Segregación de finca en propiedad horizontal, y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?

A este respecto hay que tener en cuenta que una serie de preceptos de nuestra LPH, como el artículo 5 LPH, cuando señala que “En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, lo que hay que poner en relación con el artículo 17.6 LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”; además de la regla contenida en el artículo 7 LPH cuando señala que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”, y termina en el último párrafo señalando que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”,  y el artículo 9 LPH cuando señala entre las obligaciones de los propietarios la de “Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.”

A la vista de los preceptos señalados, dada la configuración inicial de la finca que debe aparecer reflejada en el título constitutivo, en el que constará que el local ya dispone de su entrada independiente desde la calle, sin que tenga normalmente participación en otros elementos comunes, dado que las obras implicarían forzosamente una alteración de esos elementos comunes – como son la fachada o el rellano de la escalera – para lo que es preciso el consentimiento unánime de los propietarios, y puesto que el problema tiene su origen en una actitud unilateral del propietario que ha segregado una parte de su finca, por su propio y exclusivo interés y conveniencia, dejando la otra finca incomunicada y sin acceso, parece razonable afirmar que no tiene por qué ser la comunidad de propietarios la que solucione ni asuma el problema originado por dicho propietario, y que no podría prosperar la impugnación judicial, por ser contrario a la ley o a los estatutos, de un acuerdo de comunidad que denegara dicha autorización.

Pues bien a este supuesto se refiere la STS 728/2010, de 15 de noviembre, en un supuesto en el que se deniega dicha autorización por la junta de propietarios, y la misma es muy clara al señalar que hay que atender al título constitutivo, sí, pero también afirma que este hay que interpretarlo de forma que no implique una restricción de las facultades que en el mismo título se recogen - lo que en este caso concreto incluía la facultad (muy habitual en la práctica)  de los propietarios del local, presentes o futuros, de dividirlo materialmente, segregarlo, agruparlo o agregarlo, distribuyendo o sumando cuotas dentro del límite del total señalado, sin necesidad de aprobación de la Junta de Propietarios -, debiendo atender no solo a lo expresamente señalado en el título, sino – por aplicación del artículo 1.258 CC – a todo aquello que sea consecuencia natural de la obligación, conforme a la buena fe, al uso y a la Ley.

La citada STS se refiere en uno de sus fundamentos de derecho a la Jurisprudencia del propio Tribunal en materia de obras en locales comerciales derivadas de autorización del título constitutivo, y recuerda expresamente que:

A) La STS de 11 de febrero de 2010, con cita de las SSTS de 15 de octubre de 2009, de 28 de octubre de 2009, y de 11 de noviembre de 2009, ha establecido que “…en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009)”.

B) Si bien la doctrina expuesta se refiere expresamente a locales comerciales situados en la planta baja del edificio en los que se han efectuado obras en la fachada contra el criterio de la comunidad, la razón de decidir de la Sentencia transcrita y de las que en ella se citan, es plenamente aplicable al caso, puesto que en aquellos casos también existía una norma estatutaria que permitía realizar obras de segregación y subdivisión, y la jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes.

Pues bien, partiendo de dicha jurisprudencia de la propia Sala, y del hecho de que no es posible conjugar la autorización, contenida en el mismo título constitutivo, de segregación de una parte del local, que implica una separación e independencia física, con la prohibición de facilitar el uso de la parte segregada con la apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, aun cuando ello implique necesariamente que las obras afectarán a elementos comunes, al no existir otra puerta que permita ese acceso y aprovechamiento independientes, señala:

-     Que el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios contrario a conceder tal autorización de construcción de un acceso independiente adolece de la causa de nulidad recogida en el artículo 18 LPH, por ser contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad de propietarios y suponer un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo.

-    Que la Ley prevé que cada propietario pueda usar los elementos comunes de forma congruente con las características, destino y finalidad que le son propios y sin perturbar el correlativo derecho de los demás copropietarios, por lo que no es lícito que a tal uso pueda oponerse la voluntad mayoritaria o unánime del resto de los condueños.

-     Que puesto que el local comercial carece de acceso por ningún sitio, y siendo este imprescindible para usar y explotar el local conforme a su destino, es necesaria la construcción de una entrada, por lo que la negativa de la comunidad a conceder la autorización de las obras deja sin contenido económico el derecho de explotación del propietario del local.

-     Que el dueño del local sin acceso tiene un incuestionable derecho de paso a través de una puerta, puesto que todo piso o local es susceptible de aprovechamiento independiente por tener acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública sin que por ello se derive un perjuicio para el resto de comuneros.

Finalmente la citada STS fija como doctrina jurisprudencial que “cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.”, siempre, claro está, que la construcción de esa salida independiente no afecte a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni perjudique los derechos de terceros.

Planteada dicha cuestión, por tanto, y pese a lo que a priori pudiera parecer del tenor literal de la legislación, habrá que examinar caso por caso para asegurarse, en primer lugar de que el título constitutivo contempla la posibilidad se segregación de local, de que como consecuencia de esa segregación son precisas obras para la consecución de esa entrada/salida independiente, y después que se cumplen el resto de condiciones, como son, que dichas obras no afecten a la seguridad, a la estabilidad y/o a la estética del edificio, y que no perjudique los derechos de terceros.

José Ignacio Martínez Pallarés
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