Establece el artículo 3 LPH que, en el régimen de este
tipo de propiedad a que se refiere el artículo 396 CC, corresponde a cada
piso o local, además del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre sobre
un “espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, la (b) “copropiedad,
con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.” Y añade: “A cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar
la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de
esta Ley.”
La importancia de esta cuota de participación o
coeficiente es evidente, y de hecho es uno de los elementos esenciales y
característicos de la existencia de una propiedad horizontal, junto a la
concurrencia de elementos privativos y comunes, porque es la que determina el
porcentaje en el que cada uno de los propietarios participa en todo el complejo
de derechos, facultades, obligaciones, cargas y beneficios por razón de la
comunidad, es decir, que determina:
1) La fracción que a
cada propietario corresponde en el valor total de la edificación, esto es, el
valor proporcional de cada piso o local en relación con el total del inmueble,
que es la vertiente que podríamos denominar patrimonial de esta cuota de
participación., que adquiere relevancia en supuestos como la venta o
arrendamiento de un elemento común, sobre-edificación, expropiación, o
destrucción del inmueble, entre otros casos, en los que cada propietarios
participará en el beneficio o pérdida que se produzca en ese porcentaje.
Hay supuestos por fortuna muy infrecuentes
(expropiación o destrucción), pero otros no lo son tanto, como el arrendamiento
de espacios comunes (terrazas, cubiertas, fachadas, viviendas, etc.) por los
que cada propietario percibirá los ingresos que se generen conforme a ese
coeficiente, y ello con independencia de que no los reciba directamente, sino
que vayan a parar a la cuenta de la comunidad para atender sus gastos.
2) La participación
de cada propietario en los gastos comunes, esto es, los “gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, y los servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, esto es, que
no se puedan imputar de forma concreta e individualizada a cada copropietario,
como establece el artículo 9.1.e LPH, a través de los recibos ordinarios o
extraordinarios que se expidan para ello, y siempre que no esté previsto o se
acuerde otro régimen de atribución.
3) El porcentaje con el que se participara para
la válida formación de las mayorías en las juntas de propietarios, dado el
sistema de doble mayoría de propietarios y cuotas que rige para la adopción de
acuerdos en la propiedad horizontal.
Esto es, no siendo suficiente que se alcance el voto
favorable de la mayoría de personas - propietarias que la ley exige en cada
caso, en los artículos 17 y 10 LPH, que sería la mayoría personal, sino que es
necesario que concurra también el voto favorable, en el mismo porcentaje
exigido en cada caso, de las cuotas de participación, formando una mayoría
patrimonial o de intereses.
Ello implica que puede haber casos en los que no sea
posible aprobar un acuerdo, porque por la distribución personal y patrimonial
de los votos no sea posible obtener la doble mayoría, lo que dependiendo de
cómo se conduzca el debate puede conducir a un enquistamiento de las posiciones
y situación de bloqueo, o aun debate constructivo que aúne los intereses
personales y patrimoniales.
La modificación de
coeficientes de una(s) vivienda(s) obliga a la modificación de los coeficientes
de la totalidad de las viviendas, porque la suma siempre debe ser el 100%, lo
que plantea interesantes cuestiones sobre los criterios que hay que tener en
cuenta para la fijación de la cuota, o los requisitos exigibles para su alteración,
dado que, además de que hay que modificar el título constitutivo, inscrito en
el Registro de la Propiedad, en el que constaban esos porcentajes, la
modificación, por mínima que sea, afecta a los derechos patrimoniales,
económicos y políticos de todos los copropietarios.
Pero este es otro tema.
José Ignacio Martínez
Pallarés.
