El artículo
1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que
su objeto es la regulación de la forma especial de propiedad,
que se denomina propiedad horizontal, que viene establecida en el artículo 396
CC – norma que ahora es de remisión, y que obedece a que este tipo de propiedad
empezó a ser regulado en nuestro ordenamiento como una modalidad de la
comunidad de bienes - , que es aquella en la que el derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente
(viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros), lleva consigo la copropiedad
con los demás dueños de pisos o locales de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
A propósito de este
precepto, y por la remisión al artículo 396 CC, se puede plantear si la enumeración
que realiza dicho precepto de lo que hay que considera como elementos comunes
es de carácter cerrado (son los que enumera, y no otros), o abierto (es
simplemente enunciativa y caben otros), imperativa (los que enumera
necesariamente son comunes, y no es posible que sean privativos), o dispositiva
(la voluntad de los propietarios puede cambiar esa calificación inicial como
comunes).
El artículo 396 CC, se
refiere a los elementos comunes, indicando en primer lugar que, con carácter
general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la
propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles
que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes;
y a continuación realiza una enumeración
bastante amplia de lo que comprende esa copropiedad, refiriéndose “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y
entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con
los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros,
fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos,
contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua
caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación
de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero
electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.”
Sobre las
cuestiones planteadas, que tienen indudable trascendencia en la vida de la
comunidad (atribución de usos, obras, etc.) la STS 287/2011, de 21 de junio, da una respuesta clara
señalando como doctrina reiterada que la descripción, no es de numerus clausus [número
cerrado], sino enunciativa que el artículo 396 del CC hace
de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de ius
cogens [derecho necesario], sino de ius dispositivum [derecho
dispositivo], y que eso permite que, bien sea en el originario título
constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien sea por
acuerdo unánime posterior de la comunidad, pueda atribuirse carácter de
privativo (mediante lo que se llama “desafectación”) a ciertos elementos
comunes, que no son elementos comunes “por naturaleza o esenciales”, como es el
caso del suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, sino que son
elementos comunes “por destino o accesorios”, como es el caso de los patios
interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio, etc. (como
han señalado sentencias de la misma Sala, 31 de enero y 15 de marzo de 1985 ,
27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 , 30 de junio de 2003
, 22 de enero de 2007 y 22 de junio de 2009).
Ello implica que mientras
no se produzca esa desafectación en el propio título constitutivo, que es una
atribución privativa desde el inicio que será más propiamente una reserva de
titularidad, o por un acuerdo unánime posterior de la Comunidad que modifique
el título constitutivo, que sí sería técnicamente una auténtica desafectación, ha
de mantenerse la calificación legal de elementos comunes que corresponde a esos
elementos comunes por destino o accesorios.
Y ello implica que, dado el carácter imperativo / dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, que implica que esta forma de propiedad se rige por su regulación especial, y en la medida en que lo permita la ley, por la voluntad de os particulares, habrá que examinar los acuerdos que se adopten no se desvían de lo que está permitido por la regulación legal, que impedirá determinados acuerdos, y permitirá otros conforme a las mayorías en cada caso previstas.
Y ello implica que, dado el carácter imperativo / dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, que implica que esta forma de propiedad se rige por su regulación especial, y en la medida en que lo permita la ley, por la voluntad de os particulares, habrá que examinar los acuerdos que se adopten no se desvían de lo que está permitido por la regulación legal, que impedirá determinados acuerdos, y permitirá otros conforme a las mayorías en cada caso previstas.
Los problemas, como casi
siempre, están en los detalles.
