La reciente STS 867/2025, de 2 de junio [ECLI:ES:TS:2025:2690] —que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante—, pone fin a una controversia protagonizada por algunas secciones de algunas Audiencia Provinciales en torno a la interpretación del artículo 16 LPH sobre la legitimación para la convocatoria de junta por propietarios: la de los propietarios es subsidiaria, no directa.
Se refiere el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal a la junta de propietarios y a su convocatoria estableciendo que la Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, que es la junta general ordinaria, y también «en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación», señalando a continuación, en el siguiente apartado, que:
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2».
Respecto a quién puede hacer esa convocatoria, la previsión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión», se ha mantenido invariable desde la redacción original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, aunque entonces estuviera en el párrafo segundo del artículo 15. La reforma de la Ley 2/1988, de 23 de febrero, mantuvo en este punto la redacción del artículo 15, limitándose a añadir que debía contener el día y hora de celebración «en primera o, en su caso, en segunda convocatoria», y que la citación debía hacerse en el «domicilio en España»; y lo mismo ocurrió con Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, con la que el artículo 15 pasó a ser el articulo 16, con una redacción que ha llegado hasta ahora.
La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad que tienen los propietarios de convocar junta, y más concretamente, al margen de los requisitos que deben cumplir para que dicha convocatoria sea eficaz jurídicamente, si dicha convocatoria la pueden hacer directamente los comuneros, al margen del presidente o, por el contrario, es exigible un requerimiento previo a este para que convoque esa junta general, y, solo en caso de negativa expresa o tácita, pueden hacerla los propietarios; es decir, si la legitimación para convocar de esos propietarios es directa o subsidiaria.
Vamos a hacer un espóiler: es subsidiaria y siempre ha sido así. La expresión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión» es inequívoca, y así lo ha venido recogiendo la jurisprudencial del Tribunal Supremo de forma reiterada desde antiguo; así, por ejemplo, la STS 775/1990, de 10 de diciembre, la STS 75/1992, de 5 de febrero, o la STS 1173/1993, de 13 de diciembre, cuando se refiere al «incumplimiento del requisito de subsidiariedad que exige la Ley, cuando remite la posibilidad de una convocatoria especial, al supuesto de que se haga en defecto de la que corresponde hacer al presidente»
Sin embargo, pese a tal claridad, y como demostración de que todo, o casi todo, es argumentable, ha habido tribunales, pocos, que han querido leer otra cosa.
Este es el caso de la Sección 9 de la Audiencia Provincial de Madrid, que en sentencia 62/2020, de 4 de febrero, se hace eco de la contradicción entre algunas Audiencias Provinciales —y entre secciones de la misma Audiencia— sobre la necesidad o no de requerimiento previo al que ostente la condición de Presidente de la Comunidad para que, en su caso, puedan los propietarios convocar la junta, y defiende el derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, para proceder a dicha convocatoria, argumentando para ello que dicho derecho viene establecido en el apartado 1 del artículo, que no hace referencia alguna a la subsidiariedad, y que en el apartado 2 «solo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho reconocido en el apartado primero, al señalar que «la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión».
Y en apoyo de dicha interpretación cita una sentencia de la Sección 13 de la misma Audiencia (SAP 305/2009, de 28 de julio), que señala que al margen de los hechos enjuiciados —en los que constaba la negativa expresa de la presidenta de la comunidad a convocar— declara que:
«La Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios -promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria. Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través de la Presidenta la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994 y 23 de febrero de 1996 , entre otras».
El problema es, que no cabe separar el quién puede convocar del cómo se puede convocar, porque se rompe la coherencia del precepto, y que si el legislador hubiera querido hacerlo así en 1960, lo habría hecho, y no habría utilizado el verbo «pedir» —pedir a quién, si lo pueden hacer por sí— en el apartado 1 y habría utilizado un «en su caso» en lugar de «en su defecto» en el apartado 2; y el problema es que no es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo que se citan dicen lo que dice que dice la Sección 13 de la Audiencia, y es replicado por la Sección 9 ( y por otras Secciones de otras Audiencias), sino que dirían en todo caso lo contrario:
- La
STS de 12-6-1994 está erróneamente citada, puesto que ese día (Domingo), solo
hay tres sentencias de las que fue ponente Don Francisco Morales Morales y se
refieren a acciones cambiarias por enriquecimiento injusto.
- La
STS de 9-12-1993 se refiere a un supuesto en el que no hubo negativa sino
dilación muy prolongada en el tiempo para convocar por el presidente, que lo
hizo finalmente incluyendo los puntos del orden del día solicitados por los
propietarios que promovían la reunión, unida a la inacción de estos, que no
convocaron la junta con base en esa dilación indebida. Por lo tanto, esta
sentencia en realidad dice lo contrario de lo que se afirma.
- La STS de 23-2-1996 se refiere a un supuesto en el que no se ventilaba tal cuestión —legitimidad directa o subsidiaria— sino si se había convocado la junta o no por propietarios que representaran el 25%, y se había citado en plazo, en un contexto de oposición del presidente, al que quería remover del cargo.
Esta oposición entre las secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, es posible encontrarla también, por ejemplo, entre las secciones de la AP de Alicante, y así, mientras la Sección 5ª (SAP 181/2018, de 18 de abril) defiende que la legitimación de los propietarios es subsidiaria, la Sección 9ª (SAP 316/2014, de 18 de junio) ha defendido que es directa y que no se precisa de requerimiento previo.
Dentro de esta controversia, me posiciono (como ya ha quedado claro a favor de la leqitimación subsidiaria de los propietarios, porque, como señala la SAP de las Palmas, Sección 5ª, núm. 116/2022, de 11 de febrero, «como norma general, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta ("la convocatoria de las Juntas las hará el presidente"), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión "en su defecto" del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes», eso sí, señala que la pasividad del presidente puede ser expresa —rechazando la convocatoria— o tácita o incluso presunta, cuando se pueda presumir que por las circunstancias de la vida de la Comunidad no procederá a la convocatoria, aunque nada se le haya comunicado, y que dichas circunstancia deben ser acreditadas.
Y esta interpretación es la que ha venido a ratificar la citada STS 867/2025, de 2 de junio —en lo que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante— señalando, y reproduzco íntegramente por su claridad, que:
«La interpretación conforme
a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer
término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión —si
son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen
al menos el 25% de las cuotas de participación— en caso de inactividad de
aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16
de la LPH.
El precepto, al establecer
en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo
«pidan» la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que
representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha
minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar
la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación
ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro
que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las
Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del
mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la
convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse
como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje
jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir,
a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal
no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es
directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.
Esta conclusión no se ve
debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad
o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque
posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio
diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos:
basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción
(cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al
presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace
en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los
promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se
garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio
normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de
convocatoria.
La estructura del art. 16,
que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los
promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del
presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta,
siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a
derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por
parte de los promotores, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la
función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las
expresiones «lo pidan» y «en su defecto», y rompería la coherencia interna del
precepto.
Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido».
Nada más que añadir, sobre
el punto en cuestión. Después están, por supuesto, todas las exigencias para que
dicha convocatoria por los propietarios y celebración de la junta sea válida jurídicamente,
pero eso es otra cuestión.
José Ignacio Martínez
Pallarés
Abogado
