Establece el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal
que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.”; el mismo
precepto regula seguidamente los requisitos para el ejercicio de la acción de
cesación de dichas actividades la comunidad de propietarios, que se puede
dirigir contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda
o local, y cuyo objeto es obligar al mismo a adoptar las medidas necesarias que
permitan, bien contrarrestar las molestias que causa su actividad, o bien
acabar definitivamente con la misma, pudiendo disponer la sentencia que estime
la demanda, cómo señala el último párrafo del citado artículo, “además de la cesación definitiva de la
actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la
sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
La exigencia de respeto a las
normas de convivencia y mantenimiento de relaciones de vecindad es un principio
básico en todos los ámbitos, y también en propiedad horizontal, porque cuando un
vecino, propietario o inquilino, decide ejercitar una determinada actividad en
el inmueble que ocupa, debe ser consciente de que junto al derecho que pueda
tener al desarrollo de esa actividad – que no siempre lo tendrá - está el derecho
del resto de propietarios o inquilinos a no sentirse molestados por la misma,
siendo preferente el derecho de éstos al del comunero a ejercer el desarrollo
de su actividad. A solventar este tipo de conflictos, cuando alguien decide
prescindir de tales consideraciones, se dirige la acción de cesación que recoge
el art. 7.2 LPH.
Y la cuestión que se nos
plantea es qué tipo de actividades pueden considerarse incluidas en el ámbito
de esta acción de cesación, y qué requisitos hay que cumplir para ejercitarla.
En el caso de las actividades
que estén prohibidas por los Estatutos, o que resulten dañosas para la finca, la
cuestión puede estar en muchos casos bastante clara, en otros no tanto, y siempre
hay un espacio para el debate que obliga a examinar caso por caso; en todo caso
destacar la modificación que supuso la reforma de la LPH por Ley 8/1999, de 6
de abril, porque antes el precepto hablaba de “actividades no permitidas” por
los Estatutos, mientras que ahora, de una forma más permisiva y conforme con el
derecho de propiedad individual de la vivienda o local, pero tal vez no con el
de copropiedad – y ámbito de convivencia - en el que participa esa finca, habla
de “actividades prohibidas”, por lo que, como lo que no está prohibido está
permitido, es claro que se amplía el marco del derecho de la propiedad privada a
la hora de desarrollar una determinada actividad en una vivienda o local del
edificio, algo a lo que ya me referí en parte al tratar del cambio de destino
de una finca en un
edificio en régimen de propiedad horizontal.
En todo caso siempre hay un límite, y es que las
actividades que se desarrollen no “contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.”, lo
que plantea una primera cuestión, ¿a qué disposiciones generales se refiere?
Pues en primer lugar al Decreto
2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, que define qué es lo que debe considerarse como tales
actividades en su artículo 3, refiriéndose a ellas a lo largo de su capítulo 3,
y que, aunque fue derogado por el número
1 de la disposición derogatoria única de Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de
calidad del aire y protección de la atmósfera, también se previene expresamente
la continuidad de su vigencia en aquellas Comunidades Autónomas que no tengan
normativa aprobada en la materia, hasta tanto no se dicte dicha normativa. Por tanto
habrá que comprobar en primer lugar si existe una normativa autonómica
reguladora y, en su defecto, acudir a este Reglamento que seguiría vigente en
dicho territorio.
Y esto nos
lleva a una segunda cuestión, ¿significa
eso que en caso de que no exista una disposición general, una norma
administrativa específica, que prohíba una determinada actividad, la misma debe
ser permitida y no cabría el ejercicio de la acción de cesación?
Pues esa es
la opinión de FUENTES LOJO J.V. [(2000) La
Ley de Propiedad Horizontal”, Barcelona. Bosch. Tomo I, pág.189.], cuando
señala que el tenor del artículo no permite interpretar otra cosa, aunque
reconoce que existen opiniones contrarias, como la que él mismo cita de ALVARO
OLALLA, que afirma que debe permitirse cierto margen a la autoridad judicial
para que determine la procedencia o no de la sanción en función de las
circunstancias particulares de cada caso y en función del efectivo trastorno
que para la convivencia en la comunidad suponga la concreta actividad; y en el
mismo sentido cabe citar a LOSCERTALES FUERTES, D. [(2000) Propiedad horizontal. Madrid. Sepín. Tomo I, pág, 94 y siguientes],
cuando afirma que, con independencia de la actuación administrativa por la
contravención de disposiciones de tal carácter, y de las sanciones a que en
dicho ámbito haya lugar, e incluso aconsejando en tal caso acudir primero a los
órganos administrativos competentes, hay muchas actividades que pueden ser
molestas, o insalubres, nocivas o peligrosas, que no estén recogidas y
sancionadas administrativamente, y que resulten objetivamente perjudiciales
para la finca y para sus vecinos, y que, aunque sí estuvieran tipificadas,
tampoco puede impedirse a la Comunidad y a los propietarios directamente
perjudicados acudir al auxilio de los tribunales.
Y esto es lo
que viene sucediendo, siendo imposible hacer un elenco de actividades que
pueden resultar molestas, pudiendo señalar solo a título de ejemplo de algunos
de los supuestos más comunes, que implican una alteración de la convivencia y
que han merecido el reproche de nuestros tribunales; así la SAP Madrid (Sección 12ª) núm. 413/2010 de
16 junio (AC 2010\1335), que se refiere a la instalación de aparatos de aire acondicionado, autorizados por la
Comunidad, sin que dicha autorización implique
que se autorice con ello el que el funcionamiento de dicho aparato ocasione
molestias al propietario que da su autorización, máxime cuando, queda
acreditado que el ruido que generan los aparatos instalados supera el margen
establecido a tal efecto por la normativa administrativa, y condena al cese
definitivo de los ruidos y retirada de los aparatos de su ubicación; la SAP A Coruña (Sección 3ª) núm. 201/2011 de
5 abril (AC 2011\1841), que se refiere al ruido continuo ocasionado por un taller de confección textil, incluso a veces
durante los fines de semana, que termina con el lanzamiento del arrendatario
titular de dicha actividad, y que se refiere a la cada vez mayor preocupación
por la contaminación acústica, plasmada en la legislación y la jurisprudencia,
extrapolando las inmisiones de humos, gases y olores a la inmisión por ruidos, señalando
que “si bien
el Código Civil no contiene una norma general prohibitoria de toda inmisión
perjudicial o nociva, se ha venido encauzando tradicionalmente bien por
aplicación del 590 del Código Civil (prohibición de realizar actividades
peligrosas o nocivas, sin adoptar medidas que eviten daño a los vecinos), bien
del 1908 del mismo Código (indemnización de los daños ocasionados por humos
excesivos, que sean nocivos a las personas o propiedades), bien por el artículo
7 del mismo Código desde su redacción actual en 1974 (prohibición del abuso de
derecho o ejercicio antisocial del derecho de propiedad), bien por normas
específicas de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo
7.2 ,acción de cesación de
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas) o de la Ley
de Arrendamientos Urbanos [artículo 27.2, e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994; o artículo 114, causa 8ª, de la LAU 1964. En todo
caso, dicha jurisprudencia asienta como criterios que: (a) El derecho de propiedad no puede
llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina. Si se produce una
pugna por la utilización que se hace de distintas propiedades, prevalecerá la
que se apoye en el interés social, la que no inquiete la vida íntima y familiar
del vecino. (b) La autorización administrativa de una
actividad industrial no excluye la obligación de reparar el daño que esta
cause.”; la SAP Barcelona (Sección 16ª) núm. 644/2003 de 8 octubre (AC 2003\2042), se refiere a las molestias ocasionadas por la explotación
como apartamentos turísticos de viviendas de un edificio colindante a un
hotel que las explotaba, y ello pese a que, aunque no lo dice expresamente, la
actividad sería lícita administrativamente, y pese a que las normas especiales
contenidas en el título no restringían de modo alguno el destino de las
viviendas, señalando que “El silencio de
tales contingentes normas respecto de los usos posibles de las viviendas no
equivale a la admisión implícita de su convertibilidad en locales o lugares en
que se desarrolle una actividad industrial; antes al contrario, la concisa
descripción como vivienda de cada uno de dichos pisos (el binomio de
sustantivos piso-vivienda guarda una relación de género-especie) en la parte
esencial del título constitutivo supone tanto como afirmar que el único destino
lícito de esos departamentos privativos o fincas independientes es el de servir
de morada o habitación particular de personas físicas con carácter permanente.”,
y en el mismo sentido la más reciente SAP Barcelona (Sección 16ª) núm. 63/2015, de 13 de febrero (AC
2015/704); la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 2150/2009 de 15 mayo
(AC 2009\1420) se refiere a un
supuesto en el que una propietaria tiene
en su vivienda varios perros, con los que convive desde hace años, “que dichos perros ladran y aúllan con frecuencia, incluso en horas nocturnas,
causando una evidente molestia a todos los vecinos del inmueble, los cuales en
forma reiterada se han quejado ante ella, incluso a través del presidente de la
Comunidad de Propietarios, tras los acuerdos adoptados al respecto en las
distintas Juntas celebradas, en las que esta cuestión ha sido tratada por los
mismos, ha quedado igualmente acreditado que el olor que se aprecia en la
escalera del inmueble, procedente de su piso y que se extiende a los pisos
superiores, además de persistente, resulta sumamente desagradable,”,
condenando a la misma a retirar todos los
perros que tuviera en su vivienda; la SAP Huelva (Sección 2ª) núm. 100/2006 de
9 mayo (AC 2006\1853), que se refiere
a la actividad de almacenaje y
venta de productos de confección, con las molestias que ocasionaban las
condiciones en que se desarrollaba la actividad comercial, trasiego de
personas, bolsas y enseres, llegada de furgonetas,
etc.; la SAP Álava (Sección 1ª) núm. 186/2014 de 15 julio (AC 2014\1659) que se refiere u un supuesto de un vecino incívico y violento, que
realizaba el uso de su inmueble de forma que constituía una actividad molesta,
por los ruidos, destrozos y problemas que ocasionaba a los demás vecinos,
considerando demostrado que “se han
utilizado aparatos de música y sonido a volumen excesivo durante todo el día y
en la noche, que se dan fuertes golpes en las paredes y suelo de la vivienda,
que se profieren gritos, que aparecen en zonas comunes orines, buzones rotos,
se cambian felpudos, se colocan alarmas a altas horas de la noche, que ha
habido agresiones del demandado a otros vecinos por las que ha sido condenado,
que también se han proferido insultos” condenando al mismo en aplicación
del art.7.2 LPH a la privación del uso de la vivienda durante dos años; la SAP Las
Palmas (Sección 5ª) núm. 66/2009 de 18 marzo (JUR 2009\249000) que declara que los niveles de ruido que se causa en la
vivienda de la demandada “cuando se toca el piano y /o violín es superior al permitido, careciendo dicha
vivienda de la insonorización adecuada y en consecuencia condeno a la demandada
a permitir únicamente que su hijo toque el piano en el horario establecido por la
Comunidad, que se recoge en el acta de 25 de junio de 2004, con sordina y
pinchados los martillos de piano”; y respecto al mismo supuesto la SAP Cantabria (Sección 4ª) núm. 86/2008 de
29 enero (JUR 2008\98118), que condena a los demandados a tomar las
medidas adecuadas para la cesación de las molestias ocasionadas por la inmisión
acústica – a veces más de nueve horas al día, en temporada, lo que según la
sentencia “Ni por la intensidad ni por la
duración es humanamente soportable; menos para el canon del hombre medio que
sirve de criterio a estos efectos para fijar la frontera entre lo soportable y
lo no soportable, entre lo lícito y lo ilícito.”- lo que supone una
alteración grave de la convivencia más allá de lo que debe considerarse
soportable, obligando al demandado bien a insonorizar de forma adecuada la
habitación en que se encontraba el piano, bien a adquirir un piano dotado de
los dispositivos o mecanismos necesarios para que tales inmisiones sonoras no
tuvieran lugar en la vivienda de los perjudicados.
En cuanto a los requisitos que hay que cumplir para
ejercitar esta acción de cesación vienen suficientemente explicitados en los
párrafos segundo y tercero del artículo 7 LPH, los cuales establecen:
1. Que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá fehacientemente a quien realice las
actividades prohibidas a que se refiere este precepto la inmediata cesación de
las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes
a tal fin.
2. Si el infractor persistiere
en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá
entablar contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda
o local, la acción de cesación.
Ya nos hemos referido en otra
ocasión a las competencias
del presidente de una comunidad de
propietarios, recordando que el artículo 13 LPH señala en su apartado 3 que “El presidente ostentará
legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.” Pero hay que recordar no solo, como hace
la STS
núm. 659/2013 de 19 febrero (RJ 2014\1135), “que es reiterada la
jurisprudencia del mismo Tribunal Supremo esta Sala, que declara como doctrina
jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios
que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones
judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de
copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.(SSTS
27/03/12, 12/12/12 (RJ
2013, 370) entre otras)”, sino
que en este supuesto concreto, de acción de cesación a que se refiere el artículo
7.2 LPH, la misma Ley exige de modo expreso el acuerdo previo de la
junta de propietarios para que el presidente pueda ejercitar esta acción judicial
en defensa de la comunidad, por lo que la omisión de dicho requisito, como la
del requerimiento fehaciente, y la certificación del acuerdo aprobando el
ejercicio de la acción, puede ser motivo suficiente para que se desestime la
demanda. En este sentido, por ejemplo, la SAP
A Coruña (Sección 3ª) núm. 526/2010, de 27 de diciembre (AC 2011/916),
cuando señala, entre los requisitos (FD 3º) para la prosperabilidad de la
acción que “F) … la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y
terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien
realice ese requerimiento. G) Aunque el precepto menciona que el
requerimiento será para la «inmediata cesación» ,
dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse un
plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos,
perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa
o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso. H) Si no fuese atendido el requerimiento,
deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar
expresamente la propuesta de ejercitar la acción
de cesación. Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar
dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el
acuerdo de la junta. I) A la demanda que formule el
presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios». Si no se acompañan estos
documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite (artículo 269.2 LEC, en
relación con el artículo 266.5º del mismo texto legal). No es un requisito
subsanable, salvo que se advirtiese la involuntaria omisión del acompañamiento
(por mencionarse en la demanda como documentos acompañados, y realmente no se
aporten, pero, por ejemplo, sí figuren en las copias presentadas) (artículo 231
LEC)”.
Por tanto,
como conclusión, hay que señalar que, aparte las acciones que individualmente
puedan corresponder a cada propietario o inquilino contra actividades que
puedan perjudicarle directamente, como son la vía del artículo 710 LEC para
exigir una condena de no hacer, o la de la tutela de los derechos
fundamentales, como un atentado al derecho a la intimidad [a este supuesto se refiere la STS (Sala de
los Civil, Sección 1ª) núm. 80/2012, de 5 de marzo, con base en la
doctrina de la propia Sala, del TC, y del TEDH] – a veces no cabrá más remedio
que acudir a ellas por la actitud remisa de los propietarios e inactividad de
la Comunidad -, la acción de cesación
del artículo 7.2 LPH es un importante instrumento al alcance de las comunidades
de propietarios para acabar, expeditivamente, con actividades y comportamiento
de propietarios u ocupantes de viviendas o locales que son inaceptables
desde el punto de vista de la convivencia.
Después, como siempre, habrá que examinar caso por caso, recurriendo al asesoramiento
profesional de un abogado, desde el principio, para evitar que la acción se
malogre.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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