlo, para aprobar acuerdos en junta de propietarios que sean razonables y defendibles, para evitar mayores afecciones que las imprescindibles, y para anticiparse al problema de la creciente demanda de vehículos eléctricos, es un problema interesante, a resolver caso por caso, con un equipo mixto, jurídico y técnico, que sea capaz de dar respuesta a esos desafíos.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
