La cuestión que se
plantea se refiere a aquellos contratos
de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio
final, que contienen una estipulación, que es casi una
cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el
comprador de la obligación de pago de cualquiera de los plazos pactados, o de su
obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, y pago del
resto del precio, cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta
para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional (pactada)
igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador;
A
veces las cantidades entregadas a cuenta, cuando se ejercita la acción de
resolución de ese contrato por el vendedor como consecuencia del
incumplimiento, pueden ser muy importantes, siendo el resultado del ejercicio y
éxito de esa acción que el vendedor se queda con la vivienda que era objeto del
contrato y con las cantidades entregadas a cuenta del precio (normalmente el
100%, aunque a veces, particularmente cuando el precio del inmueble seguía una
tendencia alcista, se han señalado otros porcentajes inferiores) lo que puede
llevar a plantearse al comprador, que no quiere o no puede cumplir, si puede
alegar / oponer el enriquecimiento injusto del vendedor para oponerse a esa
pretensión.
En
relación con la acción/excepción de enriquecimiento injusto, tiene declarado
reiteradamente el Tribunal Supremo – SSTS
núm. 387/2015, de 29 de junio, 467/2012, de 19 de julio, 295/2012, de 17 de
mayo , 859/2011, de 7 de diciembre , 887/2011, de 25 de noviembre, entre
otras -, que dicha institución, arraigada en la jurisprudencia como principio
general del derecho, tiene su razón jurídica en la atribución patrimonial no justificada,
de manera que quien obtiene algo sin causa jurídica para ello está obligado a
su restitución, siendo
los requisitos
necesarios para apreciar su existencia, el enriquecimiento de una persona, como
incremento patrimonial, que es correlativo al empobrecimiento de otra, como
pérdida o perjuicio patrimonial, sin que exista causa que justifique la atribución
patrimonial del enriquecido. Pues bien, ese presupuesto no se da cuando media una relación
jurídica que la fundamente, por lo que la jurisprudencia ha destacado el carácter
de subsidiariedad de esta acción, como señala la STS núm.221/2016, de 7 de abril, con cita de la STS núm. 162/2008, 29 de febrero cuando
afirma que “no cabe apreciar
enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es
consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar
un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca
absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa,
entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea
porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio
jurídico válido y eficaz. Según una de las últimas sentencias de esta Sala que
analiza en profundidad esta figura «[n]o hay tal falta de causa cuando la
atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un
precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador,
por razones de interés social, tolera consecuencias en casos concretos, no
puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan
injustamente» (sentencia 387/2015, de 29
de junio).”, de forma que,
como señala la STS 159/2007, de 22 de febrero, “solo cabe acudir a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento
injusto en defecto de acciones específicas, como remedio residual o
subsidiario, "pues si existen acciones específicas, estas son las que
deben ser ejercitadas y 'ni su fracaso ni su falta de ejercicio' legitiman para
el ejercicio de la acción de enriquecimiento legitiman para el ejercicio de la
acción de enriquecimiento, como se dice en las sentencias de 19 de febrero de
1999 o de 28 de febrero de 2003 , que recogen una amplia doctrina…”
En este punto hay que recordar que es nuestro Código Civil el que prevé, al amparo del principio de libertad de pactos del artículo 1.255 CC, dicha posibilidad, que regula en los artículos 1.152 y siguientes, tratándose de – como la definen las SSTS de 11 de marzo y 17 de noviembre de 1957 - una “estipulación de carácter accesorio, establecida en un contrato, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, en virtud de la que el deudor de la prestación que se trata de garantizar, viene obligado a pagar por lo general una determinada cantidad de dinero.”, pudiendo cumplir, además de una función penitencial o de desistimiento, esto es, la posibilidad de que el deudor se exima de cumplir la obligación principal pagando la pena, que depende de la existencia de pacto expreso según el art. 1.153 CC, una función de garantía del cumplimiento de la obligación principal, pues ante la amenaza de la pena el deudor se encuentra constreñido a realizar la prestación debida, y una función liquidatoria, que es a la que se refiere el art. 1.152 CC, entendida en el sentido de que, salvo que se pacte otra cosa, la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, sin que el acreedor necesite probar su existencia.
Puesto que dicha posibilidad – la de
pactar una pena por el incumplimiento, está regulada en el mismo Código Civil,
queda claro, a la vista de la jurisprudencia reiterada de nuestro más alto
Tribunal que no cabe la posibilidad de oponer, contra el ejercicio de la acción
de resolución por incumplimiento, y la pretensión de quedarse, en concepto de
pena / indemnización de daños y perjuicios, las cantidades entregadas a cuenta,
la excepción de enriquecimiento injusto del vendedor, puesto que existe una
causa jurídica, la pena pactada, que avala el ejercicio de esa acción e impide
oponer el enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que esta sería una
acción/excepción de carácter subsidiario frente a las que quepa oponer contra
dicha pretensión.
Por supuesto que no quepa oponer el
enriquecimiento injusto no significa que no se pueda hacer nada por el
comprador, que no quiere o no puede cumplir; la cuestión es, por tanto, cuáles
serían esas otras acciones específicas a
las que se refiere el Tribunal Supremo que pueden ser ejercitadas para
defenderse de la pretensión del vendedor acreedor.
De eso nos ocuparemos en otro momento.
José Ignacio Martínez Pallarés
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