Oportunidad u oportunismo, en la invocación de la cláusula rebus ante la exigencia de cumplimiento de un contrato

 

La cuestión planteada se refiere a aquellos supuestos en los que existe un contrato que obliga a las partes contratantes a una serie de prestaciones recíprocas, normalmente a lo largo de un tiempo (­pensemos, por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, de suministro, de publicidad, de servicios, etc.), y, de forma imprevista e imprevisible para los contratantes, se produce un cambio radical de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de contratar, de forma tal que se considera que queda frustrado el fin del contrato (especialmente para una de las partes), un contrato que nunca se habría celebrado en esas condiciones, y que habría que reajustar con base en la cláusula rebus.

La cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, conocida como cláusula rebus sic stantibus, no existe como tal cláusula en los contratos, sino que se sobreentiende su existencia con fundamento en la conmutatividad (equilibrio básico) de los contratos, la equidad (artículo 3.2 CC), y en el ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe (artículos 7 y 1.258 CC), que no ampara situaciones de radical desproporción, desequilibrio o abuso; y se aplica judicialmente, a instancias del deudor, cuando un cambio sorpresivo e inesperado de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración para contratar, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. 

Como es lógico, la aplicación de esta solución por los tribunales debe ser restrictiva y cautelosa, porque el principio general debe ser el de cumplimiento de las obligaciones (artículo 1.091 CC), en aras del principio de conservación de los contratos y de la seguridad jurídica, evitando su utilización con criterios oportunistas para apartarse, total o parcialmente, de obligaciones previamente asumidas. Y ello exige la concurrencia de unos requisitos que se han ido conformando por la jurisprudencia a lo largo del tiempo (y de las crisis): 

1º) Que se produzca una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con el tiempo de su celebración. 

Por ejemplo, no se trata de si la pandemia por COVID-19, y los confinamientos decretados por los gobiernos, o la crisis económica provocada por dichas medidas, en abstracto, fueron unas circunstancias extraordinarias o no, sino en qué medida supusieron una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato respecto del momento de su celebración. El foco es distinto, evidentemente, porque pudiendo convenir en que se trataron de circunstancias extraordinarias, como antes lo fueron otras crisis mundiales, la cuestión es en qué medida afectó a la particular economía de un contrato o, como en la canción, pasaba por allí, [la crisis], y no me puede resistir. 

En este sentido se expresa la STS 724/2014, de 11 de diciembre, cuando afirma que la crisis -en relación a la crisis financiera mundial de 2007-2008, la más grave desde la Gran Depresión, pero extrapolable a todas- es un suceso que entra dentro del ámbito de las actividades empresariales, y, por tanto, no puede considerarse imprevisible o inevitable, especialmente si los contratos son de larga duración; y también la STS 64/2015, de 24 de febrero, cuando afirma que la notoriedad de la crisis no conlleva una aplicación automática de la cláusula rebus, «sino que es necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate». 

2º) Que esa alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones, haciendo desaparecer la base objetiva del negocio. 

No basta con que se produzca una alteración de las circunstancias, y por eso habrá que atender a las concretas en cada caso, por supuesto, pero hay que insistir en que esa alteración tiene que producir esa desproporción inusitada o exorbitante respecto a la situación previa. Por eso la STS 19/2019, de 15 de enero, rechaza la resolución de un contrato de arrendamiento de un hotel, o en su defecto la pretendida rebaja del precio del arrendamiento por razón de la crisis económica, y la razón es que en el mismo contrato ya estaba prevista dicha circunstancia, porque la renta estaba fijada sobre porcentajes de venta, lo que implicaba una adaptación automática a situaciones de crisis en el sector hotelero. 

3º) Que ese cambio o mutación quede fuera de los riesgos normales inherentes al propio contrato, de forma que, si las partes asumieron de forma explícita o implícita el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o debieran haberlo asumido porque era razonablemente previsible, no es posible apreciar que haya alteración sobrevenida. 

En ese sentido, además de la ya citada STS 19/2019, cabe citar la STS 214/2019, de 5 de abril, y la STS 455/2019 de 18 de julio, que rechazan la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos en los que, al igual que la anterior, el riesgo de explotación formaba parte del círculo de sus actividades empresariales o de los riesgos propios del contrato, y los pagos a los que se estaba obligado estaban fijados en atención a lo que los bienes producían, o se contemplaba una cláusula de revisión del precio en atención al rendimiento obtenido, lo que implicaba en todos los casos una adaptación automática que excluía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. 

En este punto, sin que sea propiamente un requisito, sí que es relevante distinguir si se trata de un contrato de tracto sucesivo, en el que el cumplimiento de la prestación se produce a lo largo del tiempo (p. ej. un contrato de arrendamiento), y cuánto sea ese tiempo (no es lo mismo un año que veinticinco), o de tracto único (p. ej. una compraventa), porque, sin que se pueda descartar por completo, es difícil que en estos últimos pueda acaecer algo extraordinario que afecte a su base, y que no quede amparado dentro del riesgo propio del mismo. 

Así lo señala la STS 5/2019, de 9 de enero, en relación con el contrato de compraventa, y otro tanto hace la STS 156/2020, de 6 de marzo, respecto de los contratos de corta duración, en un supuesto de un contrato de inserción de publicidad en televisión con una duración (en prórroga) de un año, que obligaba al pago mínimo garantizado del importe facturado el año anterior, señalando la sentencia que la adjudicataria del contrato asumía, o debía haber asumido, que la prórroga conllevaba el riesgo de no llegar al mínimo del año anterior, y tener que compensar por ello a la otra parte. 

La cláusula rebus puede ser, en definitiva, una solución adecuada para restaurar el equilibrio perdido en los contratos por razón de situaciones extraordinarias, imprevistas e imprevisibles para los contratantes, y  una oportunidad para salvar el contrato en beneficio de ambas partes, que pueden negociar la solución más adecuada, pero debe rechazarse su invocación oportunista, normalmente al hilo de la reclamación por un incumplimiento previo, para incumplir las obligaciones asumidas, total o parcialmente, atribuyendo a la otra parte un riesgo -el empresarial- que no le corresponde. 

No es lo mismo, oportunidad que oportunismo, y no debe haber lugar para este.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

División de vivienda por cambio de destino, y apertura de puertas a rellano

 

No es infrecuente que algunos propietarios se planteen, al adquirir en propiedad una vivienda, dividirla en varias independientes, y sus razones e intereses privados pueden ser tan evidentes (dados los altos precios, y la nueva realidad social y económica, es más fácil venderlas o arrendarlas, y obtener una mayor rentabilidad), como el hecho de que normalmente no van a coincidir con los intereses de la comunidad de propietarios. La razón es evidente: esa división no solo implica una profunda alteración de los elementos comunes, que puede ir mucho más allá de lo puramente estético o simplemente molesto, es que, además, autorizar esa división puede sentar un peligroso precedente. 

Son varias las cuestiones que se plantean en este punto, como si es posible distinguir entre división «material» y «jurídica» de la finca, y si ello se traduce en un régimen distinto a efectos de autorización; a qué se refiere la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando en varios preceptos se refiere a la «división material», o si es necesario o no el consentimiento de la comunidad para subdividir una vivienda en varias, extremo respecto del cual nos limitaremos de momento a señalar, como en la canción, que depende. 

La cuestión que nos planteamos ahora es otra, y viene al hilo de una reciente sentencia del TS, la número 89/2024, de 24 de enero, que se refiere a un supuesto de transformación y división del local en dos viviendas, en una localidad en la que la normativa municipal permitía el cambio de destino pero exigía que las puertas de acceso a las viviendas estuvieran en el interior del edificio, y se cuestiona por los propietarios del local que la comunidad actúe de buena fe al oponerse a la apertura de dos puertas al rellano de escalera cuando no había objetado antes al cambio de destino, y era ineludible, por legalmente exigido, dar acceso a ellas por el interior del edificio. 

La citada sentencia es muy clara, y didáctica, cuando señala: 

1º) Que el hecho de que la comunidad no objetara a la transformación del local original en dos viviendas, no impide su negativa ulterior a que se abrieran las puertas de acceso por el interior del edificio, aunque ello venga exigido por el Ayuntamiento, porque lo  previsto inicialmente era que el acceso fuera exterior; porque la existencia de licencia administrativa para la realización de las obras conforme a la ordenación urbanística en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas de la LPH sobre la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios a las obras realizadas; y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad, incluso si el título constitutivo autorizara tal división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, aunque en tal caso se limite a controlar que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 LPH. 

2º) Que, en el supuesto examinado y atendidas las circunstancias, considera que no existe abuso de derecho sino un interés serio y legítimo de la comunidad de propietarios en impedir una alteración de indudable relevancia en la configuración y disposición original de la planta como es la de abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad, interesada en no sentar un precedente que obligue a la comunidad a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes, por el simple hecho de no verse afectada la seguridad, estructura o estabilidad del inmueble (faltaría más, claro). 

También apunta la citada STS a un extremo importante, y es que quien ha recurrido a los hechos consumados para tratar de evitar el control de la comunidad, no debe esperar el amparo de los tribunales para evitar los perjuicios que le supondría deshacer lo mal hecho. 

En este punto señala que «el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común». 

En definitiva, tratándose de la alteración de elementos comunes la regla general es que no puede prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, y ello sin perjuicio de que, en ocasiones, concurran razones cumplidas y justificadas que permitan exceptuarla. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado