Establece
el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el
régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con
relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar
la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
La atribución de esa copropiedad en los
elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de
todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa
o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el
artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de
mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el
deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización.”
Dicho
precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente
respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de
individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea
obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si
durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto
legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de
comunidad que le correspondan.
1. La primera cuestión que se plantea es
quienes están obligados a estos gastos y qué implica la premisa de que afecten
al conjunto de la comunidad, y no estén individualizados ni sean susceptibles
de serlo.
Respecto de este
punto hay que tener en cuenta la previsión del artículo 9.2 LPH cuando
establece que “para la aplicación de las
reglas del apartado anterior se reputarán generales, los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima
del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”, lo que significa
que, frente a la excepción de que el gasto esté individualizado o sea
individualizable, y sea imputable a uno o a varios pisos, al margen del uso que
pueda hacerse del servicio costeado con el mismo, ha de imputarse el gasto a la
totalidad de los miembros de la comunidad al prevalecer la “generalidad” de
tales gastos frente a la excepción, especialmente si afectan a elementos
comunes del inmueble, aunque de ellos no se sirvan todos los propietarios.
Un ejemplo común
es el gasto ocasionado por la instalación de un ascensor, un gasto al que los
locales comerciales suelen rechazar contribuir alegando que no hacen uso del mismo,
al amparo de exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales
comerciales en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio.
Se trata de una
excepción a la regla general, que pueda quedar exento el propietario de un piso
o local de la obligación de contribuir a un determinado gasto, siempre que sea un
gasto individualizable y siempre que dicha excepción aparezca recogida en el
título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de la comunidad, o que así se
haya decidido en junta de propietarios, y mediante acuerdo tomado por
unanimidad puesto que afecta al título constitutivo de la comunidad.
Pues bien, la
cuestión es que es indiferente que el local no haga uso del mismo a los efectos
de tener que participar en el coste de su instalación cuando dicho servicio no
existe, y deben participar en el coste de dicha instalación con base en la
obligación legal de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes
razonables en materia de accesibilidad (art. 10 LPH), y también en la utilidad económica
que le supone al participar en la parte correspondiente del incremento del
valor que para el inmueble supone dicha instalación; otra cosa será la reforma
del ascensor o su sustitución por otro, o el gasto de mantenimiento ordinario,
que es individualizable respecto de los propietarios de las viviendas que son quienes
hacen uso de dicha instalación, y en el
que no participarán los locales comerciales sin acceso al zaguán de entrada.
Otro caso típico
es el de los gastos de conservación y mantenimiento ordinario de los elementos
comunes que tienen asignados exclusiva uno o varios propietarios, que son
imputables a los beneficiarios de ese uso o derecho, como son los garajes que aparecen
en el título constitutivo como elemento común del edificio, pero en el que no
todos los propietarios tienen asignado el disfrute de una plaza; o el caso
inverso, propietarios de plazas de garaje que no lo son de viviendas en el
mismo edificio. Habrá que atribuirlos a unos u otros, o a todos, en la medida
en que sean individualizables o no, y siempre que no exista una exoneración.
2. Premisa necesaria es que debe tratarse
de gastos previsibles, en el sentido de que hayan sido debatidos, aprobados, y
reflejados en el presupuesto de la comunidad.
A este respecto hay que recordar que el artículo
21 LPH establece que “las obligaciones a que se refieren
los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.”, órgano
soberano de la comunidad de propietarios a quien corresponde (artículo 14 LPH) la aprobación del plan de gastos e
ingresos previsibles y de las cuentas correspondientes, y la aprobación de los
presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean
ordinarias o extraordinarias.
El concepto de gastos generales respecto de los que existe el deber de
contribuir se refiere tanto a los ordinarios, sean fijos o no, como
los extraordinarios ocasionados reparaciones y similares, como las mejoras no
exigibles acordados con los requisitos legales, quedando afectado el piso o
local correspondiente al pago de esos gastos, siempre que hayan sido aprobados
por la junta de propietarios, o ratificados a posteriori si la urgencia
requería una actuación inmediata.
Es por eso que, como establece el propio artículo 9.e LPH, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las
cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años
anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923
CC, y que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años
naturales anteriores, estando el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación.
3. La última cuestión que nos planteábamos
es, qué ocurre si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido
exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que
contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les
correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio.
La premisa es que existe una
previsión en el título constitutivo, escritura de división horizontal o
estatutos) que contiene una exoneración general a los locales comerciales de la
obligación de contribuir a los gastos de escalera o de garaje con base en el no
uso de los servicios comunes. Otra premisa es, por supuesto, que no haya habido
un acuerdo de comunidad, que debe ser adoptado por unanimidad al afectar al
título constitutivo, que les exoneren de cualesquiera otros gastos.
La STS 124/2013, de 26 de
febrero, reiterando doctrina jurisprudencial anterior, rechaza la aplicación de la doctrina de los
actos propios al supuesto de una comunidad que nunca ha cobrado gastos de
comunidad a un local comercial, pese a que la exoneración de contribuir a ellos
no era total, señalando que “a tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los
propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal “Contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.” Las sentencias citadas por el recurrente establecen en
materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente
en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del
inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto
capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios. La
jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la
exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos
comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios (SSTS 20 de febrero de 2012
[RC 1083/2009], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008]).”
En definitiva, que conforme a la
doctrina del Tribunal Supremo, no se puede considerar que el silencio de la
comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los
locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo
fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad
necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o
extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad
cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de
la comunidad de propietarios.
Queda
claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles
esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de
propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el
reparto.
José
Ignacio Martínez Pallarés
