Decreto por el que se regula el Informe de Evaluación de Edificios para la Región de Murcia

El pasado 17 de marzo de 2015 se publicó en el Boletín Oficial de la Región de Murcia el Decreto nº 34/2015, de 13 de marzo , por el que se regula el informe de evaluación de edificios y se crea el Registro de Evaluación de Edificios de la Región de Murcia, que entró en vigor al día siguiente de su publicación, con el objeto de regular los citados informes previstos para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, y otras asimiladas como son hoteles y residencias, así como la creación de un Registro para tales informes. Es una norma con la que se pone fin a un proceso inacabado que se inició con el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, un cajón de sastre en cuyos artículos 17 a 22 se refería a las “Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación” que obligaba en su artículo 21 a una inspección técnica de los edificios (ITE) de más de 50 años, salvo que las CCAA fijasen distinta antigüedad en su normativa, que entraba en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE (7/07/2011), salvo lo dispuesto en el artículo 21 sobre la ITE que entraría en vigor en el plazo de un año. En realidad nunca lo hizo en la CARM al no publicarse la normativa reguladora de dicha Inspección en el ámbito de sus competencias exclusivas en materia de vivienda, normativa que en realidad que nunca pasó de la fase de borrador. Las circunstancia de crisis económica no fueron ajenas a esa lentitud reguladora, y ha dado ocasión a que dicha normativa sea derogada por el apartado 6.º de la disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente de su publicación en el BOE (27/6/2013), que tiene unos objetivos más amplios que se traducen en lo que ahora se llama Informe de Evaluación de Edificios (en adelante IEE).

Aclarar qué es, a quienes y a qué obliga, y en qué plazo, es el objeto de esta entrada.

La citada Ley 8/2013 de 27 de junio, tiene como objeto, como su Exposición de Motivos potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible, ofreciendo para ellos un marco normativo que permita la reconversión y reactivación del sector de la construcción, que se considera que debe jugar un papel relevante en la recuperación económica del país a través de esos nuevos ámbitos de actuación, además de coadyuvar a la reconversión de otros sectores como el turístico, y para ello – además de otras medidas, incluida la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal - la ley instaura el IEE (en su artículo 4) que unifica en un único documento la evaluación del estado de conservación del edificio, de las condiciones de accesibilidad y la certificación energética del mismo, derogando la regulación de la ITE del RDL 8/2011 de 1 de julio y, por otra parte, incluyendo en el Informe el Certificado de Eficiencia Energética exigido por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

Dado el carácter básico de la Ley 8/2013, y las ya citadas competencias exclusivas de la CARM en materia de vivienda, era necesario su desarrollo mediante una normativa autonómica que regulara los IEE en la Región de Murcia, lo que se lleva a efecto por medio de este Decreto 34/2015, que constituye un marco común de actuación para todos los municipios de la Región, que son lo que, en el ejercicio de sus competencias, deben realizar el seguimiento de las actuaciones que se deriven del contenido del IEE, asegurando así el cumplimiento de los deberes de conservación establecidos por la normativa urbanística.

En cuanto al ámbito de aplicación viene recogido en su artículo 3, en el que se señala que los edificios deberán ser objeto de IEE, de los que están expresamente excluidos los que tengan una declaración firme de ruina, o aquellos en los que se haya presentado la solicitud y hasta tanto se resuelva, son:

a)    Los de tipología residencial de vivienda colectiva, y asimilados, con una antigüedad superior a cincuenta años en los términos establecidos en el Anexo I del mismo Decreto, que se refiere a los plazos máximos para presentar en los Ayuntamientos el correspondiente IEE, que son los siguientes:

Antigüedad del edificio:	Plazo máximo para pasar la evaluación:
1929 y anteriores	Hasta el 31 de diciembre de 2015.
Entre 1930 y 1949	Hasta el 31 de diciembre de 2016
Entre 1950 y 1959	Hasta el 31 de diciembre de 2017
Entre 1960 y 1963	Hasta el 31 de diciembre de 2018.
A partir de 1964	5 años a contar desde el 31 de diciembre del año en que cumplan 50 años de antigüedad.

A efectos de cómputo se tomará como antigüedad de un edificio el año en que se concluyan las obras de construcción, y aunque a los efectos de elaborar la relación o censo de edificios que tienen que elaborar los Ayuntamientos se tomará como fecha de finalización de las obras el 31 de diciembre del año de construcción que figure en la información catastral, que será proporcionada por la Comunidad Autónoma, la propiedad podrá acreditar por cualquier medio válido admitido en derecho, a través de la oportuna reclamación, que la fecha de finalización de la construcción es diferente a la que figura en el censo.

Y, a efectos de cómputo, en el caso de obras de rehabilitación que consistan en la construcción tras el vaciado de un edificio, habiéndose renovado toda la estructura original del edificio  y manteniendo exclusivamente elementos aislados como las fachadas, se tomará como antigüedad el año de terminación de dichas obras.

b)   Los que estén incluidos en un Plan Municipal de Evaluación de Edificios en los que se considere urgente la necesidad de evaluación, supuestos en el que se podrán acortar los plazos citados,  por concurrir en ellos alguna de las circunstancias objetivas previstas en el artículo 4.3 como son: un mayor riesgo de aparición de patologías como consecuencia de condiciones ambientales desfavorables, tales como la cercanía a la costa, la agresividad del terreno, la presencia de contaminación de origen industrial, etc.; la existencia de una casuística de lesiones o de deficiencias en cuanto a la accesibilidad y la eficiencia energética en determinadas tipologías edificatorias o promociones, como consecuencia de la deficiente calidad constructiva o por las carencias en la conservación y mantenimiento de los edificios; y, por último, la incidencia de catástrofes naturales o circunstancias de cualquier otro tipo que pudieran haber afectado gravemente al estado de los edificios.

c)    Cuando se soliciten ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y así lo disponga su normativa reguladora, en cuyo caso el informe se presentará ante el órgano competente para la resolución de concesión de la ayuda.

Y en cuanto al contenido del IEE viene regulado en los artículos 5 y 6 del Decreto, debiendo referirse, según el primero de esos preceptos, a: a) la evaluación del estado de conservación del edificio; a b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas; y c) al certificado de la eficiencia energética del edificio, que se encuentre vigente de acuerdo con lo establecido en su normativa reguladora. Por su parte el artículo 6 establece que en el IEE deben evaluarse, como mínimo,  aspectos relativos a: 1. la seguridad: a) Condiciones de seguridad estructural que garanticen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio y de los elementos constructivos. b) Posibilidad de desalojo del edificio en caso de incendio bajo unas condiciones mínimas de seguridad. c) Protección frente al riesgo de caídas. d) Seguridad frente al riesgo de impacto. e) Iluminación adecuada. 2. La salubridad: a) Condiciones de estanqueidad, b) Suministro de agua, y c) evacuación de aguas residuales y pluviales. 3. La accesibilidad, y 4. los relativos al ornato.

En todo caso, y como resultado del IEE, que debe ajustarse a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia del autor, y al de veracidad de las manifestaciones que contenga, la valoración del estado de conservación del inmueble será favorable cuando no se aprecien deficiencias, o éstas se refieran solo al ornato, o sean de carácter leve, considerando como tales las producidas por falta de conservación o mantenimiento que no condicionen, por sí mismas, o en combinación con otras, la valoración global del estado de conservación como desfavorable. En caso de que se compruebe la existencia de deficiencias que supongan un riesgo para las personas y que requieran la adopción de medidas urgentes, el técnico que realice la inspección lo pondrá en conocimiento de forma inmediata tanto de la propiedad como del Ayuntamiento correspondiente, indicando, en su caso, las medidas de seguridad adoptadas o que deban adoptarse, incluyendo en su caso la declaración de ruina inminente, con independencia de lo cual debe proceder a realizar el IEE correspondiente.

Este Decreto supondrá un fuerte impacto en la economía, en general, que es lo que se pretende, dado que la misma Ley 8/2013 estima en más de 5 millones los edificios con más de 50 años en toda España, lo que implica otros tantos IEE y, en muchos casos, las correspondientes actuaciones, y en la economía particular, la de tantos propietarios, algunos gravemente afectados por la crisis , o subsistiendo con unas pensiones, magras, que pueden quedar en una situación complicada como consecuencia de este plan que, sin perjuicio de reconocer la necesidad de fomentar la conservación de edificios, es, esencialmente, un plan de reactivación del sector de la construcción para impulsar la recuperación económica.

El legislador es consciente, y por ello en el mismo Decreto prevé que habrá unas medidas de fomento la rehabilitación a través del Plan Regional de rehabilitación y vivienda, que establecerá incentivos económicos complementarios a los ya establecidos por el Plan Estatal para la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Solo cabe esperar que sean más generosos que los contemplados en la convocatoria de concurso para fomentar la restauración de fachadas en el municipio de Murcia, a las que ya tuve ocasión de referirme en otra entrada.

Ya veremos.