Ya tuve ocasión, en otro
artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad
Horizontal (LPH), en concreto los
apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de
agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los
Derechos de las Personas con Discapacidad
(BOE
2 agosto 2011) que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre,
quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las
personas con discapacidad, y a tal efecto elevaba el límite de 3 a 12
mensualidades de gastos comunes ordinarios para poder imponer actuaciones y
obras de accesibilidad, sin necesidad de contar con el acuerdo mayoritario de
la comunidad. ¿Ha supuesto la Ley
8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas,
que modificó la LPH – modificando el art. 10, y derogando el art. 11, a que se refería
la anterior reforma – alguna modificación en este régimen?
- El art. 10.1.b
LPH queda redactado ahora así: “Las
obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad
universal y, en todo caso, las
requeridas a instancias de los propietarios en cuya vivienda o local
vivan, trabajen, o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus
necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas,
ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas
públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No
eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su
coste, más allá de las citadas mensualidades, sea sumido por quienes las hayan
requerido.”, señalando a continuación el nuevo párrafo 2 del art. 10, que teniendo en cuenta el carácter de
necesaria u obligatoria de esta obra, “a)
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o
agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución
de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.”
- Queda derogado
el párrafo 2 del anterior art. 10.2 LPH que establecía una exención a esa obligación de contribuir,
por razones económicas, “…cuando la
unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman
parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de
que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda
tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten
, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de
sus ingresos anuales.”, y queda derogado el art. 11 LPH en su totalidad, cuyo número 3 decía que “Cuando se adopten válidamente acuerdos para
la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago
de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de
gastos comunes.”
- Se modifica
el art. 17 LPH, y en su apartado 2
establece ahora que “Sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de
personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios
de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo,
o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios ,
que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se
adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe
repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes.”
La reforma
de la LPH por la Ley 8/2013, por lo
que se refiere a esta materia de accesibilidad, y aparte la eliminación de la
exención por motivos económicos de los propietarios que estaban por debajo de
un determinado umbral de renta [lo que unido a la elevación ya existente del
límite de la obligatoriedad a 12 mensualidades puede suponer un grave problema
para muchas familias aunque, por otro lado, en muchos casos, esa exención imposibilitaba de facto la exigibilidad de las obras al tener que repartirse su importe entre el resto de propietarios y ser más fácil que se superara el límite de doce mensualidades], y la ampliación a los locales de que lo antes se decía
solo de las viviendas, ha consistido,
por tanto, en el reforzamiento del carácter obligatorio de las obras de
accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título
constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda
adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá
sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras
de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para
exigirlas.
La
regulación de la accesibilidad en del
ámbito de la Propiedad Horizontal, como elemento clave e indispensable para
la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda
integrada:
-
Por la Ley 15/ 1995 de 30 de mayo, que
sigue vigente, y quiere hacer efectivo a los
discapacitados el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada, conforme a los art. 47 y 49 CE, permitiéndoles promover y
llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de
comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre
que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben
los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las
características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el
procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados
serán de cuenta del solicitante.
-
Por la Ley 49/1960 de Propiedad
Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 , 26/2011 y 8/2013, mejora la
situación del discapacitado obligando a
la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que
puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el
exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que haya ahora como
antes una exención de propietarios por razones de carácter económico, debiendo
limitarse el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama; siendo obligatorias, aun cuando excedan de
esas doce mensualidades si la diferencia es asumida por el requirente de las
obras; y siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades,
cuando la comunidad adopte válidamente el acuerdo – por mayoría simple - de
realización de esa obra de accesibilidad, requiriéndose, cuando impliquen una
modificación del título constitutivo, la mayoría cualificada de mayoría de
propietarios y cuotas de participación (art. 17.2 LPH).
Así
se deduce del tratamiento diferenciado que hacen los dos párrafos del art. 17.2
LPH, que serían una reiteración inútil de admitirse otra interpretación – que se
requiere siempre la mayoría cualificada de mayoría de propietarios y coeficientes
de toda la comunidad -, además de que la redacción del segundo párrafo coincide
con la del nº3 del derogado art. 11, y es obvio que no se ha pretendido un endurecimiento
de las condiciones por el legislador. En este supuesto – cuando implique una
modificación del título constitutivo - se computarán como votos favorables (art. 17.8 LPH) los de “aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.”
Ahora tocará explicarlo en cada caso, porque la casuística es muy variada, y los problemas que se pueden plantear también y, como siempre, conviene asesorarse en cada caso, y en todo caso – no hay dinero mejor invertido -, porque las implicaciones, tanto económicas como para la convivencia en la comunidad, pueden ser muy importantes.
Ahora tocará explicarlo en cada caso, porque la casuística es muy variada, y los problemas que se pueden plantear también y, como siempre, conviene asesorarse en cada caso, y en todo caso – no hay dinero mejor invertido -, porque las implicaciones, tanto económicas como para la convivencia en la comunidad, pueden ser muy importantes.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
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