Ahora
bien, ya desde antiguo se reconoció la necesidad de que hubiera límites a este
principio, durante siglos omnímodo e indiscutible, y si en el medievo se
hablaba de los “actos de emulación”, sobre todo en el ámbito de las relaciones
de vecindad, como una vía para reprobar actos que, realizados en el ejercicio
de un derecho, se llevaban a cabo sin provecho propio y con la sola intención
de perjudicar a otros, en la actualidad nuestro Código Civil, tras la reforma
de su Título Preliminar operada por Ley 3/1973 de Bases y Texto articulado
aprobado por Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, prescribe en su artículo 7, como
principio de carácter general de nuestro Ordenamiento – porque ya antes había
sido introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos - , que “1. Los derechos deberán ejercitarse conforme
a las exigencias de la buena fe”, y que “2.
La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo
acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las
circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales
del ejercicio de un derecho, con daños para un tercero, dará lugar a la
correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o
administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”
El fundamento de la doctrina del
abuso de derecho continúa, pues, siendo básicamente el mismo, como señala la STS núm. 728/2010, de 15 noviembre (RJ
2010\8869) cuando afirma en su FD 8º que “La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la
STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº.1820/2000) se sustenta en la existencia de
unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio
de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado,
una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad
una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando
efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente
la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como
la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de
1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996);
exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000,
una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el
ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés
legítimo).”
Ahora bien ¿qué alcance tiene y cómo debe aplicarse en
el ámbito de la propiedad horizontal?
Es verdad que la
doctrina del abuso de derecho encuentra un campo propicio para su alegación en
el ámbito de la propiedad horizontal, regulada por la Ley 49/1960, de 21 de
julio, por razón de los diversos derechos, deberes, intereses en juego y relaciones jurídicas que se derivan de dicho régimen, en el
que por un lado – como señala la EM de la propia LPH - “Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular
las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por
la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el
interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la
subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base
material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de
disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.”, razón por la que dichos
derechos y deberes – como señala la misma EM - aparecen
configurados “con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho
propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para
así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.”
Pero en este ámbito de la propiedad horizontal
el criterio para estimar la existencia
de abuso de derecho es el mismo, como señala el Auto del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2015 (JUR 2015/118532) cuando
afirma que “Reiteradamente ha establecido
esta Sala «(...)
se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en materia de propiedad
horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con
mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se
obtenga un beneficio amparado por la norma.» Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de enero de 2012, RC 887/2009, 4
de octubre de 2013, RC 523/2011 o 5 de marzo de 2014, RC 60/2012, entre
otras).”, y en el
mismo sentido la STS núm. 326/2015 de 17
junio. (JUR 2015\188413).
También cabe afirmar que es reiterada desde antiguo la reticencia
de nuestro Tribunal Supremo a admitir el juego del abuso de derecho, cuya existencia afirma que debe desprenderse inequívocamente
de hechos ciertos que con plena eficiencia y razón así lo revelen, sin que
pueda depender del mero juicio o criterio subjetivo de quien enjuicia,
considerándose un recurso excepcional y de alcance restrictivo, como dice la STS de 9
octubre 1986 (RJ 1986\5505) cuando, casando la sentencia
de segunda instancia, rechaza los datos aportados a efectos de que no opere la presunción legal de buena fe y de fundamentar la existencia de
una situación de abuso de derecho “cuya
invocación – afirma - ha de tener muy
presente su carácter excepcional - sentencias de 5 de Febrero y 9 de
Junio de 1959 (RJ 1959\456 y RJ 1959\2495); 7 de Julio de 1980 (RJ 1980\3301), y 31 de Octubre de 1981- y la necesidad de que se patentice la
intención de perjudicar o la falta de finalidad seria y legítima en la conducta
del sujeto al lado de la situación objetiva de anormalidad o exceso en el
ejercicio del derecho actuado -
sentencias de 25 de Junio y 9 de Febrero de 1983 (RJ 1983\956); 31 de Diciembre de 1985; 5 de Abril de 1986 (RJ 1986\1794)…”. Son múltiples los ejemplos de este
criterio restrictivo seguido por nuestro más Alto Tribunal para apreciar la
existencia de abuso de derecho:
- Así, por ejemplo, la STS de 14 octubre 1991 (RJ 1991\6916) afirma
que la reivindicación por la comunidad de un
espacio que se reputa elemento común frente a la alteración arbitraria por un
propietario fuera del cauce de la normalidad legal no encaja en el concepto de
abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo que se recoge en el art. 7
del Código Civil.
- Lo mismo cabe afirmar
respecto a los acuerdos adoptados en junta sin la mayoría requerida, aun cuando
fuera solo uno el disidente, como afirma la
STS núm. 572/2010, de 16 de julio (RJ 2009/4478),
que se refiere a un supuesto en el que una comunidad de propietarios
aprueba en junta, por mayoría, la apertura por un propietario de tres
lucernarios (de 35 cm. de diámetro, cada uno) en la cubierta del edificio; impugnado
dicho acuerdo por un propietario disidente señala el Alto Tribunal que dicha obras en la cubierta del edificio nunca
pudieron ser aprobadas por mayoría, puesto que su instalación no comporta una
simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de un elemento común autorizado
por el artículo 394 CC sino que, por el contrario, son obras que afectan a un
elemento común, como es la cubierta del edificio, que implican la modificación
del título constitutivo y que exceden del derecho de uso y disfrute que todo
propietario tiene respecto a los elementos comunes en propiedad horizontal, y
rechaza la alegación de abuso de derecho realizada por la Comunidad de
Propietarios señalando que “son
circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención
de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de
exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio
injustificado ( SSTS 8 de
mayo (RJ 2008, 2962) y 28 de noviembre de 2008 (RJ
2008, 6939)), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o
anormal, el interés de los comuneros disidentes de que no se alteren los
elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de ellos, a partir de un
acuerdo de cuya adopción es responsable la comunidad demandada, haciendo uso
del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para
impedirlo.”
- Y en el mismo
sentido, y respecto de unas obras de cerramiento en el ático de un edificio en
relación con un presunto consentimiento tácito de la comunidad por existir el
precedente de otro cerramiento similar en el mismo edificio, sin mediar
autorización de la comunidad, la STS
núm. 787/2011 de 24 de octubre (RJ 2012/430), estima el recurso de casación
interpuesto por el propietario demandante y afirma que “la conducta del actor no puede ser considerada abusiva a los efectos
de otorgar validez a un acto ilícito, como es la realización, en un edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal, de obras que afectan a elementos
comunes sin el consentimiento unánime de la comunidad”, rechazando la
alegación de abuso de derecho puesto que su apreciación “no puede fundarse en que el actor no hiciera uso de la posibilidad de
formalizar su demanda también contra otro copropietario por la realización de
hechos similares a los que describe en su demanda, pues su decisión de dirigir
su acción contra un copropietario por la realización de actos no amparados por
la ley, no supone una anormalidad en el ejercicio de la acción que puede
ejercitar conforme a lo dispuesto en la LPH. No se ha acreditado para la
Audiencia Provincial que el fin perseguido con la demanda fuera el de
perjudicar a otro copropietario, sino que el ahora recurrente buscaba un fin
amparado por la norma tendente a evitar que los elementos comunes de un
edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puedan verse alterados por
la simple voluntad de un copropietario.”
- Cabe también citar, en el mismo
sentido, la STS núm. 970/2011 de 9 enero
(RJ 2012\1775), en relación un cerramiento realizado en fachada, cuando
rechaza la existencia de abuso de derecho y afirma que “La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un
fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones
en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la
autorización unánime de los copropietarios. La actuación de la demandante se
funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser
calificada su pretensión como abusiva.”; y la STS núm. 455/2001 de 16
mayo (RJ 2001\6212) cuando rechaza la calificación que hace la sentencia de
instancia de la conducta del copropietario recurrente como de ejercicio abusivo
de su derecho al oponerse a la apertura de huecos en un muro constitutivo de un
elemento común y al establecimiento de una servidumbre de paso a favor de un
inmueble integrante de otra comunidad, puesto que “exigiéndose el consentimiento unánime de los
copropietarios para la alteración de los elementos comunes y la constitución de
un gravamen como el que se pretende, la oposición del
copropietario recurrente está amparada por los derechos que como perteneciente
a la comunidad le reconoce la legislación reguladora de esa forma especial de
copropiedad.”: o la STS núm. 567/2012 de 26 septiembre (RJ
2012\9018), cuando en relación con la apertura de hueco en muro para
comunicar dos locales comerciales rechaza la alegación de abuso de derecho de
quien se opone a tal obra puesto que “El
fin perseguido en este caso por la actora no es el de perjudicar al otro
copropietario, sino obtener el amparo que la norma procura para evitar que los
elementos comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se
puedan ver alterados por la simple voluntad de un copropietario que actúa en su
propio beneficio y no en el de la comunidad…”
Por supuesto también hay algunas sentencias de nuestro
Tribunal Supremo en sentido contrario, es decir, que aceptan la alegación de
abuso de derecho realizada por el propietario o por la comunidad frente a la
pretensión de ejercicio de un derecho (aunque, sin hacer un estudio exhaustivo,
he encontrado más numerosas las que revocan las dictadas por Audiencias que acogían
la existencia de tal abuso, con lo que ello implica), pero en realidad vienen a
corroborar lo que podemos afirmar como conclusiones respecto a lo hasta ahora
expuesto:
1) Que la doctrina del abuso de derecho es uno de los
conceptos denominados “conceptos jurídicos indeterminados”, o “concepto válvula”,
que por ello no puede ser configurado apriorísticamente sino que es preciso
examinarlo y delimitarlo caso por caso, por lo que habrá de ser muy cuidadoso
el órgano jurisdiccional ante el que se plantee tal cuestión.
2) Que en el ámbito de la propiedad horizontal el
derecho cuyo concreto ejercicio es sometido mayormente a tal consideración
jurídica es el de los propietarios del inmueble en dicho régimen a que no se
altere la seguridad, estructura general o configuración del edificio, o el
título constitutivo, por la realización por algún propietario o por un tercero,
o por la propia comunidad de propietarios por medio de un acuerdo adoptado sin
las mayorías legalmente exigibles, de obras en alguno de sus elementos comunes.
3) Que existe la presunción general de que quien
ejercita un derecho que el ordenamiento jurídico le concede lo hace de buena fe,
así que para destruir tal presunción el abuso de derecho ha de quedar muy claramente
manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e
intencionales de perjudicar, o de falta de interés serio y legítimo en el
ejercicio del derecho, como de las objetivas de producción de un perjuicio
injustificado, exigiéndose que el ejercicio del derecho se haga con la
intención decidida de dañar, utilizando el derecho de modo anormal, y sin que
resulte provecho alguno para el sujeto que lo ejercita.
4) Que hay una posición clara y reiterada de
reticencia del Tribunal Supremo a admitir el juego del abuso de derecho, dado
su criterio general de considerar que tal recurso – precisamente por razón de
los puntos anteriores - es de índole excepcional y de alcance singularmente restrictivo.
Como siempre en todos los ámbitos jurídicos, pero particularmente en el
ámbito de la propiedad horizontal por el tremendo casuismo que existe, habrá
examinar caso por caso, y ser muy cuidadosos, sabiendo que nuestro Tribunal
Supremo rechaza la utilización del abuso de derecho como una especie de comodín
que permita oponerse a pretensiones legítimas, ya sea de un propietario o de la
comunidad, cuando estas están amparadas por la Ley.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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