El artículo 396 CC menciona las cubiertas
entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho
dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título
constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y
construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de
viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y
de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza
aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser
requerida “la unanimidad del total de los
propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de
participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique
el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso
privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o
varios copropietarios.
La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños
causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua
producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un
inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias
para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento
común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la
responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha
terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal
aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a
la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o
su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?
