Responsabilidad civil derivada de filtraciones de agua a través de terrazas privativas, o de uso privativo

El artículo 396 CC menciona las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser requerida “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?

Como señala con claridad la SAP Murcia (Sección 1ª) núm. 229/2012, de 27 de abril (JUR 2012/185029), con cita de la SAP Las Palmas (Sección 4ª) de 7 de noviembre de 2011 , que a su vez se refiere a la doctrina sentada por la SAP Cáceres (Sección 1ª) de 21 de julio de 2011 “…lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad, privativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad. Lo relevante será, por tanto, si en los daños o desperfectos de la terraza domina el elemento privativo o común, y, en todo caso, para qué sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que dichos daños se deban a una actuación suya dolosa o negligente.”, y ello porque, como señala la STS de 17 de febrero de 1993, citada por la misma sentencia, "las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar...".

Está claro, pues, que habrá que diferenciar, para atender a quién corresponden las obras de reparación en una terraza que es de uso o titularidad privativa, en función del tipo de desperfecto a subsanar y obra que es requerida para ello, es decir, de la naturaleza de los gastos a satisfacer, de forma que si dichas obras o trabajos son ordinarios o normales, de conservación o de uso, como puedan ser los gastos de reparación o sustitución de solado, o atascos en sumideros, su importe y ejecución corresponderá al propietario titular del uso o propiedad de la terraza, pero si se trata de gastos extraordinarios, ajenos al uso ordinario de la terraza, como son los que afectan a la obra gruesa del elemento arquitectónico que es la terraza, que cumple una función estructural de elemento de cubrición en beneficio de todo el edificio, y en particular, y de forma más inmediata, de los pisos inferiores, como es la tela asfáltica existente bajo el solado para impermeabilizar, y el material de sostén o entramado estructural de la terraza, dichos elementos son estructurales del edificio, y tienen, por tanto, naturaleza o carácter común.

En este sentido se ha manifestado, también con claridad, la STS (Sección 1ª) núm. 273/2013, de 24 de abril (RJ 2013/3497) cuando señala en su FD.3º, para revocar la SAP Madrid (Sección 19ª) de 13 de julio de 2010, que “Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993 (RJ 1993, 1239), 8 de abril de 2011 (RJ 2011, 3156); 18 de junio 2012 (RJ 2012, 9318), entre otras). El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia,…”

Por tanto, para qué sean exigibles al propietario que tiene el uso exclusivo de la terraza, o que es propietario de la misma, la reparación de esos elementos estructurales comunes, como es la tela asfáltica que sirve para la impermeabilización del edificio, o como es el entramado estructural de la cubierta, o las canalizaciones comunitarias, deberá probarse que dichos daños se deben a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna manera ha contribuido directamente a su rotura o deterioro. Es el caso al que se refiere, por ejemplo, la SAP Barcelona (Sección 17ª), de 11 de junio de 2002 (JUR 2002/269625), que rechaza el recurso de apelación interpuesto por el propietario condenado al pago de la reparación de la tela asfáltica al considerar sobradamente acreditado, tanto por la pericial practicada por encargo del Juzgado, como por el informe aportado por el mismo apelante, que los daños provienen de las jardineras construidas por el mismo en la terraza de su ático, debido a la importancia de las raíces de las plantas existentes en las mismas, que habían perforado la tela asfáltica, declarando la sentencia que “En consecuencia, los daños sufridos por el actor deben ser indemnizados por el apelante, ya que se deben al mal estado de la terraza provocado por las plantaciones existentes en la terraza del ático que, aun siendo comunitaria, es de uso exclusivo del propietario del ático, su deficiente estado no puede imputarse en modo alguno a la comunidad de propietarios sino al apelante, por aplicación del artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que impone a cada propietario el deber de mantener en buen estado de conservación sus instalaciones privativas en términos que no perjudique a los otros comuneros y de cuyo incumplimiento se desprende asimismo la obligación de resarcimiento que establece el mismo precepto.”

Por tanto, y como conclusión, cuando la terraza es de uso o titularidad privativa, la reparación e indemnización por los daños causados al propietario afectado por las filtraciones de agua producidas a través de la misma, así como en su caso a la propia comunidad de propietarios por los daños causados en otros elementos estructurales del edificio como consecuencia de dichas filtraciones, y el pago de los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, corresponderá siempre a la Comunidad de propietarios, salvo que ésta pueda justificar adecuadamente que ha sido el propietario particular titular de esa terraza el causante directo, por acción u omisión, dolosa o simplemente negligente, del deterioro y rotura de la tela asfáltica que sirve de impermeabilización de la cubierta del edificio.

José Ignacio Martínez Pallarés
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